***泓康颐养健康服务有限公司泓康颐养花园项目项目建议书***泓康颐养健康服务有限公司二O一九年十二月目录第一章项目概况 (1)一、项目名称 (1)二、项目建设地点 (1)三、项目建设单位 (1)四、项目建设内容及规模 (1)五、公司简介 (1)六、项目概论 (2)七、项目投资与资金筹措 (8)八、项目前期工作及计划 (8)第二章项目建设背景及必要性 (10)第一节项目建设背景 (10)第二节项目建设必要性 (12)第三章项目产业市场分析 (14)第一节中国养老产业发展简析 (14)第二节山东省养老产业发展分析 (16)第三节项目SWOT分析 (21)第四章项目选址及区位条件 (23)第一节项目城市介绍 (23)第二节项目区位条件 (24)第三节项目选址合理性分析 (26)第五章项目建设内容规模及功能定位 (28)第一节项目建设内容、规模 (28)第二节项目业态功能 (29)第六章项目组织管理与运营 (37)第七章项目实施与计划 (38)第八章项目社会效益 (40)第九章项目目标定位 (41)第十章项目风险分析及应对措施 (42)第十一章项目补充说明 (45)附件与附图：1、企业营业执照2、战略合作单位名单第一章项目概况一、项目名称泓康颐养花园项目（暂定名）二、项目建设地点项目位于******东侧、拥军路北侧。

三、项目建设单位***泓康颐养健康服务有限公司四、项目建设内容及规模泓康颐养花园项目总占地面积450669m2,总建筑面积930000m2。

计划安排养老床位1万张。

项目主要业态规划为大型智慧健康养老社区及配套文化旅游度假区。

项目鸟瞰图泓康颐养花园项目区位图五、公司简介***泓康颐养健康服务有限公司成立于2019年11月，注册资本五亿元，由***行政审批服务局颁发的营业执照，统一社会信用代码为***。

经营范围:健康管理服务,自有资金投资老年人养护业,老年公寓项目的投资、建设、运营，管理，养老陪护设施。

康复设施生产、销售，休闲观光服务。

训练健身器械及配件生产、销售、维修，电子产品、环卫器材、餐饮设施、户外休闲桌椅销售及维修，建材销售，房地产开发，商品房销售，物业管理（不含保安服务），设备租赁，房屋租赁。

（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

六、项目概论泓康颐养花园项目根据社区老人、旅居者的消费需求，将健康养老、养生康复、生态农业、休闲娱乐、园林艺术、文化体验、旅游度假、体育健身、健康产品等业态聚合起来，打造高品质集养老居住、养老配套、养老服务为一体的综合性大型中高端养老社区，并带动护理、餐饮、医药、金融、旅游、教育、商贸、老人用品等多产业的共同发展。

文旅度假区项目，作为养老社区的配套服务项目，将在规划和设计方面与园区融为一体，另作阐述。

三大主题养老养生、健康医疗、休闲度假六大板块养老居住区、医疗诊治区、养生康复区、老年大学、风情老年金街、文旅度假区。

养老服务模式CCRC（持续照料退休社区）社区模式。

包括：居家型、康复型、度假型以及中高端智慧型老年公寓。

为老年人提供标准化、全程化医护型养老服务模式。

准老人、健康老人、半自理、不能自理、失智及患病老人全系覆盖。

诊治、康复、护理、日常疗养及临终关怀服务。

服务人群自理型老人、介助型老人、介护型老人物业形态以“养生养老、休闲度假”为园区开发定位，以发展养生养老产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体。

项目充分结合黄山自然生态资源，围绕园区打造景观。

布局徽派建筑单层别墅、欧派多层电梯洋房颐养公馆、中高端颐养老年公寓及颐养护理院四种养老物业形态。

运营方式销售产权+租赁+度假+会员卡+物业运营建筑设计风格泓康颐养园区将打造潍坊地区独具特色的风情养老大型社区，以徽派建筑与欧派建筑风格结合为主。

园区依托国家5A云驼风景区原始地形地貌及人文景观，并通过打造人工湖泊、河流沙滩、湿地公园及各类花园、曲径、小桥、凉亭、码头等景观，贯彻“自然优先，生态营造”的理念，让自然景观和人文景观有机融合，营造宁静舒适、恬淡自然的现代养老养生场所。

园区在产品的设计上做到专业与细致，将会吸收国内外成功养老园区和其他特色园区的相关功能要求、技术指标和设计思路，并结合国际、国内养老发展的趋势以及黄山区域特点进行综合考量。

老人们在有着这样的建筑风格的别院里：晴时，满树花开；雨时，檐水澹澹；暮时，彩霞满天；入晚，灯火交融，荧光飞溅；初春方至，一院花香；夏日来临，树影清凉；秋风飒飒，满目金黄；冬雪皑皑，颦目浅笑……让养老园区融入山水、森林、小溪之间，回到大自然的怀抱中。

促进老年人身心健康，使其安度晚年、乐享晚年。

徽派建筑风格欧派建筑风格适老化设计泓康颐养园区将适老化设计融入园区的每一个角落。

大到整个园区，小到每户每个房间，都考虑适老化（无障碍）设计。

从进入园区开始，无台阶连廊、大尺度公共走道方便轮椅通过，入户有入户感应灯、置物架等贴心设施，墙角圆弧处理，使用圆角家具，低位开关设计。

卧室、厨房、卫生间都设置报警按钮，与物业网络联动。

所有家具设施均圆角设计编制合理的营养食谱饮食营养治疗即是现代综合治疗中不可缺少的重要组成部分，也是医养结合重要的组成部分。

在老人膳食方面，泓康颐养将按照《中国居民老年膳食指南》，配备专业的营养师和养生专家，严格执行食品卫生标准，精心制定个性化营养食谱方案，确保老人一日三餐科学、合理，既要适合老人咀嚼，又要满足老人的营养需要。

