投资建设商业综合体（购物广场）项目运作可行性报告郑志刚为项目运作实施（始终）提供切实可操作纲领性运营打算书，以指导整个项目运作，从而确保项目成功运作。
纲要编制统筹：纲要目录第一章项目名称………………………………………………………第二章项目定位与经营治理模式构想………………………………一、项目定位讲明…………………………………………………………1、经营业态定位…………………………………………………………2、经营业种与经营商品定位……………………………………………3、竞争策略定位…………………………………………………………二、经营治理模式构想……………………………………………………三、经营治理理念简述……………………………………………………四、经营信条要素…………………………………………………………第三章项目经营规划与经营特色构想………………………………一、总体规划思路与经营特色体现………………………………………二、一楼经营规划简析……………………………………………………三、二楼经营规划简析……………………………………………………四、三楼经营规划简析……………………………………………………第四章项目前期运营程序打算………………………………………一、市场广告推广策略…………………………………………………二、专业人才招聘、培训打算…………………………………………三、组建运作机构………………………………………………………第五章项目招商工作安排与作业程序……………………………一、招商差不多政策………………………………………………………二、招商品牌基础档案的建立…………………………………………三、招商宣传资料编制（略）…………………………………………四、招商工作打算作业进度安排………………………………………五、招商工作作业程序…………………………………………………第六章项目经营治理构想……………………………………………一、项目进展与治理目标…………………………………………………（一）、规模效益与连锁经营……………………………………………（二）、建立总店经营效应………………………………………………（三）、促进商业现代化进展………………………………………（四）、提高xx市整体商业水平………………………………………（五）、缔造第二商圈………………………………………………二、项目行政组织架构…………………………………………………三、项目各部门组织架构………………………………………………四、项目营业人员治理…………………………………………………五、项目招商（出租）业主治理………………………………………六、项目店面装修工程治理……………………………………………七、项目经营治理制度…………………………………………………第七章项目推广、宣传差不多步骤…………………………………一、广告策划、执行（纲要）…………………………………………二、招商讲明会策划、执行（纲要）…………………………………三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要）………………………第八章项目运作费用投入分析……………………………………1、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）………………………2、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）……………3、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）…………………4、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）……………5、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）…………………6、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）……………第九章项目经营利润回报分析……………………………………一、招商租金收入分析…………………………………………………二、广告位招商收入分析………………………………………………三、项目经营收入分析…………………………………………………四、项目投入及利润回报分析…………………………………………1、项目投资打算汇总概算表…………………………………………2、利润回报分析………………………………………………………第十章报告可行性结语……………………………………………一、项目运作的基础—引进专业人才…………………………………二、项目执行的保证—专业运作团队…………………………………三、项目持续进展的基础—组织、制度、效率………………………第一章项目名称☆☆☆☆☆：九江市（χχ）购物广场以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“（χχ）购物广场”一名，后文中用“本项目”或“（）广场”皆指同义。
第二章项目定位与经营治理模式构想一、项目定位讲明依照2012年月日至月日对九江市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下讲明。
1、经营业态定位针对九江市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。
这种业态是目前江西省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内可不能被其他业态所取代。
如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。
台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种业态的成功典范。
因此，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“联盛”、“大润发”相抗衡。
必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关联业种进展缔造新商圈的全新动力。
