房屋建筑物评估技术说明一、评估范围及对象评估范围：哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的全部房屋建筑物。
评估对象：主要包括购置和抵账的辅助用房、商业用房和住宅。
截至2012年3月31日，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的房屋建筑物账面原值为17,626,231.50元，账面净值为15,591,752.59元。
具体构成见下表：二、工程概况描述哈尔滨东安园林绿化工程有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物主要包括辅助用房、商业用房和住宅，共计6项，其中2项辅助用房是哈房权证平字第1001001237号建安头道街浴池锅炉房和东安浴池，位于哈尔滨市平房区建安头道街；2项商业用房是东升家园3-1号一层和平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层，主要位于哈尔滨市平房区东升家园小区和东安名苑小区底商； 2项住宅是哈房权证开字第200920072号南岗区衡山路84号10层B座、哈权证里字第1001032895号道里区友谊路382号1层，主要位于哈尔滨市南岗区衡山路84号和道里区友谊路382号。
本次评估房屋建筑物主要为砖混结构、框架结构等。
其中有3项房屋有房屋所有权证，其他3项无房屋所有权证。
房产均为哈尔滨东安园林绿化工程有限公司购置和抵账而来，截止评估基准日，帐面房产中衡山路及友谊路、东安浴池和锅炉房四处房产闲置未用，东升家园一处房产无偿提供给一位本企业职工，现经营快餐业务，东安名苑一处房产现为九龙堂酒楼，是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司用房产与现九龙堂经营者合伙经营，每年按利润分成，由于该酒楼经营不善，目前哈尔滨东安园林绿化工程有限公司暂无利润分配。
评估人员现场了解到，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司对房屋建筑物的日常维护保养较好，可正常使用。
三、评估方法评估方法通常有市场比较法、收益法、假设开发法及成本法等四种。
市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下的房地产评估。
本次评估针对用途，分析各种方法的适用性，对列入评估范围的房屋建筑物分别采用重置成本法、市场比较法和收益法评估。
其中：1、对于辅助用房采用重置成本法，其计算公式：评估净值＝评估原值×成新率(%)2、对于商业和住宅用房采用市场比较法和收益法评估。
（1）市场比较法市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。
市场比较计算公式如下：估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（2）收益法收益法是在估算被评估对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的折现率，将被评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日的收益总和（房地产现值）的一种方法。
其计算公式：V=(a/r)×[1-1/(1+r)^n]V：房地产价格a：房地产年纯收益r：折现率n：收益年期四、评估过程(一)评估准备评估人员根据哈尔滨东安园林绿化工程有限公司提供的固定资产-房屋建筑物清查评估申报表所列内容，明确评估范围和对象，拟定评估工作计划和实施方案，搜集准备相关资料。
(二)房屋建筑物现场勘查及评估调查1、评估人员协同哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的工程技术人员、资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场，逐项勘查、核对实物、丈量核实建筑面积。
详查建筑结构，建筑物质量，完工日期、平立面形状、室内外装修情况，水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物的拆、改、扩建情况等，将测量数据及勘查结果详细记入《房屋建筑物现状勘查表》中作为评估计算的重要依据。
2、核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向相关管理人员调查了解建筑物基本情况，查询购置合同和抵账协议等相关原始入账资料。
3、对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平进行调查，收集被评估房屋建筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。
对被评估房地产同一供需范围类似房地产的交易价格、掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况等进行调查咨询。
并对区域市场租金及售价进行了调查，作为评估计算的重要依据。
(三)评定估算依照此次评估目的要求，根据现场勘查所掌握的资料，对房屋建筑物逐一做出合理的评估计算。
(四)汇总整理1、汇总评估结果；2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
五、典型案例分析案例一：建安头道街浴池锅炉房（序号为表4-6-1，No.4）建安头道街浴池锅炉房是是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的主要房产之一，该房屋为2006年哈尔滨东安发动机（集团）有限公司转让给被评估单位，原为浴池锅炉房，现处于闲置状态，房屋所有权证号哈房权证平字第1001001237号，该房屋占用的土地使用权人为哈尔滨东安发动机（集团）有限公司，划拔用地，用途为市政公用设施。
现以该房屋为例，说明运用重置成本法测算房屋建筑物评估值的过程。
工程特征熟料库，自然层1层，建筑面积520.00平方米，该建筑物1983年10月建成，房屋产权证号：哈房权证平字第1001001237号，房屋所有者为“哈尔滨东安园林绿化工程有限公司”，设计用途“其它”。
