保障房资产证券化研究报告目录一、保障房定义及相关政策 (3)（一）保障房的意义 (3)（二）保障房的定义 (3)1、一般性定义 (3)2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义 (3)（三）政策梳理 (3)二、保障房ABS发行概况 (7)（一）审批制下发行情况 (7)（二）备案制下发行情况 (7)三、保障房ABS操作要点 (9)（一）保障房ABS介绍 (9)（二）保障房ABS项目的选取标准 (9)（三）保障房ABS的重要参与方 (10)（四）保障房ABS的交易结构 (11)（五）保障房ABS的现金流归集 (12)（六）保障房ABS的增信措施 (12)四、保障房ABS案例分析 (13)（一）某保障房项目 (13)1、交易结构 (13)2、基础资产 (14)3、产品结构 (16)4、现金流归集与分配 (16)5、增信措施 (17)6、相关方简介 (17)（二）房信限价房项目 (18)1、交易结构 (18)2、基础资产 (18)3、产品结构 (19)4、现金流归集与分配 (20)5、增信措施 (21)6、相关方简介 (21)五、保障房ABS发行利率 (23)（一）保障房ABS发行利率概况 (23)1、AAA级资产支持证券发行利率情况 (23)2、AA+资产支持证券发行利率情况 (23)3、AAA级资产支持证券与AA+级资产支持证券比较分析 (23)（二）保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较分析241、利率表现情况 (24)2、AAA级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析243、AA+级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析 254、保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较 (25)一、保障房定义及相关政策（一）保障房的意义改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

其中，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。

大力推进棚户区改造，不仅有利于稳增长，而且能够有效改善困难群众的住房条件，促进社会和谐稳定。

（二）保障房的定义1、一般性定义保障房，即保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义根据国务院2014年3月发布的《城镇住房保障条例（征求意见稿）》，其中定义如下：保障性住房，是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。

城镇住房保障，是指通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，为住房困难且收入、财产等符合规定条件的城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员提供支持和帮助，满足其基本住房需求。

（三）政策梳理各级政府部门高度重视保障房建设，并发布了一系列政策积极采取有效措施做好保障房工程相关工作，近年中央部门保障房相关政策梳理如下：二、保障房ABS发行概况（一）审批制下发行情况截至2014年2月前，共有2单保障房ABS项目受理获批并最终发行，其基础资产均为BT债权。

根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，以地方政府为直接或间接债务人的基础资产和以地方融资平台公司为债务人的基础资产均列入负面清单，因此BT债权不能作为资产证券化项目的基础资产。

此外，审批制后期的BT债权类ABS申请均被证监会撤回，因此审批制时证监会已经不认可BT债权类ABS。

（二）备案制下发行情况根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，其中列入负面清单的基础资产包括“待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。

当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。

”因此，保障房作为基础资产的资产证券化项目是受到监管层认可的。

截至2016年10月，备案制下保障房ABS共发行5单，均在深交所挂牌转让，计划管理人均为华泰资管，具体情况如下：三、保障房ABS操作要点（一）保障房ABS介绍保障房ABS是指基于保障房未来销售收入产生的现金流作为资产支持证券还本付息来源的资产证券化项目。

但保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要嵌套信托受益权模式，具体原因如下：目前监管层对基础资产的界定较为严格，可直接作为基础资产的大类分为债权、收益权、信托受益权、门票等权利凭证。

其中深交所对收益权作为基础资产做了严格规定，仅包括高速公路收费收益权、电力收益权、污水处理收益权；债权作为基础资产分为已存在债权债务关系的债权和未来债权，均需要债权有效存在且有合同作为依据；门票等权利凭证作为基础资产需要采取出售票证形式进行经营，并有明确法律依据，且特定化手段具有可操作性（包括票号编码、销售记录等）。

此外，基础资产的定义为，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。

而房屋销售无法特定化，所以保障房销售难以直接作为基础资产。

因此，保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要作为底层资产，然后包装成信托受益权的方式作为基础资产。

（二）保障房ABS项目的选取标准1、保障房项目已四证齐全，最好已经办理完销售许可证。

因为最终项目需要通过信托贷款方式给持有保障房的借款人放款，所以保障房项目四证齐全才能满足信托放款的432要求。

此外，保障房项目最好在半年或者1年开始销售，才能覆盖项目每年付息。

2、保障房项目需市场化销售。

保障房项目需要向购房者收款或实质向购房者收款，不能为政府或政府平台回购模式。

否则，该项目将符合负面清单中以地方政府为直接或间接债务人的基础资产或者以地方融资平台公司为债务人的基础资产。

3、保障房项目土地、在建工程、受益权及现金流等未有抵押、质押等权利限制。

若存在上述情况，可以通过专项计划相关安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其他权利限制。

4、保障房项目以开发或建成比例超过90%，列入国家保障房计划省级指标的可以豁免。

本条为负面清单所列。

（三）保障房ABS的重要参与方1、原始权益人（信托计划委托人）：一般为过桥资金方，如银行等金融机构，或融资方某子公司；出资设立单一资金信托放款给借款人，然后将信托受益权转让给资产支持计划，收回资金完成资金过桥。

