• 来自金融及专业服务行业的租户仍是需求的主要来源。本土企业是吸纳核心区市场空置面积的 主力。
• 租金 – 平均租金按季环比上升1.0%，至季末为人民币9.0元每月每平方米。 • 投资 – 投资市场保持活跃，季内录得三宗整售交易成交。
上海核心商务区甲级写字楼
供应量、吸纳量和空置率
• 季内，对核心区优质办公空间的需求保持平稳，空置率按季环比下ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0.7个百分点，截至季末为 7.2%。
• 主要由于季节性放缓以及季内有限的新增供应，扩租及新设办公等租赁活动在本季有所减少。
写字楼物业投资持续增加
不同类型房地产投资年增长率，2014年1至2月
不同类型房地产投资 2014年1-2月
办公物业 零售物业 住宅物业
办公物业, 20%
零售物业, 16%
住宅物业, 64%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
来源：上海市统计局
• 2014年1至2月，写字楼开发投资同比增长42.2%，住宅物业开发投资同比仅增长0.2%，同时零售物 业开发投资同比减少2.7%。上述数据显示出投资者与发展商对写字楼物业市场的强劲信心。
2012
2013
来源：上海市商委
市场划分
2014年第一季度
市场类型
租金 (每天每平方米)
空置率
核心区甲级写字楼
9.0
7.2%
次中心区甲级写字楼
5.4
16.7%
商务园区 市场整体
3.5
11.9%
5.9
10.5%
总存量(平方米) 5,064,180 1,404,018 6,282,655 12,750,853
玫琳凯
离岸股权交易
金融街控股
境内股权交易
金融街控股
境内股权交易
中国人寿信托 离岸股权交易(1)
国内金融机构团体 离岸股权交易
万顺昌
离岸股权交易
基汇资本
离岸股权交易
里昂证券
离岸股权交易
23,096 115,180 52,165 79,000 87,517 31,697 41,662 48,000 (2)
• 写字楼开发投资的高速增长或归因于其较低基数，以及一些发展商在政府对住宅市场降温背景下的 多元化举措。
• 零售物业开发投资的减少部分归因于季节性因素；运营的复杂性以及对管理能力的要求亦致使投资 者持审慎态度。
上海核心商务区甲级写字楼租金
2006-2013年回顾
• 截至2013年末，上海核心商务区 甲级写字楼平均租金约人民币8.9 元每天每平方米
至2016年的总存量 (平方米) *
6,736,540 3,911,892 10,019,377 20,667,808
写字楼租金-按市场类型划分
2006-2013年
人民币每天每平方米
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
-
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
核心区甲级写字楼
上海写字楼市场概览
跨国公司在沪数量保持 连年增长
年内新增企业数量
500 450 400 350 300 250 200 150 100
50 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
跨国公司地区总部 投资性公司 研发中心
累计总数
445 366
283
新增跨国企业
2013年内，共有75家 新增跨国企业入沪， 在沪跨国企业数量达 1,094家
上海核心商务区甲级写字楼
2014年第一季度总结
• 供应 – 位于浦东陆家嘴区域的中国金融信息中心是季内唯一新增供应，为租赁市场带来 19,600平方米有效供应。
• 需求 – 截至季末，空置率环比下降0.7个百分点，至7.2%；由于季节性放缓及季内有限的 新增供应量，净吸纳量为55,276平方米，较上季度减少45%，但较去年同期增加10.3%。
41,511
5.2%
63,379
N.A.
17,400
N.A.
交易时间
2014-01 2014-01 2014-01 Dec 2013 2013-10 2013-10 2013-08 2013-04 2013-04 2013-03 2013-03
注: (1) 交易包括了7年股权认购，是它更接近于一个回购融资协议。 (2) 东海商业广场地上建筑面积包括二期及一期未售完面价。
• 2013年全年租金增幅仅为0.6%， 较2012年增速放缓6.9个百分点。 （2012年:7.5%, 2011年:15.8%）
人民币每天每平方
10
米
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0 2006 2007
2008 2009 2010 2011 2012
年平均租金(左轴)
年增长率 (右轴)
2013
20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25%
投资市场
近期上海写字楼主要成交案例
发展商
区域
The Point Jing’an 静安门大厦
SOHO Hailun Road Project SOHO海伦路项目
SOHO Jing’an Project SOHO静安项目
Corporate Avenue 5 企业天地5号楼
Oriental Financial Center 东方汇经
凯雷
离岸股权交易
40,230
某国内金融机构 MGPA
资产交易 资产交易
20,510 15,143
交易单价(人 民币/平方米)
收益率
28,273 26,531 41,740 42,488 (1) 81,000 22,336 40,084 33,000
5.8% N.A N.A N.A N.A. 5.1% 5.3% 5.9%
CTS Tower 港中旅大厦
Cross Tower 浦汇大厦
East Ocean Center 东海商业广场
Central Plaza 中区广场
Pujiang Prime 瀛通绿地
J-Tower 嘉亭大厦
静安 虹口 静安 黄浦 陆家嘴 普陀 黄浦 黄浦 黄浦 黄浦 嘉定
买家
交易类型
地上面积 (平方米)
次中心区甲级写字楼
商务园区
注：由于2009年之前次中心区主要由乙级写字楼或低档写字楼组成，次中心区甲级写字楼市场仅从2009年始收录
• 三个市场类型的划分基于其价格、地理位置、建筑密度、规划及配套设施等因素的差异， 虽然近年上述部分因素在各区域内有所趋同。
• 各类市场的定位及行业结构日益明晰，核心区甲级写字楼市场对金融和专业服务行业的租 户最具吸引力，而次中心市场和商务园区则吸引企业办公后台、制造及贸易类租户、地区 总部及研发中心等。