重庆大学城商业调查报告第一部分重庆大学城概况1、重庆大学城区位重庆大学城位于沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇，地处中梁山脉与缙云山脉之间，规划面积33平方公里，人口50万左右，建设总投资约300亿元，是西部新城率先启动的第一个功能片区，以教育科研为主，是重庆市重要科教文化基础设施项目和重点工程。

按照“五城”（教育城、科技城、人才城、文明城、生态城）、“四化”（现代化、国际化、网络化、生态化）的理念打造西部领先、全国一流的大学城。

2、重庆大学城院校规模及人口自2005年大学城开城以来，已有7所高校先后投入使用，目前入驻学生达到8万人，到2015年，14所高校全部建成，师生规模25万人。

3、区域交通目前，重庆大学城已经形成了一横五纵的交通线路，区域交通配套建设已基本完成。

此外，规划中的地铁一号线和双碑隧道已经动工，预计将在2012建成，届时，将大大缩减大学城与主城其他区域的距离。

4、周边产业重庆西永微电子产业园区是重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，是重庆市“十一五”期间实施电子信息产业的主要基地。

园区总规划面积约30平方公里，其中产业区20平方公里，配套服务区（西部新城的城市中心区）10平方公里。

产业区由芯片制造园、封装测试园、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区组成。

目前，IBM、惠普、方正等世界500强企业已经入驻西永微电产业园。

按规划，到2015年，西永微电园将实现再造一个重庆工业的目标。

园区产业人口也将达到8万人。

小结大学城所在的西永组团是重庆市六大城市副中心之一，也是沙坪坝区未来房地产发展的重要区域之一。

重庆大学城和西永微电园将产生带来的消费人群，拉动区域内的商品房住宅和商业的需求。

同时，轨道交通和配套的逐步完善，将增加西永组团的辐射范围。

——第一部分完——第二部分大学城商业市场1、大学城商业物业发展情况重庆大学城的商业发展可以分两个阶段1.1、初始阶段(2005-2007年)2005年9月，重庆大学城正式开城，但周边商业配套几乎为零。

校区内的师生商业消费主要依靠距离大学城最近的沙坪坝商圈。

为解决大学城商业配套差的问题，重庆大学、四川美术学院和重庆大学城建委分别修建了重庆大学商业街、四川美术学院老街和大学城城区临时商业街，总体量近4万㎡，但由于多为临街门面，且商业定位较低，到目前为止，商业街空置率高达80%以上。

四川美院老街重大商业街大学城临时商业街1.2、发展阶段（2008年至今）2008年10月，美丽熙街1街区开街，中国移动全球通、动感地带、德可士、李宁、匡威、秦妈火锅、同期声KTV、新东方培训学校等品牌商家入驻，大学城真正拥有了一个集中式商业街。

此后，龙湖、富力和庆瑞等开发商，先后在2009年推出了其商业物业。

大学城商业物业的迎来了一个新的发展阶段。

2、大学城商业物业分布目前，重庆大学城租售项目主要有东方剑桥、龙湖澜溪坊、卓越熙街、富力摩登大街和龙湖东桥郡等5个项目。

除龙湖东桥郡距离较远外，其余项目均紧邻重庆大学、重庆师范大学和四川美术学院分布。

3、大学城商业物业特征3.1、在售商业体量目前，大学城在售商业体量11.3万㎡，其中，卓越熙街二街区商业体量最大，其次为龙湖澜溪坊和东方剑桥天街。

3.2、商铺主力面积区间从在售项目的商业定位来看，龙湖澜溪坊和富力摩登大街的商业定位主要面向中高端群体，因此，商铺主力面积区间和商铺的面宽与其他两个项目相比都要大。