社区营养师还将建立每位老人的健康状况档案，对有特殊饮食需要的老人进行科学分类管理。

智慧养老目前我国智慧养老在构建多元化、多层次服务供给体系同时，已经初步形成智慧养老产业链。

泓康颐养花园项目将利用先进的IT 技术手段，搭建面向社区老人的物联网服务平台。

提供实时、快捷、高效、物联化、智能化的养老服务。

借助“养老”和“健康”综合服务平台，为社区老人配备终端远程监测设备，通过物联网技术、互联网技术、大数据分析、地理信息系统(GIS)、全球定位系统(BDS)、通讯技术等最新技术手段，采集整合老年人位置、安全、健康、生活等相关信息，与医疗机构、康复中心、家政服务、生活服务、急救服务等机构高效连接起来，为其提供服务。

泓康颐养花园项目健康服务信息平台七、项目投资与资金筹措项目计划总投资19.3亿元人民币，资金自筹八、项目前期工作及计划本项目前期，***泓康颐养服务有限公司负责人率队现场考察了项目落地现场，并拜访了***国土资源局、市土地储备中心、云驼风景区主要领导，多方就我公司拟在***投资建设大型健康智慧养老社区及文化旅游度假区项目，进行了充分的论证与交流。

市局领导肯定了我公司的投资意向，并提出了建设性的意见与要求：第一、前期要编制项目建设意见书，第二、要具备较强的经济实力，第三、要有实际的运作经验和优秀的管理及专业团队，第四、要有高价值的战略合作伙伴或著名品牌运营商。

对此，我公司近期工作计划：1、编制简易版项目建议书2、落实资金方达成协议3、寻找和提供战略合作伙伴名单4、与市里达成合作框架协议5、在项目地成立养老公司，组建项目前期团队，同意建议后编制项目可行性研究报告。

第二章项目建设背景及必要性第一节项目建设背景一、政策背景1、《2018年政府工作报告》2018年3月5日，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第一次会议上发表了《2018年政府工作报告》。

《报告》指出，支持社会力量增加医疗、养老、教育、文化、体育等服务供给。

积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。

2、卫生计生委、民政部、国土资源部等部门：《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》（国办发〔2015〕84号）明确要求各级政府在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑医养结合机构发展需要，做好用地规划布局。

国土资源部门要切实保障医养结合机构的土地供应，优先保障养老服务设施用地。

市、县自然资源主管部门在编制年度国有建设用地供应计划时应当优先保障养老服务设施用地需求，明确拟供应养老服务设施用地的宗地位置、面积、用途和供应方式等并向社会公开。

养老服务设施用地涉及新增建设用地的，在土地利用年度计划指标中优先予以安排。

3、2017年，工信部、民政部、原国家卫计委曾先后联合发布《智慧健康养老产业发展行动计划(2017—2020年)》和《开展智慧健康养老应用试点示范的通知》，在政策层面宣告中国养老产业已经进入“智能+”时代。

4、2019年12月3日，山东省政府办公厅印发了《关于推进养老服务发展的实施意见》,明确了今后全省养老服务发展的思路目标、重点任务和保障措施，相当于山东养老服务发展的三年行动计划。

山东省是人口大省，也是老年人口大省，截至2018年底，全省60岁以上老年人2240万，占总人口的22.4%，其中65岁以上1511万，80岁以上271万，生活不能自理老人400万。

近年来，省委、省政府把发展养老服务作为保障改善民生、促进经济转型的重要内容，列入新旧动能转换“十强产业”，在资金、土地、融资等方面制定了一系列扶持优惠政策，吸引社会参与，激发市场活力，不断完善以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。

但与人民群众日益增长的多元化、多层次养老需求相比，养老服务的丰富性、有效性和覆盖面还远远不够，扶持政策不健全、供给结构不合理、市场活力不足、服务质量不高等方面问题还比较突出。

深化改革，放开市场。

进一步降低准入门槛，营造公平竞争环境，积极引导社会资本进入养老服务业，充分激发市场主体活力。

全面放开养老服务市场，到2020年，社会力量运营的养老床位占比不低于70%，护理型床位占比不低于30%。

5、山东省《关于加快养老服务设施建设规划编制和实施工作的通知》，全省已有12市、56个县（市）完成养老服务设施建设规划编制，13市制定出台了新建小区配建养老设施规划、建设、移交和管理办法。

按照省政府办公厅31号文件要求，从2020年起到2022年底，用三年时间，全面解决按标准配建社区养老服务设施问题。

民政部门要发挥好牵头作用，加强与有关部门的协同联动，进一步压实县级政府主体责任，完善制度机制，抓好任务落实。

二、社会背景多产业养老形势成为未来发展趋势。

进入老龄化社会，市场层面对健康养老、旅居养老等需求呈井喷态势。

但能够满足大众需求的多样化、多层次的养老产品及服务却严重供给不足。

社会力量办养老机构占比不是很高，目前国内外众多企业已经加快了健康养老产业的布局。

比如说将养老产业与文旅产业相结合，在优质资源的基础上，打造旅游度假、养老养生、康复医疗等等多种健康旅游路线，打造全新的生活方式。

据全国老龄工作委员会办公室预测，2020年时特殊和高龄老人将占老年人总数的30%。

数据显示，截至2017年7月，全国共有医养结合机构5814家，仅占养老机构总数量的约4%。