固定资产投资 （亿元）
654 818 1053.16 1600.66 2160.88 2701.11 2345.91 501.23
房地产开发投资 （亿元）
172 221.99 259.29 369.43 440.68 625.97 919.07 218.45
数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）
况消度
费
品
昆
明
社
发 展 情 况
会 消 费 品 零 售 总
年 季 度
额
数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）
人口平稳增长
➢ 近年来，昆明人口增 长较平稳，总体保持 低位增长。2012年年 末昆明常住人口约为 653.3万人，人口增长 率0.72%。
2006-2012
近年来，昆明人口保持低位稳增长，但城镇化率呈稳增 长且远超出全国综合水平。
调控方向
完善稳定房价 工作责任制
表：“新国五条”细则与表述对比，细则措施严于表述
2月20日表述
3月1日细则
制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建 立健全稳定房价工作的考核问责制度。
房价控制目标于一季度向社会公布。各省级人民政府要注重区域差异，加 强分类指导。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、 房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预 售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进 城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地 级以上城市原则上要实现联网。
综合政策
5月下旬，《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》正 式发布，房产税扩容之说被明确证实，但扩容时间及试点城市 尚未明确，全国部分城市开始出现住房抢购潮。
抑制投机 投资性购房
增加普通商品 住房及用地供应。
继续严格实施差别化住房信贷政策。
充分发挥税收政策的调节作用，扩大个人住房房 产税改革试点范围。
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年 平均实际供应量。
对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建 商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款 比例和贷款利率。
涵盖内容（重点） 闲置用地、非法用地、土地销售等统筹监管
房屋预售及价格备案管理等 社保、资金补贴
重要事件
全国楼市房价上涨压力巨大，各地相继出台政策以稳楼 市，征房产税、缩紧信贷、审批从严等措施相继而来。
➢ 1.5-北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平 拒贷二套 ；
2006-2013 1 2006-2013 1
消费增幅放缓
➢ 近年来，昆明社会消 费品零售总额保持较 快增长，但增速放缓 ；其中城市社会消费 品零售总额增速放缓 势强。
2013年1季度昆明社会消费品零售总额实现357.58亿元 ，总体保持较快增长，增速小幅放缓。
昆
明
零城
售市
总、
额农
对 比
村 社
年
情会季
2013年房地产 市场半年报
背景篇
土地篇 商品房篇 营销篇 研判篇
一、经济背景
区域GDP提高
2013年1季度，昆明市国民经济保持较快增长，实现 了1季度区域经济“开门红”。
➢ 自2009年开始，昆明市区域GDP增速明显加快。
➢ 到2012年年底，昆明市实现地区生产总值3011.14亿元，环比增长19.99%；2013年1季度 ，昆明市实现地区生产总值692.95亿元，同比增长13.5%，高于全国5.8个百分点，高于全 省0.9个百分点，国民经济保持较快增长。
➢ 继上海、重庆试点房产税征收后， 有消息人士向媒体透露今年有望新 增数个城市进行房产税试点，新增 试点城市执行方案与标准将因地制 宜。据业内分析，京广深杭等房价 增长较快的一线城市纳入试点可能 性大。
➢ 中央电台财经评论员杨红旭在微博 上表示，房产税是必定会征的。他 认为扩大试点的范围主要方向是一 二线房价较高的城市，南京征税的 概率是90%，征收方式可能与上海 相似。
加快保障性安居 工程规划建设
2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新 开工630万套。2013年底前，地级以上城市要把符 合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
——
加强市场监管 和预期管理
严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信 用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进 城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信 息发布管理。
2006-2013 1 GDP
昆 明 市
发年
展 情 况
季 度