从商铺的层高来看，开发商均作重注重了商铺空间的运用，大学城在售商铺的层高基本达到4.5-5.1米之间。

3.3、商铺租售价格及销售情况大学城商业价格区间主要在12000-18000元/㎡之间。

其中，富力摩登大街商铺价格最高，其次为龙湖澜溪坊和东方剑桥。

卓越熙街只租不售，商铺租金已达到80-110元/㎡/月。

巨大的商业发展潜力，已吸引了众多的商业投资者。

大学城商业物业销售率较快、商铺出租率较高。

3.4、商业消费群体区域分布：以沙坪坝区为主，其次为江北区以及其他区域。

职业特征：区域商业消费主要大学城教师、政府公务员、企业高级管理人员。

年龄特征：年龄大多在30---45岁之间。

购买目的：投资客户为主。

4、大学城商业典型项目4.1、龙湖澜溪坊4.1.1项目区位龙湖澜溪坊为龙湖睿城的配套商业，该项目位于大学城重大东门。

4.1.2、商业布局龙湖睿城商业——澜溪坊主要集中在项目南侧，靠近重庆大学东大门区域。

商业项目总建筑面积3万㎡，共分为风情餐饮区8000㎡、创意生活区1.5万㎡、文化长廊区和商务酒店区4大商业区。

4.1.3、商业规划风情餐饮区：3-1正对重大正门，总面积8200㎡，商铺面积150-200㎡，共26个商铺。

商铺面宽9米，层高4.6米。

文化长廊区：3-2、3-3位于龙湖睿城主入口区，总面积1.7万㎡，商铺面积120-450㎡，共有商铺44个，商铺面宽7.5~9米，层高4.5米。

创意生活区属于龙湖睿城精装高层底商物业，总面积3000㎡，共有商铺23个，商铺面积100-150㎡商务酒店区位于3-1和3-2区域，由一栋7层和两栋8层小高层组成，均为独立酒店，共有客房241间。

目前，已经有一家酒店成功招商入驻。

4.1.4、商铺价格及销售情况龙湖澜溪坊商业，一层临街商铺价格1.5万元/㎡，二层商业价格1.3万/㎡，三层商业由于赠送了大面积的露台，商铺价格高达1.8万元/㎡。

