个别因素：个别特性，如面积大小、朝向等。
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四、房地产估价原则
①合法原则——房地产评估以合法取得、
评估 原则
合法适用、合法交易、合法处分等为前提。 ② 最佳使用原则——以房地产的最佳使用 为评估的前提。（在评估时点的具体用途 为最佳，按此用途进行评估；若不是最佳， 按最佳使用的假设，进行适当的判断和选 择，并在估价报告书中予以说明。）
≤39% 明显损坏，需大修或翻建 0 危险状态
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打分法估测成新率的计算公式：
成新率 =（结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S
＋设备部分合计得分×B）÷100×100%
式中：
G——结构部分的评分修正系数；
S——装修部分的评分修正系数；
B——设备部分的评分修正系数。
（评分修正系数表见课本第125页）
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（三）重编预算工程进度法
对于建设工期较长、设计变更较大、价格变化较大、实 际工程成本与工程预算差距较大的在建工程，可采用重新编 制工程预算，然后再按工程进度法估测评估值。 在建工程评估较为复杂，评估前应注意如下问题： ⑴ 在建工程前景
⑵ 建设工期状况
⑶ 在建工程贷款利率水平
⑷ 计算贷款利息的投资额应按统一口径核算
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⒋建筑物功能性贬值的分析测算
建筑物功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度、设 计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不 足或浪费形成的价值损失。 用途、使用强度不合理 设计、结构不合理 装修、设备配备不合理 没有发挥土地的最佳效用 没有发挥建筑物应有的功能 造成部分功能的浪费
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⒌建筑物经济性贬值的分析测算
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⑶ 建筑安装工程费
价格或重置成本构 成项目 ⑷ 配套费 ⑸ 建设期利息 ⑹建筑单位管理费 ⑺ 税金
⑻ 利润
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⒉建筑物重置成本的常用测算方法
⑴重编预算法
按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成 项目重新估算其重置成本。 适用于：构造比较简单的建筑物。
1 工程费率 材料差价 重置成本 实际工程量 现行单价或定额
（三）实地查勘搜集资料
到评估现场实地查勘，获得评估所需的全部资料。
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（四）选用评估方法评定估算
① 市场法
② 收益法 ③ 成本法
选用一种或多种 评估方法
（ 常用方法）
④ 假设开发法
⑤ 残余估价法 ⑥ 路线价估价法 ⑦ 基准地价修正法等
（五）确定评估结果，撰写评估说明或报告
根据不同方法的初评结果，分析得出最终评估结果。
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第二节 一、建筑物及其分类
本章主要讲述
⒈房屋建筑物
建 筑 物
建筑物评估
⑴ 按经济用途分类
⑵ 按结构材料分类 ⒉桥梁、道路等构筑物
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二、建筑物在评估时需考虑的基本因素
⑴ 座落位置 ⑵ 面积 ⑶ 用途 ⑷ 建筑结构 ⑸ 建筑高度 ⑹ 附属设施
基本因素
⑺ 装修质量和水平
⑻ 建成时间 ⑼ 外观
⑽ 平面格局
按现行标准计算的各项 间接成本
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⑵预决算调整法 以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行 工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑 物工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置 成本。效率高于重编预算法。 ①不宜采用价格指数调整法和类 适用于： 比法的建筑物； ②用途结构大致相同相似且数量 较多的建筑物。
建筑物经济性贬值：由于外界条件的变化而影响了建筑
物效用的发挥，导致其价值贬损。
出现经济性贬值的后果是导致建筑物的收益下降。
建筑物年收益净损失额 经济性贬值 正常资产收益率
或：
1 经济性贬值 R （ 1 r ） i i 1
n
失额 式中： Ri — —第i年的建筑物年收益净损 r — —折现率 n — —预计建筑物收益损失 持续时间，通常以年为 单位
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六、建筑物评估的市场比较法 （一）市场房价对照法
市场房价对照法是市场比较法在估算建筑物价格时的一 种具体运用。使用的关键在于准确获取与待估建筑物相同或
相似的建筑物的市场价格。
（二）单位造价调整法
单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础，
调整估算待估建筑物市场价格的一种方法。
25
第三节
26
二、在建工程评估的准备工作
①要求企业提供待估在建工程详细资料；
准 备 工 作
②要求提供并查阅企业在建工程批准文件 、工程图
