LONGGANGQU BANTIANNANPIANQU GX02GENGXINDANYUAN CHENGSHI GEHGXIN CELVEYANJIU
存在问题三：配套设施有待优化
①部分独立占地配套设施落地难：
相对法定图则，更新单元规划将图则规划文化设施用地调整 为小学用地。 根据现状调研，规划小学、邮政设施用地、体育用地处现状 建设量较大，拆迁难度大。配套设施落地难。
解决思路：重新划定拆除用地范围
划分原则： ①尽量将合法用地划入
②将规划配套全部划入
③确保规划道路开通 ④遵从改造意愿 拆除用地范围： 结合以上原则划分拆除用地范围如图所示，
拆除用地面积约12.3公顷。
拆除用地范围图
03
龙岗区坂田南片区GX02更新单元城市更新策略研究
子单元规划优化
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划定拆除范围内的现状建设情况
现状用地情况： 拆除范围内现状用地主要为居住用地与工业用地，另 含少量商业用地。
现状建筑面积：
更新单元拆除用地范围内，拆除建筑总面积为166722 平方米。
居住用地 商业用地 工业用地
现状土地利用情况图
现状建筑物情况图
03
龙岗区坂田南片区GX02更新单元城市更新策略研究
非农调走后该用地可视 为国有未出让用地
01
GX02划定拆除重建区范围约18.9公顷，整个范
围内合法用地仅占39.6%，难以满足申报基本要 求。
02
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 （8号文）：“申报拆除重建类城市更新计划的城 市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面 积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%”
现状权属图
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子单元规划优化
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存在问题一：拆除重建区范围划定有待优化
②未考虑现状情况，部分地块拆迁难度大，无改造意愿：
龙岗区坂田南片区更新规划研究GX02更新单元土地利用规划图
（1）02-01、02-11、02-12现状保留，更新方式为综合整治。
（2）02-02、02-03、02-08、02-09、02-10、02-16地块共同承担公共设施用地的拆迁责任，具体的利益平衡和责任分 配应在下阶段专项规划中进行明确。
（3）初步经济测算（不含工改工）：拆除用地内现状建筑面积为26.8万平方米，开发地块内新建建筑面积为53.4万平
02-07、02-09、02-10地块现状建成度高， 无改造意愿，改造难度较大。
①
1
③
改造难度较大
2
②
3
更新研究范围
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龙岗区坂田南片区GX02更新单元城市更新策略研究
子单元规划优化
LONGGANGQU BANTIANNANPIANQU GX02GENGXINDANYUAN CHENGSHI GEHGXIN CELVEYANJIU
龙岗区坂田南片区
GX 02 更 新 单 元
城市更新策略研究
LONGGANGQU BANTIANNANPIANQU GX02 GENGXINDANYUAN CHENGSHIGENGXINCELVEYANJIU
深圳市建筑设计研究总院有限公司
城市发展研究所
2015.03
研究背景
01
01
龙岗区坂田南片区GX02更新单元城市更新策略研究
区，布龙路与南坪快速之间坂田街道辖区，位于深 圳市中部综合组团。研究范围约657公顷。
该规划将坂田南片区划分为10个更新单元。
研究范围
坂田南片区在深圳市中部综合组团中的位置
更新单元划分与指引图
02
龙岗区坂田南片区GX02更新单元城市更新策略研究
子单元规划情况
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的公共利益项目用地。
目前来看，片区配套设施缺乏，道路系统不 完善，亟须通过落实规划来解决现状的交通、 配套问题，尤其是五和南路的开通问题。 但在落实更新规划研究中出现了难以落实的 问题，本次规划在研究上层次规划及现状情 况的基础上，对GX02更新单元进行优化，以 确保其可实施性。
落实配套设施 开通规划道路 确保各项目的可实施性
存在问题二：道路规划有待优化
①未充分考虑现状道路情况，很多现状道路未加以利用，造成实施难度加大