该建筑共1层，砖混结构，240毫米厚砖外墙，混凝土预制屋面板。
外立面抹水泥砂浆饰涂料、内墙刷大白、电照暖通设施齐全。
评估人员现场勘查发现，该建筑保养维护较好，可正常使用，发现轻微不均匀沉降及外墙裂缝。
(一)评估原值的确定建筑安装工程造价根据该房屋的实体特征及该房产工程概（预）算书工程量，以2010年《黑龙江省建筑工程消耗量定额基价表》、《黑龙江省装饰装修工程消耗量定额基价表》和《黑龙江省安装工程消耗量定额基价表》为基础确定其相关分部分项工程直接费，按照2010年《黑龙江省建筑安装工程费用定额》所规定的工程造价计算程序及费率标准，参考评估基准日哈尔滨市建筑市场人工、材料等价格信息资料计算该房屋的分部分项工程造价，汇总后得出其建筑安装工程造价。
1、建筑安装工程造价建筑工程计价程序2、装饰工程造价该房屋建筑安装工程造价=建筑安装工程造价+装饰工程造价=433,300.60+23,354.40= 456,655.00元（取整）单位建安造价=456,655.00÷520.00＝878.18元/平方米。
3、前期费用及其他费用根据国家、黑龙江省和哈尔滨市政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收费的规定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平，结合业界惯例，确定该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用如下表：根据测算，该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用为127,210.39元。
4、资金成本根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人员核定其合理建设工期为1年，选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。
即：资金成本＝（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用）×1/2×贷款利率×合理工期＝（456,655.00+127,210.39）×1/2×6.00%×1＝17,515.96元。
5、评估原值评估原值＝建筑安装工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本＝456,655.00+127,210.39＋17,515.96＝636,700.00元。
评估单价＝636,700.00÷520.00＝1224.42元/平方米。
(二)综合成新率的确定1、使用年限法以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作为其年限法成新率，用公式表示即为：年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可使用年限)×100%锅炉房砖混结构，相关评估规范规定，砖混结构非生产用房的经济寿命年限为50年。
至此次评估基准日被评估房屋已使用29.27年，依据相关评估规范和被评估房为屋的结构、用途及使用环境，结合该房屋的改善、维修，评估人员将被评估房屋的尚可使用年限确定为20.73年。
据此估算办公楼的年限法综合成新率为：年限法确定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%＝20.73/（29.27+20.73）×100%=41.46%2、打分法对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场勘查成新率，详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表3、综合成新率打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘查、评定，但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成新水平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限及评估人员所判断的相关房屋尚可使用年限，而尚可使用年限则是评估人员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿命年限，结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。
两种判断结果均有其合理性。
按使用年限法和打分法分别40%和60%的权重比例计算被评估房屋的综合成新率：综合成新率＝41.46%×40%+47.45%×60%＝45%（取整）。
(三)评估净值的确定评估净值＝评估原值×成新率＝601,400.00×45%＝270,630.00元案例二：房产(南岗区衡山路84号10层B座) 序号为表4-6-1，No.1（一）被评估对象概况上述房产位于哈尔滨市南岗区衡山路84号10层B座，房屋所有权证号哈房权证开字第200920072号，建成于2000年，评估基准日账面原值576,927.10元，账面净值486,263.38元。
评估人员现场勘查发现，被评估对象保持完好，能保证正常使用，现处于空置状态。
（二）评估方法的选择本次考虑到由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此本次采用市场法对被评估对象进行评估。
市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。
市场比较计算公式如下：估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（三）评估过程本次应用市场比较法中的交易实例主要通过下列途径获得：●调查该房产区域内类似户型的交易案例；●与出售出租、地产的中介机构和个人电话询问；对于收集到的具有可比性的交易实例，主要掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况），然后对交易实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，综合得出评估基准日评估对象的市场价格。