1、万科物业老旧小区物业管理方案 202、万科物业老旧小区物业接管进驻方案 403、万科物业老旧小区实施物业管理的难点及若干对策 404、万科物业老旧小区项目整改提升物业服务方案 57万科物业老旧小区项目整改提升物业服务方案For personal use only in study and research; not for commercial use第一章 *****项目接管整改计划第二章“**项目”物业服务机构的设立、运作第三章管理服务人员配备方案第四章公共秩序维护服务第五章清洁保洁管理第六章绿化养护管理第七章房屋管理维修第八章第九章第十章设备设施管理各机电设备设施抢修、应急处理方案业主事务处十一章特约服务第十二章档案的建立与管理第十三章社区文化和精神文明服务方案第一章一、整改项目序号整改项目1 小区封闭式管理(非机动车通道)2 小区电梯刷卡系统(或者门禁刷卡)3 小区公共部位瓷砖脱落整修4 小区单元门禁系统恢复5 小区部份绿化修补6 消防系统的整改7 小区监控的整改*****项目接管整改计划整改部位小区主出入口小区所有电梯小区外墙及楼道内小区单元门坏死绿化植物消防水泵和消防联动小区监控系统完成时间接管小区 1 个月接管小区 2 个月接管小区 2 个月和业委会商定接管小区 1 个月接管小区 1 个月和业委会商定备注约 2 万元约 6 万元约 2 万元待定约 2 万元约 3 万待定以上所需费用和业主委员会商定后，制订方案逐步进行整改。
随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，惟独安居才干乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个安全、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。
近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。
同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。
其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。
小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治安隐患，能切实有效地为泛博业主营造一个安全和谐的居住生活环境。
小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。
1)、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。
道闸自动识别系统将在5-7 米范围内自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员问询和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业主更省时、更省事、更便捷进出小区。
小区秩序维护队员24 小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。
2)、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使用智能 IC 卡门禁一卡通系统。
小区业主及其家属凭《房产证》(或者购房合同、发票)、身份证等有效证件办理人员进出IC 卡；3)、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件泯灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。
4)、外来人员需经业主允许并登记后方可进入小区。
5)、外来车辆需经安保人员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。
并且外来车辆停放超过3 小时以上，开始计时计价收取停车费。
6)、业主如有装修，装修人员出入需凭物业所发的《小区暂时出入证》(证上有装修人员照片)，装修人员在小区活动范围应在安保人员监控之中。
1)、车辆在小区内行驶速度不得超过 15 公里/小时。
不得鸣笛，不得随意紧急刹车和在小区练习驾驶。
2)、业主要按自己租赁或者购买的车位规范停放车辆，清除消防通道及宅间道路障，禁止在消防通道停放车辆。
3)、地下车库日常用于车辆停放使用，禁止在车库内散步、遛狗、打球等活动。
4)、车辆进出地下车库应控制在 5 公里/小时以下。
严格按行驶标示出入。
5)、摩托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。
外来车辆进行收费停放。
6)、地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。
业主要按自己的车位，配合安保人员规范地停放自己车辆。
7)、地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，才干满足业主使用的其他所有权车辆。
安保人员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题即将处理，并报告上级领导及有关部门。
对发现的可疑人员进行盘查，对违规进入小区的闲散人员规劝其离开。
对不按规定停放的车辆，及时通知车主，以避免影响小区正常的秩序。
监控室实行 24 小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。
发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处理，并定时、定位、定人作好记录和录相，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录相另存入U 盘存档保留，并做好标记。
具体操作实施封闭式管理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的难度。
综合以上因素，结合实际情况，我们目前需要解决以下几个问题：1)、如进行封闭式管理首先要保证小区安保设施设备的正常使用，恢复小区智能化设备目实现其应有的功能。
2)、结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式管理过程中，有可能会浮现少数业主的不配合甚至抵制现象。
此外，外来人员可能会在实际管理中会与现场工作人员产生磨擦甚至冲突。
所以，完善封闭式管理工作有一个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运作过程。