纸、工程预算书、施工合同、有关帐簿及原始记录 ③评估人员到现场查实工程进度和工程形象进度； ④检查工程质量； ⑤搜集与该工程评估所需的有关数据资料。
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三、在建工程评估 （一）工程进度法
房地产价值：房地产的评估结果或结论。
（一）房地产价格的种类
①土地价格，即空地的价格；
三种基本 价格形态
②建筑物价格（不含土地）； ③房地价格；
3
①房地产单位价格
另 外 的 价 格 形 态
②楼面价格：
③拍卖价格
④招标价格
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（二）影响房地产价格的因素
影响因素的两种分类方法
①自然因素 ②社会因素 ③行政因素 ④经济因素 着重介绍 ①一般因素 ②区域因素 ③个别因素
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五、建筑物评估的残余法
a Lr1 a2 B r2 d r2 d
式中：
a — —建筑物及其基地所产 生纯收益； L — —土地价格； r1 — —土地的还原利率； B — —建筑物的收益价格； r2 — —建筑物的还原利率； d — —建筑物的折旧率； a 2 — —建筑物的纯收益。
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五、房地产的评估程序 （一）明确评估基本事项
①评估对象； ②评估目的；
需要明确的 事项
③评估时点；
④评估的具体工作时间；
⑤评估的费用；
⑥违约责任。
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（二）拟定评估工作方案
①初选评估方法和技术线路； ②确定人员及其分工；
拟定方案的 过程
③调查、搜集数据资料； ④拟定作业步骤与作业时间表； ⑤初步评估成本。
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一般因素：普遍性和共同性因素
①行政因素，制度、政策、法规等； ②经济因素，经济发达程度、收入水平、
一 般 因 素
消费水平等； ③社会因素，社会发展状况、安定程度、 社会环境等；
④其他因素，人口因素、心理因素、国际
因素等。
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区域因素：由自然条件、社会条件、经济发 展状况和行政条件形成的区域性特点。
第一节
房屋建筑物评估概述
一、评估标的物的界定
房地合一状态下的建筑物，
房屋建筑物 两个层面的含义
包括建筑物、不可分离部分及其
附带的各种权益。
1
二、房地产的特征
①位置固定性；
②使用的长期性；
房地产的特征
③影响因素多样性； ④投资大量性； ⑤保值增值趋势。
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三、房地产价值及其决定因素
房地产价格：房地产在市场上实现了的成交价格。
⑾ 产权 ⑿ 建筑质量、适用性等其他因素
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三、ห้องสมุดไป่ตู้筑物评估的特点
⑴ 房地合一评估与房地分估 ⑵ 建筑物产权受土地使用权年限的制约
特 点
⑶ 单独评估地上建筑物可以采用重置成本法 ⑷ 建筑物评估应在适法的前提下进行
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四、建筑物评估中的成本法 ⒈建筑物价格或重置成本构成（包括土地）
⑴ 土地使用费 ⑵ 前期工程费
工程进度法：以工程预算为依据，按勘察时确定的完工 程度评估在建工程价值。 适用于：施工期短且价格变化较小的在建工程。
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（二）变动因素调整法
变动因素调整法：采用对在建工程实际完成部分因价格 变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后与 在建工程实际支出加减，确定评估值。 适用于：工期长，设计变更及价格变化较大的在建工程。
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⑵打分法
借助于建筑物成新率评分标准，包括整体成新率 评分标准和构件评分标准，进行对照打分，得出或汇总 得出建筑物的成新率。
根据《房屋完损等级评定标准》，按房屋的结构、装修、 设备等组成部分的完好程度，划分五个等级：
等级
完好房
成新率 80%
状态描述 结构、构件、装修等好，成色新
基本完好房 60~70% 基本完好，成色略旧，少量损坏 一般损坏房 40~50% 部分损坏，需中、大修理 严重损坏房 危房
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⑶价格指数调整法 根据待估建筑物的帐面成本，运用建筑 业产值价格指数或其他相关价格指数推算出 建筑物重置成本。此法的准确性不足，实际 使用较少。
重置成本 帐面原值 价格变动指数
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⒊建筑物有形损耗及成新率的测算 ⑴使用年限法
实际已使用年限 有形损耗率 100% 实际已使用年限 尚可使用年限 尚可使用年限 成新率 100% 实际已使用年限 尚可使用年限
在建工程评估
一、在建工程及其评估特点
在建工程：资产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未 交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。
①在建工程种类多，情况复杂；
在建工程 评估特点
②在建工程的形象进度以及资产功能 差别很大；
③在建工程的投资完成额与其实际完 成工作量较难一致；
④在建工程的建设工期长短差别较大。