2、借款人：一般为保障房实际持有主体，并作为本次融资主体；通过信托计划接受放款，之后通过保障房销售收入完成信托贷款的还本付息。

3、担保人：一般为资金借款人的股东，主体评级较高；向信托贷款提供保证担保，并可能作为次级资产支持证券持有人。

4、计划管理人：证券公司或基金子公司；设立资产支持计划募集资金，然后向原始权益人受让信托受益权，证券存续期接收信托收益并分配给资产支持证券持有人。

（四）保障房ABS的交易结构1、原始权益人出资设立单一资金信托计划，作为信托计划的委托人和受益人并获得了信托计划的信托受益权。

2、信托计划与借款人签订信托贷款合同，向借款人发放信托贷款。

其托贷款的金额、期限、利率及还本付息情况要与资产支持证券产品结构以及保障房未来销售收入相匹配。

该信托贷款增信措施为：a、借款人持有的保障房未来销售收入应收账款质押担保；b、担保人提供保证担保。

3、管理人设立资产支持专项计划，向投资者募集资金后购买单一资金信托的信托受益权。

投资者签订《认购协议》，出资取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。

4、计划管理人与原始权益人签订《信托受益权转让协议》，用募集资金购买信托受益权，交易完成后成为信托受益权受益人。

5、专项计划存续期间，借款人根据《应收账款质押合同》约定将质押财产在划款日转入监管账户。

6、信托在每个信托分配日，将收到的借款人偿还的信托贷款本息扣除当期必要的费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。

7、管理人在每个兑付日完成收益分配。

（五）保障房ABS的现金流归集保障房ABS的现金流归集频率一般为每月一次。

即每月约定日，借款人将上月保障房销售回款划入监管账户，然后约定日后第2个工作日到第6个工作日，借款人核对销售收入月表，并提交监管银行，然后监管银行核对销售收入月表与银行流水并确认无误。

约定日后第7个工作日，监管银行将资金划入信托账户，直至资金累计到达信托贷款合同约定的信托贷款本息及其他费用（如有）为止。

约定日后第9个工作日，信托分配日（若未发生担保启动事件），将全部财产扣除当期费用后划入专项计划账户。

（六）保障房ABS的增信措施（1）基础资产外部增信措施a、借款人将保障房未来销售收入应收账款为该信托贷款做质押担保；b、担保人为该信托贷款做保证担保。

（2）部分级结构增信措施a、通过优先级/次级受偿顺序的交易结构实现部信用提升；b、差额补足义务人提供差额支付；c、设置加速清偿事件；四、保障房ABS案例分析（一）某保障房项目1、交易结构（1）交易结构图（2）交易结构分析a、原始权益人银行将10.5 亿元货币资金委托给华融信托设立单一资金信托，从而拥有单一资金信托的信托受益权。

b、华融信托与某市保障房建设发展（简称“某保障房”）签订《信托贷款合同》，向某保障房发放10.5亿元的信托贷款。

该信托贷款总额10.5亿元，贷款利率8%，期限5年，后三年依次偿还本金3.7亿元、3.7亿元和3.1亿元。

该信托贷款担保条件为，某保障房签订《应收账款质押合同》将持有的两个项目的棚户区改造安置房未来销售收入质押给华融信托，并承诺以该两个项目未来销售收入作为信托贷款的还款来源；某市城建国有资产控股（集团）有限责任公司（简称“某城控”）签订《保证合同》为该《信托贷款合同》项下义务提供不可撤销连带责任保证。

c、计划管理人设立资产支持专项计划，向投资者募集资金后购买银行持有的单一资金信托的信托受益权。

投资者签订《认购协议》，出资取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。

d、计划管理人与原始权益人签订《信托受益权转让协议》，用募集资金购买信托受益权，交易完成后承接原始权益人与华融信托的合同关系，成为信托受益权受益人。

e、专项计划存续期间，某保障房根据《应收账款质押合同》约定将质押财产在划款日转入监管账户。

监管银行有权且应当于每一个监管账户划款日，将相应划款期间的质押财产现金流收入持续划付至信托账户，直至向信托账户划付的资金金额累计达到《信托贷款合同》约定的全部信托贷款本息及《信托贷款合同》约定的其他费用(如有)时为止。

f、信托在每个信托分配日，将收到的某保障房偿还的信托贷款本息扣除当期必要的费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。

g、计划管理人在每个兑付日完成收益分配。

2、基础资产（1）基础资产基本情况本专项计划的基础资产系指由原始权益人在专项计划设立日转让给计划管理人的原始权益人根据《单一资金信托资金信托合同》对单一资金信托享有的信托受益权。