2017
18.28 8.10 2.47 1.15 30.00 18.00
2018
22.52
2019
18.31
2020
16.21
2021
11.61
9.17
7.63
8.59
5.38
0.61 1.33 33.63 20.18
4.20 1.23 31.37 18.82
0.61 1.18 26.58 15.95
200000 180000 160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
公共环境及配套设施（单位：万元）
182276
71907
98795
公共环境及配套设施
公共环境
中小学
11574
其他配套设施 9
民生银行固定成本静态投资额185.7亿元
185.65 200 150 100
1.14 1.61 2.5 2.93 2.74 1.84
每亩地价 (万/亩)
350
444
305
684
556
416
区域 R
用地价格分布
(4-3) (4-5) (5-1) (5-3) (港-1) (港-2)
1.27 1
2.5
2.61 3.08 2.25
每亩地价 (万/亩)
325
279
367
365 382 359
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
增长 率
10%
10% 12% 15% 12% 10% 12%
8%
5% 5%
(1-1) 385 423 474 545 611
(1-2) 488 537 601 692 775
(1-3)
586
(2-1) 752 827 927 1066
7
其中：基础设施及市政道路成本88.4亿元
1000000 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
884383
基础设施及市政道路（单位：万元）
452717
94878
322855
13934
8
其中：公共环境及配套设施成本18.2亿元
合计
309.42
民生银行固 定成本静态 185.65
投资额
0.53 54.84
32.91
2014
16.61 8.41 0.61 0.81 26.44 15.87
2015
20.37 16.20 4.56 1.47 42.60 25.56
2016
15.62 16.38 2.25 1.27 35.51 21.31
长沙大王山旅游度假区项目 开发策略建议及投入产出分析
目录
1
合作区域范围
2
合作区域投入分析
3
合作区域产出分析
4
经济效益评估
22
【合作范围界定】本次合作区域——“如图红色标识区域”
合 作 范 围
球 场
合 作 范 围
坪塘老集镇区域，不在合作范围内
中心区已完成合作招商，不在此次合作 范围内 政府投资打造的芙蓉山庄用地，不在合 作范围内
➢总开发范围： 20457亩 ➢净出让指标：8986亩 ➢总建筑面积：1285.2万㎡
备注：36洞球场不在本次合作范围内
3
【合作开发区域】-----
总开发范围：20457亩
球
总出让面积：8986亩
场
总出让建面：1285.2万㎡
备注：36洞球场不在本次合作范围内
4
目录
1
合作区域范围
2
合作区域投入分析
1.77 1.60 20.36 12.22
2022
3.70 1.49 1.16 1.73 8.08 4.85
10
目录
1
合作区域范围
2
合作区域投入分析
3
合作区域产出分析
4
经济效益评估
1111
用地价格分布表——
用地价格分布
区域 (1-1) (1-2) (1-3) (2-1) (2-2) (4-1)
R
12
新区土地价格增长大致可分为三个阶段，地价增长符合边际递减 规律
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
增长率 80%
60%
40%
20%
0
16.34%
曲江地价增长率
31.97%
24.78%
2007
2008
2010
新区土地价格增长规律
持续增长期
新区基建及配套进一步完善 ，区域知名度大幅提升，受 到区域营销带来的众多事件 利好，地价持续上升，因为 基数较大，上升幅度开始逐 步回落；
稳定增长期
区域配套及知名度成熟，地 价上升到一定高度，区域内 部地块供应有限，地价涨幅 趋于平稳；
13
2013—2023大王山旅游度假区项目历年土地价格预测表 （每亩地价，单位：万元/亩）
50 0
32.91
民生银行固定成本静态投资额(单位：亿元)
15.87
25.56
21.31
18.00
20.18
18.82
15.95
12.22
4.85
项目
总投资额(亿 元)
土地征拆迁 补尝费用
190.45
2013
47.22
基础设施及 市政道路
88.44
7.09
公共环境及 配套设施
18.23
0.00
管理费用 12.30
3
合作区域产出分析
4
经济效益评估
55
【合作开发区域】-----总开发成本343亿元
4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000
500000 0
合作开发区域，总开发成本（单位：万元）
190452999
336526
5.60% 2011
年均增长率在 40% -50%左右
年均增长率在 20% —30% 之间；
年均增长率在 10% —15% 之间；
梯度增长期3-4年
持续发展期2-3年
稳定发展期
梯度增长期
新区的起步阶段，受政府规 划利好的刺激，区域地块会 由完全陌生进入开发商视野 ，此时随着基建的逐步完善 ，地价增长很快，因为基数 很小，所以反映到图表上， 整体呈现梯度的上涨，完全 上升到不同层级；
3430710
6
其中：土地征拆迁安置成本190.5亿元
2000000 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000
800000 600000 400000 200000
0
1904525
土地征拆迁安置费用（单位：万元）
1452802
203203
56000
17400
175120
(2-2) 611 673 753 866
(4-1)
798 894 966
(4-3)
393 441 507 568 624 699
(4-5)
600
(5-1)
852
(5-3)
786 849
(港-1)
887 932 978