（其他关联业种将在下一节《经营业种与经营商品定位》中作详细讲明）2、经营业种与经营商品定位世界经营业种定位超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种：⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百姓日常生活所需）；⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）；⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）；⑸文化、影院休闲及餐饮（各地风味、德克士、迪迪汉堡等）；⑹中高档品牌服装；⑺中高档鞋帽、化妆品系列；⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等；⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列；⑽药品超市及相关医药产品；3、竞争策略定位战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。
在本项目的最强对手中（联盛、派拉蒙），均有共同的弱势——餐饮，而且那个业种也是当前九江市场的空白点。
因此，我们认为本项目的竞争策略应采纳避实击虚之策，即先用文化休闲影院及餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与联盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。
4、商品定位比例关系：A、高档商品10%，B、中档商品70%，C、中低档商品20%。
二、经营治理模式构想1、经营治理模式简述准确的市场定位是一个商场生存与立足的全然，而成功的治理模式则是商场进展的保证。
依照当前国内零售业态的进展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来进展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态进展的必由之路。
因此，为了让九江城的商业进展驶上快车道，提升九江商业文化水准，本项目将采纳这种业态与经营治理模式来运营。
本项目所推行的治理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，进展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业种上，其治理上推行“统一经营，集中治理”的方式。
在购物广场的统一架构下，全面推行“治理八统一”，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。
治理“八统一”即：⑴统一布局规划；⑵统一店面形象；⑶统一营业时刻；⑷统一人员治理；⑸统一规范服务；⑹统一人员着装；⑺统一品牌治理；⑻统一价格政策。
推行治理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的治理档次和水平。
使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化治理，具有我市地点特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。
三、经营理念阐述经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对九江市当前的市场状况，我们提出（χχ）购物广场的经营理念：引领时尚生活，创新都市文化。
倡导平价消费，保证真品真价。
都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，作为一个集购物、文化休闲（影院）、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。
都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之讲，足见商业对社会经济进展的作用，商业文化是都市商业进展水平的要紧特征。
现代人追求时尚、舒适和回归自然，因此，（χχ）购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化，倡导平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。
四、经营信条要素要能够完美的达成和延展经营理念，企业的治理内部必须推行与之相辅配的信条，我们提出经营信条要包含如下要素：诚信务实，经营永续。
敬业创新，廉洁自律。
互助互爱，共荣共利。
第三章项目经营规划与经营特色构想一、总体规划思路与经营特色体现1、总体规划思路人潮（客流量）是购物广场生存的基础，如何样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目共（暂定3层）结构，总营业面积约为 13000平方米，楼层单风光积均超过4000平方米，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，因此必须考虑通过科学规划有效吸引人潮。
利用经营业态优势，以1带1的规划思路，立即超市设在二层，利用超市的经营规模优势把消费人潮引上二层，一层则分不开设“风味餐饮街”、“品牌服装及儿童大世界”、“品牌鞋帽化妆品”等中高档品牌商品，以吸引主流消费群，三楼则经营大小家电和家居用品，规划展现：范围☆1F：时尚广场；☆2F：大卖场；☆3F：家电城。
2、经营特色体现本项目的经营特色要紧体现在以下四个方面：⑴新理念：采纳大卖场成功之经营理念；⑵新模式：引进综合文化商业多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场需求，延伸经营面；⑶一站式：真正通过多业态多组合真正实现“一站式休闲”购物品味文化精髓。
⑷大众化：一定的中档商业配比，采取高中互补的经营定位，既迎合了我市当前的市场消费，又逐步引导我市的高消费趋势。
本项目将突破传统百货商场的治理模式，采纳“统一经营，集中治理”的方式，既加强了购物广场的规范化治理，又增强了招商业主的经营自主权，同时，依托市场庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。
二、1F经营规划简析（规划图见附件1）一层是商场的黄金楼层，以我们对九江现有竞争主力店的调查结果分析，并结合目前九江的消费现状，初步拟定1F的经营规划如下：总经营面积约 5000 平方米（建筑面积）。
1、经营主题：时尚广场2、要紧经营业种打算A、绅士馆：约 700 平方米，经营男装系列；B、女的天地：约1200 平方米，经营女装、化妆品系列、黄金珠宝、高档饰品等；C、时尚鞋馆及儿童世界：约600平方米，经营男女皮鞋及皮具；童装、童鞋、玩具、儿童娱乐等项目；D、休闲影院：约700平方米；E、风味餐饮街：约1100平方米，经营风味小吃；F、沿街品牌店（西面、北面）：约 188 平方米，经营品牌服装等较有阻碍力的商品品牌，以提升商场经营档次；G、其他补充业种：肯德基、德克士等；H、其他面积使用见规划图。