JN房地产公司物业管理制度与流程汇编二O一六年五月一日目录章节序号文件名称文件编码页码管理部工作手册（封面）1目录MP/GC-022-3第一章组织机构、岗位职责MP/GC-02-012-3管理部组织结构图MP /GC-02-014一高级物业主管职责及任职要求MP/GC-02-01-015-6二物业副主管职责及任职要求MP/GC-02-01-027三清洁主管职责及任职要求MP/GC-02-01-03 8四高级管理员职责及任职要求MP/GC-02-01-049-10五大堂管理员职责及任职要求MP/GC-02-01-0511-1 2六门岗管理员职责及任职要求MP/GC-02-01-0613七巡检管理员职责及任职要求MP/GC-02-01-0714-1 5八外围管理员职责及任职要求MP/GC-02-01-0816-1 7九中控管理员职责及任职要求MP/GC-02-01-0918-1 9十车库收费处管理员职责及任职要求MP/GC-02-01-1020第二章规章制度、规定MP /GC-02-0221一治安管理MP/GC-02-02-01211安全管理制度MP/GC-02-02-01-0121-2 22监控中心管理制度、保洁要求MP/GC-02-02-01-0223 3巡检工作制度MP/GC-02-02-01-0324二停车库管理制度MP/GC-02-02-0225-2 6三施工管理制度MP/GC-02-02-0327四钥匙管理MP/GC-02-02-0428 1钥匙管理规定MP/GC-02-02-04-0128 2钥匙管理规定图MP/GC-02-02-04-0229五电梯管理MP/GC-02-02-0530可编辑1消防电梯及货运电梯管理办法MP/GC-02-02-05-0130 2客梯管理办法MP/GC-02-02-05-0231六清洁、绿化MP/GC-02-02-0632 1清洁管理制度MP/GC-02-02-06-0132（1）清洁操作规程MP/GC-02-02-06-01-0132-33（2）清洁工作程序MP/GC-02-02-06-01-0234-352绿化管理制度MP/GC-02-02-06-0236-3 8七消防管理制度MP/GC-02-02-0739八其他MP/GC-02-02-08401对讲机管理规定MP/GC-02-02-08-0140第三章工作程序、规范MP /GC-02-0341一治安管理MP/GC-02-03-01411大堂岗位工作规程MP/GC-02-03-01-0141-4 22门岗工作规程MP/GC-02-03-01-0243-4 43巡检岗位工作规程MP/GC-02-03-01-0345-4 74大堂管理员岗位工作规程MP/GC-02-03-01-04485监控中心岗位工作规程MP/GC-02-03-01-0549-5 0二停车库管理MP/GC-02-03-0251 1停车库管理规程MP/GC-02-03-02-0151 2车管岗位工作规程MP/GC-02-03-02-0252 3车库月组卡收发流程MP/GC-02-03-02-03534车辆停放收费细则MP/GC-02-03-02-0454-5 55外来车辆临时停放收费管理流程MP/GC-02-03-02-0556三施工管理MP/GC-02-03-0357 1二次装修施工管理流程MP/GC-02-03-03-0157 2装修临时用电保安工作流程MP/GC-02-03-03-0258 3大楼装修备忘录MP/GC-02-03-03-0359四消防检查工作规程MP/GC-02-03-0460五空置房检查规程MP/GC-02-03-0561第四章紧急事件处理程序MP/GC-02-0462一白天安全工作处理流程MP/GC-02-04-0162二夜间安全工作处理流程MP/GC-02-04-0263三紧急事件处理规程MP/GC-02-04-0364四雷暴及台风处理规程MP/GC-02-04-0465五火灾时间处理流程图MP/GC-02-04-0566六暂停供电或电力故障处理规程MP/GC-02-04-0667-6 8七电梯困人救援规程MP/GC-02-04-0769八租户投诉处理流程图MP/GC-02-04-0870九中控保安系统异常情况处理规程MP/GC-02-04-0971十中控保安系统异常情况处理规程MP/GC-02-04-1072十一斗殴事件处理规程MP/GC-02-04-1173十二盗窃时间处理规程MP/GC-02-04-1274十三交通意外处理规程MP/GC-02-04-1375十四交通意外处理规程MP/GC-02-04-1476十五客人紧急伤病处理流程MP/GC-02-04-1577十六拾到财物处理流程MP/GC-02-04-1678十七外墙清洗监督流程MP/GC-02-04-1779-8 1十八高空坠物应急预案MP/GC-02-04-1882-8 4十九地震应急预案MP/GC-02-04-1985-8 6第一章组织机构、岗位职责图表标题：管理部组织结构图一、高级物业主管职责及任职要求直接上级：大厦经理直接下级：物业副主管、清洁主管1、职责：（1）负责大楼整体日常工作，包括员工当班编排、岗位编排、更换编排。

