本体分析
公寓产品分布在4号、5号和6号 地块
2号地块 住宅
建35面0：00平地4号块
5号地块
建面： 61081 平
6号地块
建面： 74528平
本体分析 公寓产品拥有强势山水资源景观
山景
➢4号地块：西南、东北 朝向，靠近商务区，三面 遮挡，视野狭小，仅东北 向部分水景资源
➢5号地块：紧邻酒店及
商业，周边生活配套完善，
本次报告解决3大核心问题
问题1：公寓户型面积定多大？ 问题2：公寓客户是怎么样的？ 问题3：物业发展有何建议？
1 户型面积定多大？
本体分析/案例选取/修正分析
本体分析 龙坂片区，首个大型城市综合体
项目基本经济技术参数：
总用地面积：20.34万平米 总建筑面积：105.26万平米 容积率：5.175
一：公寓项目市场竞争盘点——过往案例
香年广场
美年广场 南海意库
综合体：多处于罗湖和福田
中心区
凤凰大厦
地王公寓
世纪豪庭 大中华IFC
金中环
福年广场
案例 1.地王公寓：以100-170平两房三房为主
案例 2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面
案 3.NEO企业大道：以70-160平商务公 例 寓为主
一：公寓项目市场竞争盘点——将售案例
案例 1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装公寓
预计2012年入市，含精装修。项目由3栋28 层高的住宅公寓组成，共279套，全部为 180平方米左右的大户型。
案例 2.金地大百汇： 80-140平国际公寓
莲花山公园
市民中心 城市大客厅
会展中心
预计2012年入市其中14万平公寓产 品分布在上图中2号和4号标示位置。
三：龙坂市场竞争分析
2011年
2012年
2013年
一季度
二季度
三季度
四季度
龙华花半里，建面28.4万㎡，70-90平米2-3房为主，共2010套
合正中央原著，128平米3房，143平米4房为主，共762套，建面19万㎡ 潜龙曼海宁，67-70平米2房，86-88/12平米3房，140 平米4房，建面24.6万㎡
工业用地性质办公楼特征：
大层高：工业性质产品由于用地性质特殊性，一般都会做大层高，提升产品附加值； 低容积率：工业性质产品容积率一般不高，多为5左右； 产权面积适中：产权面积集中在200-500平米之间，多往写字楼方向打造，以低价和 高赠送作为主要卖点。
三：龙板市场竞争分析
龙坂区域需求户型：近几年龙坂片区平层热销户型主要为65-72 ㎡2房，85-90㎡小3房，110-125㎡舒居3房，140-160㎡4房
东、南向山水资源优势明
显，景观开阔
4号 地块
➢6号地块：有一线山水
资源，三面无遮挡，视野
开阔
5号地块
山景
6号地块
湖景
景观价值排序：6号＞ 5号 ＞ 4号
案例选取 结合地块性质研究公寓发展方向
物业形态类似：商务公寓、酒店式公寓、城市公寓等
市场竞争项目；
用地性质相似：本案为工业用地，4-6号地块为工业
锦绣御园，二期（88平米2房、90-130平米3房、150-170平米4房，共421套）三期（约600套），建面29万㎡
二：工业用地性质案例
香年广场
工业用地性质办公楼：处于 非城市核心地段
美年广场
世纪豪庭
凤凰大厦 大中华IFC 金中环
福年广场
南海意库
地王公寓
案例 1.美年广场：200-500平灵活创变空间
案例 2.福年广场：自由贸易港国际创智生态总部
案例
3.香年广场：创意文化产业职能总部
工业用地性质案例小结：
选取标准：普通住宅、中高档住宅
数据来源：世联数据平台
三：龙坂市场竞争分析
龙坂豪宅市场：以换面积和换品质的福田换房客为主，因此客户主 力需求面积在120-140平米，160-180平米大户型需求在逐步放大。
龙岸一期户型配比
13%
27%
7% 53%
166－169平米 145平米 123－130平米 85平米
增加在售的去化速度
一：在售案例—是否通燃气
主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质
案例
1.和黄都会轩：公寓为30-110平米平层
和73-200平复式，现仅剩少量尾盘在售
项目商务公寓产品包括30-110平的1-3房平层及73-200平的复式单位； 现仅剩余5套左右平层单位和40套左右复式单位在售
溪山一期户型配比
23%
54% 23%
87平米 127平米 140平米
客户基本资料： 陈先生，广东人，人力资源管理 ，通过业主介绍认识溪山这个项目。溪山170平米购买客户。 客户描摹： 据溪山销售经理介绍，陈先生在园岭片区有一套104平米三房，但是感觉不够一家人住了，就想换个大点的房子， 喜欢一大家子住在一起。陈先生年前就开始关注溪山，当时他的几个亲戚都在溪山购买了120、170平米的大户型。 自己也比较过梅林关口的金域华府，感觉不是很满意。参观完溪山样板房后，很喜欢170平米户型，景观也不错， 经过跟家人商量后，决定购置一套。 客户语录： “家里人多，一直就想买个大点的，后来听亲戚说溪山还不错，就过来看看了”，“这里的定位还是很高的，社区 的品质、里面建筑风格还不错，环境资源很好，很多细节要等住进来之后才知道好不好，但是交通比较成问题”。
1#顶级写字楼 2＃写字楼/酒店 3＃商务公寓
案 4.大中华IFC：60-120平酒店公寓，200例 400平复式商务公寓
案例 5.金中环：50-90平米的1-2房酒店式公寓
案例 6.凤凰大厦：以120-180平三Leabharlann 四房为主案例葵花公寓
综合体案例小结：
商务公寓按面积分为两类：
奢居型公寓：以地王、世纪豪庭、NEO、金地大百汇为代表，产品面积段多为80平左 右两房、100平左右三房，300平以上的5房，无小户型产品； 酒店型公寓：以金中环、中国凤凰大厦为代表，产品面积段多为30-40平米单房、5060平米一房、80平米左右两房，无大户型产品。 将售的高端公寓项目如伍兹公寓、金地大百汇等以80-180平的大户型为主。
性质的住宅和公寓，在案例的选取上，参考部分工业用地性质 项目；
区域位置相似：选取项目所在区域的住宅竞争项目进
行比准。
项目内部竞争：分析2号地块产品，与2号地块的互
补
公寓项目案例
工业用地性质案 例
龙坂市场竞争分 析
2号地块产品定位
一：公寓项目市场竞争盘点——在售案例
主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质