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万科房地产公司财务分析报告

万科房地产集团财务分析
1. 企业简介
(一)企业概况
万科集团股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批 公开上市的企业之一。至2003年6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85 亿元。
1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及 经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
各项目增长幅度表
2.51
2.13
2.14
1.83

速动比 0.53
0.37
0.57
0.32
0.73
0.46

现金比 —— 率
—— 0.142 -0.208 0.266 0.178
在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标 呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回 款情况良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均 水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高 的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模 扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,
结构成为新的挑战。
(2) 营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较 少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运
能力: 1. 短期资产营运能力 ( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败 会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于 万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货 的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的 销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必 要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重 大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目 的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速 度。





流通B股
131495.547 131495.547 131495.547 131495.547
万股
万股
万股
万股
流通H股 国家股 国有法人股 境内法人股 境内发起人 股
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
变动日期 2010-06-30 2009-12-29 2009-06-30 2008-12-31 2008-06-19
公告日期 2010-08-10 2009-12-26 2009-08-04 2009-03-10 2008-06-05
变动原因
定期报告 其它上市 定期报告 定期报告 送、转股
总股本
1099521.022 1099521.022 1099521.022 1099521.022 1099521.022
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华 润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。
2002年6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产 核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止2002年 底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行 住宅开发,2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经 扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获 得良好的投资回报。 (二)股本结构
( 2) 资金成本与现金债务总额比率 图3可见, 万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化, 这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大 的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力。但万科 用经营现金来偿还债务的能力不稳定。
图3 综上所述, 金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上 升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银 行信贷即以短期贷款为主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债
因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款 时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼 宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际的偿债能力 因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。 以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债
( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上 升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的 有效实施。年份20来自620072008
2009
应收帐款周 转率
13.90
16.00
23.76
28.07
3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主
营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管 理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转 率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主 要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的 提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管 理。
0万股
0万股
0万股
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2. 企业财务分析
(1) 偿债能力分析
能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的 重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。
1. 短期偿债能力分析(见下表)
2004 2005 2006 2007 2008 2009
流动比 1.99
1.99
主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为 核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长
的主要因素。
2009
主营业务收入 净利润比例 结算面积比例
珠江三角洲区 域
27.03%
37.16%
25.08%
长江三角洲区 域
32.38%
36.46%
26.06%
京津以及地区
务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。 07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结 构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业 来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加 强现金流的管理。
负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但 近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所 控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提 高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可 能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
募集法人股
一般法人 股
0万股 0万股
0万股 0万股
0万股 0万股
0万股 0万股
0万股 0万股
战略投资者 持股
0万股
0万股
0万股
0万股
0万股
基金持股
0万股
0万股
0万股
0万股
0万股
转配股
0万股
0万股
0万股
0万股
0万股
内部职工股
0万股
0万股
0万股
0万股
0万股
优先股
0万股
32.01%
18.77%
36.34%
其他
8.58%
7.60%
12.52%
2. 期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济
和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有 很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然 是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资 金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因 此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意 提高资金利用效率。
2. 长期偿债能力 (1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较 为合理的资本结构。从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈 上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较 小, 属稳健型资本资产结构。
图1 图2 资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度 不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款 随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行 业特点: 首先, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后 并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合 同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往 有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以 写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科, 除了具有房 地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结 果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和 销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款 工作开展顺利。
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