商业地产四要素
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商业地产四要素以及之间的关系
住宅市场调控的持续以及城镇化的推进,使得近几年间商业地产发展迅速。林立的写字楼、大型购物广场、现代化酒店，类似城市综合体项目在近几年不断涌现。为了规避房地产调控的风险，以城市综合体为首的商业地产有如温泉水泡似地层出不穷、前赴后继地涌出,然而在这商业地产井喷的时代，我们需要的是冷思考,在商业地产运作过程中,我们不免会对其组成要素：开发商、品牌商、经营者、投资者产生思考,他们四者分别有怎样的特点？各自发挥怎样的作用?它们关系的组成是利益驱使还是自身谋求发展?怎样的关系为它们的最佳状态?这就需要对他们进行详细的分析及研究。
3、经营者
随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来，商业地产在建成时只是一个半成品,甚至只是所有问题的开始,因为商业地产需要依赖于经营才能够体现其价值。虽说经营是在商业的后期才能体现,但是在规划、建设、销售之前就必须考者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境,更为开发商、品牌商、投资者们打造一个优质的财富平台。
2、品牌商
商业地产项目最基础的组成部分之一就是品牌商家，无论是零售还是餐饮或者娱乐品牌，他们在谋求品牌可持续发展的同时兼顾利润的最大化,商家有不同,大的有超市、影院、ＫTV等,还有快时尚品牌，零售品牌、主题餐厅、儿童游乐类品牌商等,以及ＬV、GUCCＩ等国际一线奢侈品等等。不同品牌商会根据自身品牌定位来决定适合它的商业物业及经营的方式,是在购物中心还是步行街？是直营还是加盟?比如ZARA，它的自身定位是全球领先的快时尚品牌,它的选址重点在华东区域城市的市区或商业中心,并且倾向于购物中心,面积在300-500平方米,而且ZＡＲA所有的门店都是直营,这样品牌质量及经营有了保证。
开发商发展目标
商业地产品牌企业依靠强大的资源整合能力和商业运营能力，经过持续多年的专注发展，打造出了强势的商业地产品牌，并不断扩大领先优势,其良好发展将形成一种代表产品品质的优势效应，成为区域地标建筑,开发商已逐渐意识到了商业地产品牌具有的强大市场潜力。万达可以作为代表，从品质住宅典范到商业地产样本,从中国足球桂冠到亚洲商业旗舰，万达用２4年的时间走出了一条近乎神奇的发展曲线。从初涉商业地产的２001年,到规模化扩张的2011年,万达10年几乎成了改变中国商业地产格局的1０年。商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假,五大支柱产业“攥指成拳”,万达集团已积蓄非凡的实力和足够的自信。
好品牌对于开发商和投资者甚至于经营者都是一种品质经营的保证,并且可以提升项目的商业价值。品牌的档次也决定着商业项目的档次，高档、中档还是低端，商业项目的定位和品牌的档次要匹配，不同档次的品牌可以为商场吸引不同层次的消费者,而且也会吸引不同层次的投资客，从而为开发商带来资金上的收益,有实力的品牌商家相应会给投资客提供支持，一方面减少投资客的压力另一方面确保品牌形象。
成功品牌的影响力,往往不只局限于某类商品(服务）领域,它还是一种时代精神的象征。它所倡导的内在价值取向及消费潮流，会为其他经营者和消费者模仿及追随,并成为一种标准被社会接受。这样的例子在品牌的发展历史上随处可见,如“万宝路(Ｍarlboro)”不只是一个香烟品牌,它同时还象征着富于冒险色彩的美国精神。这就使得品牌拥有者可以依靠品牌获得超过资产收益的超额收益,这就是品牌的延伸价值。
商业地产的经营管理即要做到四个方面的内容的统一:统一招商管理（立足长远)、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心，都以一个真正Mall的理念来运营,必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mａlｌ,其成功运营就是很好的例子，除了选址成功外，最重要的就是遵循购物中心的特点:统一的经营管理。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题,并且能够提高非主力店的租金收入。
经营形式
商业地产项目的经营形式有很多种,自营、委托管理公司进行经营、售后统一招租、部分经营租赁，部分销售、混合经营等，随着商业地产规模化开发，商业的经营管理将越来越受到人们的重视,不是说一个商业体商户招满了它就是一个成功的商业,商业地产要经营至少一两年以后才能真正体现出它的成功与否,在此过程中，非常关键的就是经营的执行者。换句话说,大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。作为开发商,如果自己并不具备组建一个专业的经营管理团队,那么最优的选择是聘请专业经营管理公司进行全程经营管理，必须要有一个出色的团队来统一运作，因为商业经营是商业地产的核心与灵魂。
1、开发商
开发商，简而言之就是商业地产项目的第一承担人，开发商往往是决定一个商业项目的成败的第一要素，在中国商业地产发展的初期阶段，开发商们大多自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题；如今，开发商已不再延续以前一贯作风，他们也意识到商业地产的开发并不是易事,一定要对商业有足够的了解，或与专业从事商业策划管理的公司或团队合作,以商业持续经营的角度来开发商业地产，而不是卖完铺走人的态度,这样才能顺应商业发展的规律，开发出适合市场需要的商业地产项目。
品牌延伸价值
如今，面对社会消费需求不断提高,竞争对手不断进步,品牌的价值日益受重视。好品牌,能为品牌拥有者带来溢价、产生增值。可以说，品牌形象在消费者心中的好坏程度决定了品牌价值的高低。作为商业用语,“品牌”一词不断出现在各类商品的宣传单上，以体现商品及产品企业的价值、文化和个性，它是企业长期努力经营的结果，是企业的无形载体。
经营管理的统一性,就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施,但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。