GX02更新单元基本落实法定图则 的道路。 根据规划，现状光南路、雅苑一街、 雅园二街均为现状道路，而规划将
其线形进行调整。
其中规划将光南路向西侧进行偏移， 规划雅园一街、雅园二街未利用现
光
南 路 雅 居 一 街 雅 居 二 街
非农调走后该用地可视 为国有未出让用地
02
根据从华为街道办了解，01处村股份公司
拟落实非农建设用地9000㎡，非农落入后， 拆除范围内合法用地为73466㎡，占59.8%。
拟落入非农建设用地 9000平方米
01
现状地籍图
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子单元规划优化
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解决思路：对路网进行优化
②调整雅居一街、雅居二街线型——按现状线型落实
为减少道路拆迁量，促进道路的尽快落实，本次规划建议将雅居 一街、雅居二街按现状道路进行落实。
雅
居 一 街
将雅居一街、雅居二街按现状落实
雅 居 二街
上层次规划
本次规划
03
龙岗区坂田南片区GX02更新单元城市更新策略研究
子单元规划优化
公共绿地、独立占地的配套设施、市政设施用地）。
配套要求
要求贡献一处占地15000㎡的24班小学；一处不小于10000平方米的体育用地，可兼设邮政所、社区警务室、社区居委会、社区服务站；
占地不小于15000平方米的公共绿地；一处独立占地的邮政设施用地。
用地贡献
按GX02控制要求，拆除重建用地规模约18.9公顷，其中开发用地约10.5公顷，不考虑现状空地用地贡献约8.4公顷，贡献率44.4%。
扣除现状空地后实际贡献率约32%。
小学用地
18.9公顷拆 除范围
公共绿地
②
工改工
①
邮政设施用地
体育用地
更新策略示意图
土地利用规划图
子单元规划优化
03
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龙岗区坂田南片区GX02更新单元城市更新策略研究
子单元规划优化
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状道路及空地。
现状道路
现状道路图
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子单元规划优化
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解决思路：对路网进行优化
①调整光南路线型——按现状线型落实
整个GX02更新单元的相关控制要求：
建设规模： （1）拟拆除重建用地规模约18.9公顷（不含工改工项
目），其中开发用地约10.5公顷（不计公共绿地、独立占
地的配套设施、市政设施用地），鼓励沿五和南路的地块 高强度开发。 （2）更新单元内提供商业性办公用地2.4公顷，按容积率 6.0计算，新建建筑面积14.4万平方米；提供二类居住用 地8.13公顷，按容积率6.0计算，新建建筑面积39万平方 米；新建建筑总量53.4万平方米，其中城市型居住建筑面 积上限为46万平方米。当建设规模超出该限制时必须对公 共服务设施进行校核。（城市型居住指需要进行教育配套 的住宅，不包括产业公寓和商务公寓。 开发指引：
子单元规划情况
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更新规划研究拆除重建区
根据更新单元策略，GX02划定有拆除重建区，拟拆除重建用地规模约18.9公顷（不含工改工项目），其中开发用地约10.5公顷（不计
方米，拆建比为2。
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龙岗区坂田南片区GX02更新单元城市更新策略研究
子单元规划情况
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更新规划研究相对图则的调整
更新单元规划对法定图则各地块情况进行了部分调整，具体调整如下：
研究背景
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2012年，《龙岗区坂田南片区城市更新规划研究》通过相关部门审查，更新规划将坂田南片区划分为10个更新单单元规划有大量的道路及独立占地
存在问题一：拆除重建区范围划定有待优化
①合法用地比例不足，难以满足申报基本要求： 根据地籍系统核查，GX02范围内权属清晰的用 地约65898㎡；根据从华为街道办了解，01处 村股份公司拟落实非农建设用地9000㎡，非农 落入后，拆除范围内合法用地为74898㎡，经最 新了解，02处非农建设用地已调走，根据相关 政策，非农调整后用地可视为国有未出让用地。