特别是实施初期，业主(流动人员、车辆管理)还需一个适应的过程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能浮现意想不到的情况。
为了防止管理局面的可能失控，除了我们要做好大量的细致工作，采取积极有效的应对措施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动泛博业主积极配合工作。
第一：安全防止外来人员进出外来人员没有物业公司配发的门禁系统卡，就无法从单元门或者电梯进入各单元楼层，这样大大减少了安全隐患。
第二：更加节能，降低电梯维保费用电梯刷卡系统可以有效的节约电能：由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，降低电梯使用频率，可以最大限度的节省电费开支。
电梯刷卡系统可以减少日常维护开支：由于大大降低了电梯的运行次数，可有效延长电梯易损件的平时更换周期，比如抱闸和自动电梯门的开启器等易损件。
电梯刷卡系统延长大修周期：原本 5 年就需要大修的电梯，这样可有效的延长至 7－8 年再大修。
电梯刷卡系统可以有效的减少人工费：由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，再加之本楼住户也只能到达为其授权的楼层，所以大大降低了楼内的环境污染，减轻了保洁人员的劳动强度以及安全人员巡查次数，收费人员的工作强度，从而使降低管理成本成为可能。
第三：人性化收费2.1 设立装修服务办公室，充分利用我司物业专业人材和经验的优势，同时联合苏州市多家名牌装饰公司，针对爱汀花园各种户型，向业主提供装修咨询、设计和施工监理服务。
从而引导业主遵守装修规范，实施家庭装修。
2.2 我们将组织一批品质好、信誉好的装修材料供应商入区，在管理处安排的固定场所，为业主提供质优价廉的装修材料供应服务。
土建1-0151-0281-0291-0301-0311-0321-0331-0341-0351-0361-0371-0381-0391-0401-0411-0421-043细石混凝土路面(30 毫米)铝合金门修整铝合金窗修整铝合金门、窗换小件换门锁换窗纱换门纱室内天棚抹灰修补层面瓦木门修理家具门修理换玻璃(门、窗)玻璃打硅胶修补安装空调洞口修补安装油烟机洞口阳台、扶手修补、粉刷修理窗帘、拉窗29.86 元/M220.00 元/堂10.00 元/扇10.00元/堂、扇10.00 元/把5.00 元/扇8.00 元/堂18.00 元/M260.00 元/M215.00 元/扇10.00 元/扇15.00 元/块2.00 元/M6.00 元/处10.00 元/处6.00 元/处20.00 元/元工程设备部水工维修2-001Dg15 自来水管更换10.22 元/M工程设备部2-002 2-003 2-004 2-005 2-006 2-007 2-008 2-009 2-010 2-011 2-012 2-013 2-027 2-028Dg20 自来水管更换Dg40 自来水管更换Φ50 排水管更换Φ100 排水管更换拆除Φ100 铸铁管拆除Φ50铸铁管管道除锈管道刷油漆更换面盆更换面盆下水更换面盆水嘴更换面池进水管更换水池下水栓疏通下水Φ5011.00 元/M15.00 元/M25.00 元/M40.00 元/M39.00 元/M30.00 元/M11.00 元/M6.00 元/M16.00 元/只28.00 元/支22.00 元/支19.00 元/支26.00 元/处45.00 元/处电器维修3-001安装电热水器(50 升以下)45.00 元/台工程设备部3-002 3-003 3-004 3-005 3-006 3-007 3-008 3-009安装电热水器(50 升以上)更换电表更换开关插座更换灯头更换日光灯镇流器更换灯泡、日光灯管更换保险丝、熔断丝电线短路80.00 元/台22.00 元/只5.00 元/只3.00 元/只10.00 元/只1.00 元/只5.00 元/只实算3-010 3-011 3-012 3-013 3-014 3-015空开跳闸、后、合闸空开更换单相护导线明敷安装排风扇安装油烟机安装日光灯免费5.00 元/只0.80 元/M18.00 元/台25.00 元/台12.00 元/套空调维修服务服务服务3-0233-0243-0253-0263-0274-0014-0024-0034-0044-0054-0064-0074-0084-0094-0104-0115-0015-0025-0035-0045-0055-0065-0076-0016-0026-0036-0046-0056-0096-0106-0116-0126-0136-0147-0017-0027-0037-0047-0057-006安装吊灯小家电检修音响、家电安装门铃安装吸顶灯安装壁灯安装安装窗式空调(2500W 以下)安装窗式空调(2500W 以上)安装分体空调(2500W 以下)安装分体空调(2500W 以上)安装柜机(7000W 以下)安装柜机(7000W 以上)安装一拖二空调更换空调压缩机(1500W 以下)更换空调压缩机(1500W 以上)更换空调风扇机电(1500W 以下)更换空调风扇机电(1500W 以上)办理暂住证办理户口申请办理签证汽车上牌租车车清洁车打蜡上门收洗衣服家政培训家庭绿化、盆景造型裁剪、纺织、纺织指导钟点工代接、送客人租、售鲜花盆景家庭病床护理地毯吸尘打扫卫生、买菜、做饭打扫卫生、购早餐代申请有线电视代安装网络电话申请代收、发传真复印打字30.00 元/套10.00 元/次30.00 元/次5.0 元/次8.00 元/只6.00 元/只100.00 元/台140.00 元/台200.00 元/台250.00 元/台400.00 元/台600.00 元/台300.00 元/台180.00 元/台450.00 元/台150.00 元/台280.00 元/台10.00 元/人20.00 元/人·次50.00 元/人·次1000.00 元/辆市场价10-20 元/辆面议2.00 元/次10.00 元/小时15.00 元/小时15.00 元/小时20.00 元/小时面议市场价8.00 元/小时0.50 元/M2400.00 元/月300.00 元/月20.00 元/户面议50.00 元/部10.00 元/张0.50 元/张10.00 元/张工程设备部工程设备部服务保障部服务保障部服务保障部工程设备部服务保障部7-007 电脑培训 30.00 元/小时 工程设备部说明：(1)有偿服务项目收费测算依据：《江苏省房屋修缮工程预算定额》、《全国安装工程估价表》(第 二册、第八册)、《建设工程造价资料汇编》及市场指导价。