数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）
行业投资增长
2013年1季度昆明固定资产投资总体保持较快 增长，房地产市场发展势头强劲。
➢ 2013年1季度昆明固定资产投资总体呈 较快增长趋势，其中房地产开发投资 比重增强，房地产市场发展势头强劲 ；
➢ 25日，亚太城市房地产业协会会 长谢逸枫接受记者采访时表示，目 前房屋系统联网还未对外公布，税 法没有修改，因此说房产税的开征 基础条件还未成熟。
政策影响
➢ 继《关于2013年深化经济体制改 革重点工作的意见》发布之后，今 年新增多个城市进行房产税试点已 成必然。就业内分析来看，扩大试 点范围的主要方向是一二线房价上 涨过快和房价较高的城市，同时， 据《经济参考报(微博)》记者独家 获悉的两地试点方案指出，虽然在 扩围方向上剑指增量，但在人均免 征面积或套数的划定和认定上，已 经涉及“存量”部分。
白热半场，轻舞飞扬
——2013上半年昆明房地产市场报告
昆明至祥研究中心 2013年7月17日
注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以 及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与 昆明至祥研究中心 联系
地址：春城路219号东航投资大厦608室 电话：（0871）68896888 转 822 新浪微博：@昆明至祥研究中心
➢ 2013年1季度昆明实现固定资产投资
501.23亿元，其中实现房地产开发投
资218.45亿元，房地产开发投资比重
昆 达43.58%。
明
固
定
2006-2013 1
资
产
投
资
和
房年
地 开 发
季 度
投
资
情
况
年份
项目
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1季度
➢ 6.28-证监会：对存在闲置土地、炒地、捂 盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产 开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重 组。
二、行业政策 ——楼市盘点，重点解读，调控走向
新“国五条”
国务院版细则出台距2月20日表述公布仅一周时间，时点超市场 预期，细则在延续“新国五条”精神之余具体措施更为严厉。
政策盘点
2003年-2013年十年间，国家管理层累计出台10条左右“严厉”调 控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈”。
2013 2011 2010
2009 2008 2006 2005 8 2005 3 2003
楼市十年九调
频陷涨价“怪圈”
“国十条” 提高二套 房首付和
利率
又一轮“ 国八条” 开始限购
➢ 1.8-国土部：急令各省逐宗核查非新增建设用 地；
➢ 1.11-重庆：1日起新购房价格超12779元/平要 缴房产税；
➢ 1.23-上海：房产税税率分界线27740元/㎡。
➢ 2.18-昆山：自2013年2月25日起住房公积金 “申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月 以上”。
➢ 2.18-江苏省盐城市出台《盐城市房屋登记信 息查询管理办法(试行)》“一律严禁‘以人 查房’”；
“国六条”
国务院5次
常务会议研
3月“国八条”
究调控
鼓励和
支持住 房消费
年
“18号文” 确立房地产
“新国八条”
业支柱地位
年
“国五条” 向二手房 征20%差价
税
年
年
年
年
年
年
年
月
月
政策盘点
2013年1-6月全国发布实施及进行听证等政策中，住房政策始终 成为调控主导，同时金融、规划、户籍及土地等政策也是上半年 调控重点。
➢ 2.27-2013年3月1日起《大连市户籍准入规 定》即将正式施行，全面放宽大连落户条件 。
➢ 3.1-长沙：第三套及以上住房停发住房公积 金贷款；
➢ 3.8-东莞公积金贷款新政：贷款金额不高于 账户余额的8倍；
➢ 3.15-住建部：首肯地方根据自身情况取消经 适房；
➢ 3.31-广、北、上率先执行20%个税政策
重要事件 回顾
➢ 4.1-二线城市五条细则出台：房价增幅低于 收入实际增幅；
➢ 4.7-兰州出台中介经营十条“禁令”防止违 规乱收费 ；
➢ 4.8-北京贷款购买第二套住房家庭，首付款 比例不得低于70%；
➢ 4.22-广州：楼盘定价过高不得销售。
➢ 5.1-5月1日起，深圳商品房预售实行一套一 备案，每套未备案商品房处10万元罚款；
《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》——发改委2013.05.24
内容之一：大力推进年度重点改革
➢ 行政体制改革：深化政府机构改革 ；简政放权，下决心减少审批事项 ；创新政府公共服务提供方式。
➢ 财税体制改革：完善财政预算制度 ，推动建立公开、透明、规范、完 整的预算体制；扩大营业税改征增 值税试点范围，在全国开展交通运 输业和部分现代服务业营改增试点 ，择机将铁路运输和邮电通信等行 业纳入试点范围。合理调整消费税 征收范围和税率，将部分严重污染 环境、过度消耗资源的产品等纳入 征税范围。扩大个人住房房产税改 革试点范围；建立健全覆盖全部国 有企业的国有资本经营预算和收益 分享制度等。