项目公寓规模较小，且地块 分散，在建筑形态发展上带 来较大困难。 Page1
项目开发的基础较好， 但部分有利条件并不具 备唯一性。
配套优势：物业类型多 样，住宅、商业、写字 楼、公寓的综合发展， 提升了项目的配套水平 和内在价值。 区域价值：天府新城一 直是成都市重点发展轴 和热点开发区域。 品牌优势：项目注入了 开发商的品牌价值。
具有一定前瞻性，但不脱离本地市场。
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定位因素
发展策略
居住公寓
办公公寓
价格建议
根据分析，结合市场研判的结论，我们建议本项目商 务公寓产品总体定位为：
一个傲居都市繁华中心 的城市CBD商务公寓。
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定位因素
发展策略
居住公寓
办公公寓
价格建议
公寓物业发展策略
由于考虑市场容量和为降低投资风险，本 项目CBD商务公寓其功能涵盖办公物业、商住 公寓（具备小型家庭办公的优势而将占据一定 的市场份额）和纯居住公寓。 公寓总策略：项目现金流产品，严格控制户型面积，采用高单价、低总价的总价控 根据产品体系打造，建议分地块打造居住 制策略、及产品创新组合策略，对位广泛客群，实现产品的快速销售，保证项目资 金链安全 及办公类公寓产品，有可作“商务办公”的空 间，有也“居家生活”的氛围。
产品户型配比 产品类型
面积区间 户型 规模(平方米） 35-45平方米 紧凑零居 7,500
平层公寓
45-55平方米 一居 15,000 70-80平方米 舒适二居 7,500
合计
/ / 30,000
面积占比
对应客户
25%
50%
25%
100%
投资客、居家客户、周边自住客户
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定位因素
发展策略
投资客户 购买客户
客户特征——蓉城本地公务员、私营业主，办公物业投资客 置业关键——项目所在地段，升值空间、租赁预期、物业管 理 产品需求——青睐低总价产品，存在大单需求
自用客户
终端使用客户
客户特征——周边高管自住客户，具办公需求、难以承受 高价格的创业期或核心公司配套的小型企业客户 置业关键——地段，商务办公氛围，物业管理、形象 产品需求——60-120平为主
居住公寓
办公公寓
价格建议
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定位因素 置信未来广场〃风景LOFT
发展策略
居住公寓
办公公寓
价格建议
置信未来广场〃风景LOFT，层高6米，整层建筑面积为800平米，由18套 面积在45平方米左右的单独办公室组合而成，每一套办公室之间都可以相 互打通，形成开阔的办公空间。客户购买自己搭建后，实际得到的适用面 积可达90—1600平米。
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居住型公寓产品定位
Let’s live in CBD
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定位因素
发展策略
居住公寓
办公公寓
价格建议
本项目居住型商务公寓，其目标客户群主要锁定居家人士。引 导两个概念：
在CBD安个家——工作、休闲、购物、居住一步到位；
星级酒店式的服务——省心、省时、全面、高品质提升 您的生活质量。
Ⅲ Ⅱ Ⅰ
客户特征：区域内投资人士包括公务员，二次置业者等；区域外投
资人士包括成都市其他区域的二次置业者 置业需求：投资 置业关注点：低总价，产品的区位条件、投资回报率
Ⅱ重要客户：居家人士 客户特征：区域内成功人士、周边白领自住客户、区域内经商人士、 区域内集团购买户 置业需求：购买自住 置业关注点：周边配套，物业管理，形象，对产品舒适度有一定关注
租用客户
购买客户与终端使用客户结构
客户特征——驻蓉高管、周边白领、企业接待及小型本地 草创型企业，驻蓉分公司 置业关键——租金水平、形象 产品需求——50-100平为主
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定位因素
发展策略
居住公寓
办公公寓
价格建议
购买客户——以投资型及小型办公需求客户为主
Ⅰ核心客户：受宏观政策影响,在其它资产市场难以释放的投资客
客户类型 创业期企 业 客户特征
企业类型：主要集中为本 地的本地的金融、证券、IT 软件、贸易、旅行社、设计 所 企业规模：一般小于20人 企业类型：外地企业在蓉 办事处兼部分商务接待的需 要
租赁关注点
• 商务区氛围 • 产品形象 • 商务办公配套 • 租金及物业价格 • 休闲商务区氛围 • 物业服务 • 居住配套设施
Ⅲ重要客户：具办公需求、难以承受高价格的创业期小型企业客户 客户特征：本地的金融、证券、IT软件、贸易、旅行社、设计所等 或四川其它区域的企业驻蓉临时办事处等 置业需求：购买办公 置业关注点：产品区位及形象、低总价、办公物业相关的配套设施
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定位因素