目前，龙湖澜溪坊商业已经销售了95%以上，仅剩下少量面积较大的商铺。

4.1.5、项目优劣势分析优势：⏹项目正对重大东门，将带来稳定的消费群体。

⏹部分商铺层高达到5.1米，且第三层均赠送有大面积露台，商铺赠送面积较多。

⏹商铺开间进深达到1：2的合理比例，有利于商铺的利用。

劣势⏹商铺定位于中高端消费群体，商铺面积较大，总价过高，提高了投资门槛。

4.2、卓越熙街4.2.1、区位卓越熙街位于大学城核心地段，紧邻重大北门、重师大南大门和四川美术学院。

项目占地面积560亩，商业建筑面积约13万方。

4.2.2、项目规划卓越熙街由数条街道汇集而成的开放式街MALL，形成独立商业生态链。

目前，熙街1街区（总面积3万㎡）商业已基本成熟，出租率已达到了98%以上。

熙街1街区由1条景观大道和3条特色小街组成。

采用棋盘式和圆形游洄式的组合布局方式。

建筑全部以一层街铺和局部二至四层的结构组成，部分一层以上的建筑多设置有大面积露台，部分购物类街铺层高达到5.2米，增加商品展示面，最大化提升商铺使用率。

4.2.3、商业业态卓越熙街1街区是目前大学城区域最为成熟的商业区，现在共有126个商家入驻。

从业态的分布来看，餐饮业所占比例最高，达到48.4%。

其次为服装、美容美发和饰品。

4.2.4、商业租金卓越熙街商业只租不售。

目前，总面积5.3万㎡的卓越熙街二街区已经开始招商，签约商家达260余家，商铺面积为30-300㎡之间。

商铺租金80-110元/㎡/月，但需要一次性支付3年租金。

4.2.5、项目优劣势优势：⏹项目区位较好，紧邻的三座大学为项目提供稳定的消费客群。

⏹1街区商业发展已经成型，为后期招商创造了有利的条件。

劣势：⏹项目消费群体单一主要定位为学生群体，若一旦学校放假，每年将有近3个月的歇业期。

4.3、东方剑桥4.3.1、区位东方剑桥位于重庆大学城重大正门旁，龙湖睿城斜对面。

4.3.2、商业规划东方剑桥商业总面积4万㎡，一期商业2万㎡。

一期商业裙楼分为三层。

一层铺位面积20-100㎡，商铺层高5米。

二层和三层商铺面积较大，商铺面积区间20~2000㎡。

东方剑桥商业采用内街式商业布局，一定程度上提高了商业的档次。

4.3.3、商业价格及销售率东方剑桥商业一层已经全部售罄。

现销售二、三层商铺。

商铺销售价格，一层商铺12000元/㎡，二层商铺10000元/㎡，三层商铺8000元/㎡。

4.4.4、项目优劣势优势⏹项目位于轻轨七号线旁，交通便捷。

⏹商铺层高5米，有利于空间的利用。

⏹商铺销售价格与大学城其他商业项目相比较低，有一定的价格优势。

劣势⏹商铺业态没有规划，业态分布比较混乱。

4.4、富力城摩登大街4.4.1、区位富力城摩登大街位于沙坪坝区大学城重庆师范大学对面。

4.4.2、商业规划重庆富力城商业总面积260万㎡，其中，富力城一期瀚湖组团商业面积4.4万㎡。

富力城摩登大街商业定位集街区购物、特色餐饮、时尚娱乐、酒吧休闲等于一体的商业街区。

商业商业商业4.4.3、商铺价格及销售情况目前，富力城摩登大街B区首推的商铺位于富力城B区社区入口处，为局部两层的全临街门面，面积为60-310㎡不等，主力面积为80-150㎡，整个B区商铺以街区式布局。

目前，富力城摩登大街B区已基本售罄，商铺价格区间18000~24000元/㎡。

4.4.4、项目优劣势优势⏹项目位于地铁1号线大学城车站，将有稳定消费人群劣势⏹摩登大街属临街商铺性质，业主自主性大，但缺乏统一招商经营管理难以保证租金高成长。

⏹目前，大学城内仅有的学生消费群体已被卓越熙街所吸引，项目短期内商业的空置率较高。

⏹对于富力城260万方的商业体量而言，此处推出的商业位置较差。

——第二部分完——第三部分大学城未来商业放量1、在售项目未来放量在售项目中，富力城的未来放量最大，达到259万㎡。

加上东方剑桥和卓越熙街的少量放量，在售项目未来放量合计265.7万㎡2、潜在商业物业根据重庆土地交易中心的统计，从2007年至今，沙坪坝区西永组团共有8宗居住用地成交，住宅面积101.2万㎡。

按照重庆人均28㎡的住宅面积和1000人至少600㎡的商业配置推算，潜在住宅项目商业放量6万㎡。

此外，重庆国安投资07年拿下一块商业用地，总建筑面积4.5万㎡。

由此可见，潜在商业物业10.5万㎡。

——第三部分完——大学城商业调查总结1、大学城所在的西永组团是重庆市未来发展的重点区域之一，未来规划人口将达到45万人，稳定的人群将拉动大学城房地产市场的需求。

2、目前，大学城商业在售商业体量11.3万方，在售商铺主力面积区间30-240㎡。

档次较高的龙湖澜溪坊和富力摩登大街商铺面积区间较大，达到60-240㎡，而档次较低的商业商铺面积区间较小，多为20-100㎡的商铺。

3、大学城商铺销售价格区间12000~24000元/㎡，商铺租金价格80-110元/㎡/月。

4、大学城商铺购房者主要以沙坪坝区和江北区为主，其职业特征主要是大学城教师、政府工作人员和大型企业高级管理人才，年龄以30-45岁为主。

5、大学城商业业态主要以餐饮和服装为主。

当前，大学城商业消费群体比较单一，主要以学生为主。

6、大学城商业未来放量近275万方，商业竞争激烈。

——全文完——2009年7月。