（2）负责落实大楼整体的管理目标A、消防B、保安C、对外协调，对于缺陷和漏洞及时报告并提出书面处理意见。

（3）负责制定大楼整体的保安、消防工作、并监督以上情况的具体落实按时将当月工作汇总交到管理中心办公室。

（4）每月抽查大楼管理工作的落实情况并做记录，以备管理中心抽查。

每月列入汇总记录，交管理中心办公室。

对于本部门员工的违纪、违规行为提出书面处理意见。

（5）监督协调各高级管理员的工作进程，抽查各项工作的开展情况（如：物料的交接，交接班制度，交办的工作落实），发现问题及时书面报告。

（6）配合高级工程主管做好租户入住检查。

（7）将管理员巡检之公共、中央设备及各单元设备故障情况反馈给工程部，协调并督促工程员工尽快完成。

（8）负责各班员工使用之物料、工具、设备的定期检查，发现损、毁，报废，查明原因，书面报告并提出处理意见。

（9）制定员工培训计划，并具体加以落实，每季度以书面形式报告员工的工作状况优劣。

（10）对大楼进行不定期检查，发现问题及时整改。

（11）组织建立义务消防队。

（12）中控及消防监控中心的管理。

（13）对员工加强教育，增强法制观念。

（14）监督车库管理，协助制定车库规程。

（15）做好上级分派的其他工作。

（16）每月25日前负责统计管理部下月办公用品采购及管理工具采购。

2、任职要求：（1）男，大专以上学历，视力良好，仪表端庄大方。

（2）物业管理二年以上工作经验。

（3）持有物业管理上岗证书。

（4）具有一定的组织协调能力，能妥善处理日常各种事务和突发事件。

（5）有较强的实际操作能力。

（6）熟悉各种物业管理法律法规。

（7）有较强的公共关系知识和能力。

（8）熟悉大厦物业管理工作的流程。

（9）具有对管理员工岗位技术培训能力。

质量记录表、表格：《管理部排班表》（MP/GC-02-01-01-01）二、物业副主管岗位职责及任职要求直接上级：高级物业主管直接下级：高级管理员岗位职责：（1）协助主管做好日常事务工作，做好主管的助手。

（2）办事积极、认真负责、讲求效率，树立全心全意为业户服务、确保业户安全的思想，作风正派，不谋私利。

（3）落实本部人员管理的具体工作，如岗位安排、排班、考勤、考核等。

对本部门员工的违纪、违规行为提出处理意见。

（4）进行日常工作的组织与实施，具体处理当值期间发生的问题；负责检查、讲评，指导下属处理疑难问题；组织指挥处理突发事件，经常组织骨干研讨突发事件处理方法。

➢各班员工使用之物料、工具、设备的定期检查。

➢监督管理员的交接班工作，检查其仪表仪容是否符合标准。

➢做好岗中培训，发现问题及时纠正，检查员工的佩备是否完好。

➢检查巡更记录。

（5）督导高级管理员及管理员履行其职责，具体检查各项保安措施的落实防范工作。

（6）分管本部员工的培训和考核；经常对下属员工进行职业道德、竞争意识、法制观念方面的教育，提高管理部的整体素质。

（7）进行消防防范布置及检查工作，定期检查消防设施、器材，使之保持良好状态。

（8）每天最少巡视一次，发现问题及时解决并做好记录。

若难题及时汇报请示。

（9）完成上级交办的其他工作。

任职要求：（1）男，高中以上学历，从事物业管理或相近工作2年以上。

（2）熟悉物业管理工作的流程，具有对管理员岗位技术培训的能力。

有较强的实际操作能力。

（3）视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。

三、清洁主管岗位职责及任职要求直接上级：高级物业主管直接下级：无岗位职责：（1）负责大楼公共区域的清洁、绿化管理工作。

负责工作计划安排和检查落实。

（2）听取上级和业主的意见和要求，全力负责贯彻实施。

（3）努力创造一流的卫生环境。

深入现场，检查各项工作的落实情况，及时发现问题，使一些影响物业管理公司形象的隐患、事故苗头消灭和解决在最初阶段。

问题严重不能立即解决的，向上级汇报。

➢加强部门沟通，合理安排临时性、晚间、较大规模的工作，尽可能减少对业户的影响。

➢监督清洁工在清洁时不得令租户不便。

➢监督、指导生活、建筑垃圾的收集、清运。

➢参加清洁公司例会，了解清洁服务工作情况，指导清洁服务工作。

（4）熟悉绿化布局及绿化养护现状，坚持环境绿化“三分种、七分养”的原则，加强绿化的养护管理工作，为租户提供和谐、温馨、高品味的绿色环境空间。

（5）有计划地培训员工，调动员工的工作热情和责任感，不断提高管理层次。

（6）做好清洁、绿化工程的施工管理、合同管理及工程材料的档案管理工作。

➢掌握各种清洁剂的特性，了解清洁设备使用情况，以免对大楼人员、设施设备产生不利影响。

（7）完成上级交办的其他工作。

任职要求：（1）高中以上文化程度，从事物业管理或相近工作2年以上。

（2）有较强的专业知识和实际操作能力，具有对清洁员工进行岗位技术培训的能力。

（3）视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。

四、高级管理员的职责及任职要求直接上级：物业副主管直接下级：管理员1、职责：（1）当值时，必须精神饱满，举止大方、得体，严禁无礼待客。

（2）当值时间，须按规定穿着整齐，制服须保持整洁。

（3）必须服从上级的口头或书面的管理命令，不得对上级分派的工作无故延缓、拖延。

（4）未经上级批准或无合理理由，不得擅离职守、无故旷工或缺席。

（5）当值时，不得看与工作无关的书籍、报纸，收听收录机或看电视。

（6）在工作区域内（无论上、下班），不得进行聚赌、喝酒、打牌等行为。

（7）不得向租户或施工人员索取任何报酬。

（8）如因个人的疏忽行为而引致公司财产损失，需要负责赔偿。