发展策略
居住公寓
办公公寓
价格建议
租赁客户——以创业期小型企业客户租赁为主，以周边白领客户为 辅
产 品 配 比
69m
1-23f：平层公寓 3.0m×23F
45-55m2-50% 70-80m2-25%
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项目办公型公寓定位
蓉城首席Co-mini
商务公寓
NEW office
关键词 ：co & mini
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CO
外 置 集 合 的 功 能 空 间
选择在这办公，因 为有专门提供给我 们接待客户、会议 和培训的场所…
Ⅲ Ⅱ Ⅰ
客户特征：外地企业及蓉城本地大型企事业单位管理层、私营企业
主、高级公务员等 置业需求：投资 置业关注点：低总价，产品的区位条件、投资回报率
Ⅱ重要客户：周边办公物业带来的企业办公兼自住 客户特征：企业或者个人购买 置业需求：购买办公兼自住 置业关注点：小面积、低总价，对产品舒适度有一定关注
产品需求
•50-120平为主 •在租金不变或微调的 基础上，增加办公面积
驻蓉临时 办事处
•50-100平精装修为主 •对物业管理要求较高
办公兼自 住
企业或者个人购买，作为 办公兼自住的场所
• 都市感； • 国际化氛围； • 地标形象
•50平左右一居为主 •对区位、配套要求较 高
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定位因素
29%
价格建议
龙湖三千星座
套一 套二 标间
45-55 65-88 40-45 50-55 60-70 45-55 30-45 50-60 34-40
51% 20% 40% 48% 12% 57% 35% 65% 31%
春熙商汇广场（商业）
套一 套二
35-40 43% 标间 小结：市场主流公寓面积集中在45-55平的套一产品，多占50%左右 玉林品上-A栋（商业） 套一 标间 科华天成（商业） 套一 标间
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定位因素
发展策略
居住公寓
办公公寓
价格建议
客户定位——兼顾购买客户及终端使用客户
投资客户 购买客户
客户特征——区域内政府公务员、二次置业者。 置业关键——项目所在地段，升值空间、租赁预期、物业 管理 产品需求——青睐低总价产品，存在大单需求
自用客户
终端使用客户
客户特征——区域内成功人士、周边白领自住客户、区域 内经商人士、区域内集团购买户 置业关键——地段，周边配套，物业管理，形象 产品需求——60-120平为主
•50平左右一居为主 •对区位、配套要求较 高 •50-100平精装修为主 •对物业管理要求较高
收入高而稳定，在高新区工作， • 都市感； • 国际化氛围； 向往CBD区域的生活氛围，对居 • 交通便利 住环境、配套比较关注
驻蓉高管
外地企业在蓉办事处的高级工 • 休闲商务区氛围 作人员，对居住环境有较高要求， • 物业服务 同时无在蓉置业需求 • 居住配套设施 部分商务接待的需要
城市理想
套一
套二
45-50
55-70 65-68
45%
24% 48%
万科金色海蓉 （蚂蚁工房）
套一
套二 标间
68-90
40-45 45-55 57-60
52%
26% 53% 21%
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富力 史丹尼国际公寓
套一 套二
定位因素
产品配比的出发点
发展策略
居住公寓
办公公寓
价格建议
参考市场重点公寓项目的产品结构（龙湖三千星座和富力史丹尼国际公寓 ） 关注客户购买意向，选择市场畅销产品 考虑投资客收益，保证居室功能的前提下，尽量控制各档户型面积
Loft公寓
80-100平 两居 11,600 40% 办公客户
合计
/ /
100%
产品配比的出发点 •参考市场重点公寓项目的产品结构 •关注客户购买意向，选择市场畅销产品 •考虑投资客收益，保证居室功能的前提下，尽量控制各 档户型面积
短期出差 等临时居 住客
周边企业为了满足企业短期出 差等临时性居住的要求； 企业员工临时的、过渡居住需 求
•租金 •商务区氛围 • 物业管理 •产品形象 • 周边配套
•50-100平为主 •对物业管理要求较高
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定位因素
项目名称
发展策略
户型
标间
居住公寓
面积区间
35-40
办公公寓
面积区间占比
如何打造项目的核 心竞争力？降低劣 势影响，赢取竞争 优势？ 困难主要来源于周边环 境和市场竞争。
？
定位因素 项目开发策略
开发策略
以主流市场 为参照
发展策略
居住公寓
办公公寓
价格建议
策略汇总 主流客群 ＋ 平台户型
客户：瞄准当前区域内主流客群 档次：符合主流客群需求产品 户型：以目前市场平台户型为参照 客户：对成都市未来房地产市场发展充满信心 户型：户型发展总体小型化 产品：品牌开发商的进入，带动产品升级加快， 更加强调特色化