万科财务分析报告一．万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报二．行业环境：在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。

在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。

7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。

众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。

1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。

2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

同时在近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

3、土地政策：从土地源头控制住房供应结构08年9月，国土部下发了《关于建立健全土地执法监管长效机制的通知》（国土资发〔2008〕173号），要求各级国土资源行政主管部门加大土地执法力度，防范和遏制各类土地违法违规行为，建立健全土地执法监管长效机制。

4、税收政策：通过多种手段增加有效供应 10月出台救市政策在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的第三项是要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

5、市场监管：加强管理 规范市场在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的最后一项是要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。

依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

三．财务分析（一）流动性比率1.流动比率2008年年末流动性比率=流动负债流动资产 =,902.6064,553,7213,203.92113,456,37=1.762009年年末流动性比率=流动负债流动资产=,849.2868,058,2799,449.37130,323,27=1.92 分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。

同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降。

2008年年末速动比率: =流动负债存货流动资产-=,902.6064,553,721,524.9585,898,696-3,203.92113,456,37=0.432009年年末速动比率: =流动负债存货流动资产-=,849.2868,058,279,305.5290,085,294-9,449.37130,323,27=0.59分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。

同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降。

（二）偿债能力比率1.资产负债率2008年年末资产负债率=资产总额负债总额 =9,721.09119,236,57,239.8980,418,030=0.6742009年年末资产负债率=资产总额负债总额 =4,829.39137,608,55,375.3292,200,042=0.670 分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近两年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。

此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。

2008年年末负债权益比: =所有者权益总额负债总额= ,481.2038,818,549,239.8980,418,030=2.07 2009年年末负债权益比: = 所有者权益总额负债总额=,454.0745,408,512,375.3292,200,042=2.03 分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。

分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致。

3.利息保障倍数2008年年末利息保障倍数: =利息费用息税前利润= 6.42657,253,34 6.42657,253,34626.036,322,285,+=10.62 2009年年末利息保障倍数: =利息费用息税前利润= 3.04573,680,42 3.04573,680,42808.098,617,427,+=16.02分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。

可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。

（三）资产管理比率1.存货周转率2008年存货周转率=存货平均余额销货成本=0.3280 2009年存货周转率=存货平均余额销货成本=0.3920 分析：万科集团2009年的存货周转率比2008年有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。

2.应收账款周转率2008年应收账款周转率=平均应收账款销售收入=46.23 2009年应收账款周转率=平均应收账款销售收入=59.75 分析：09年比08年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所说段，应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。

3.流动资产周转率2008年流动资产周转率=平均流动资产销售收入=0.3924 2009年流动资产周转率=平均流动资产销售收入0.4010分析：在正常经营情况下，流动资金在09年比08年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力。

4.总资产周转率2008年总资产周转率=平均资产总额销售收入=0.3737 2009年总资产周转率=平均资产总额销售收入=0.3806 分析：万科09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。

（四）盈利能力比率1.销售毛利率2008年销售毛利率=销售收入销售成本销售收入-×100%=39.00% 2009年销售毛利率=销售收入销售成本销售收入-×100%=29.39% 分析：09年销售毛利率比上年下降约10%，说明其获利能力有所减弱。

2.销售净利率：2008年销售净利率=销售收入净利润×100%=11.32% 2009年销售净利率=销售收入净利润×100%=13.15% 分析：万科09年比08年销售净利率上升约2%，说明企业销售的盈利能力在增强，如果该企业能保持良好的持续增长的销售净利率，可以讲改企业的财务状况是好的。

3.总资产收益率：2008年总资产收益率=平均资产总额净利润×100%=4.23% 2009年总资产收益率=平均资产总额净利润×100%=5.01% 4.净资产收益率：2008年净资产收益率=平均净资产净利润×100%=12.76% 2009年净资产收益率=平均净资产净利润×100%=15.27% 分析：总资产收益率跟净资产收益率综合地反映了公司所有者权益的投资报酬率，万科集团09年总资产收益率和净资产收益率均比08年有所提高，反映了企业资本获取收益的能力得到加强。

（五）市场价值比率1.每股收益2008年每股收益=通股股数加权平均发行在外的普优先股股利净利润-=0.37（元/股） 2009年每股收益=通股股数加权平均发行在外的普优先股股利净利润-=0.48（元/股）分析：万科企业在2008年为股东的每股股票赚取了0.37元的利润，09年更是提高到0.48元，说明该公司盈利能力在提高。

2.每股净资产2008年每股净资产=通股股数加权平均发行在外的普优先股股利净资产-=3.10（元/股） 2009年每股净资产=通股股数加权平均发行在外的普优先股股利净资产-=3.39（元/股） 分析：万科企业每股普通股所拥有的权益，及账面价值为3.10元（2008年）。

2009年更是提高到3.39元。

说明其所有者权益在增加。

3.市盈率：2008年市盈率=每股收益普通股股价=67.30 2009年市盈率=每股收益普通股股价=53.13 分析：该指标说明了投资者对万科公司未来发展充满信心，但是09年该指数有所下降，原因可能是受到金融危机的影响，投资者普遍对股票市场不太看好。

4.市净率：2008年市净率=每股净资产普通股股价=8.04 2009年市净率=每股净资产普通股股价=7.52分析：市净率同样说明了投资者对公司的预期，万科公司两年的市净率均大于1，说明资本市场上的投资者认为企业有较高的获利潜力。