房地产纠纷案例陶娟律师通过多年的法律实践，发现我市房地产纠纷的主要类型有：一、商品房买卖合同纠纷该类纠纷主要是购房人与开发商因买房发生的纠纷，主要1、开发商预售，逾期向购房人交房；2、开发商不能按合同约定或法律规定为购房人办理产权证；3、开发商交付的商品房面积增大或减少；4、开发商交付的房屋及配套设施与卖房宣传资料不一致；5、开发商与购房人只签订了商品房认购书未签订规范合同；6、开发商一房二卖或又卖又抵押；7、商品房质量有问题；8、购房人不按期领取钥匙；9、商品房被包销人包销后出现纠纷如何承担责任；10商品房买卖合同被解除后，银行贷款如何处理；11、因房地产政策发生变化购房人要求解除商品房买卖合同。

二、城市房屋确权与所有权登记纠纷该类纠纷主要是多人均主张拥有房屋所有权，引起原因有历史原因、一房二卖、财产分割等。

如一房二卖，A开发商将房屋顶给建筑商B，B将该房卖给C，C交钱并入住。

开发商A又将该房卖给D，D交钱并办理产权证，该房所有权是谁的？三、相邻权纠纷该类纠纷主要是房屋相邻的两方，因一方的原因影响了对方的采光、通风、通行等引起的纠纷。

如一高层建筑建好后影响了周围一栋房屋三层楼以下住户的采光权，这些住户要求该高层建筑商赔偿。

四、物业管理纠纷该类纠纷主要是业主与小区物业公司发生的纠纷，主要有欠交物业费纠纷、物业公司管理不到位纠纷、物业公司违反物业管理条例私自处分业主共用设施、设备纠纷。

如小区的道路和空地是业主共有，但物业公司却在未经业主同意的情况下私自在道路上设广告牌、在空地上建筑房屋，与业主发生纠纷。

五、农村土地承包经营权、宅基地纠纷该类纠纷主要是因农村在发包土地、分配宅基地时程序不规范、手续不完备造成的，又由于近来农村土地增值快从而引发大量纠纷。

如A地块本由村民B耕种，后由于B外出打工，村民C占用，二人均没有土地承包合同，后B返乡，C不返还，后政府又开始对该块土地征收，双方均主张补偿款。

六、农村房屋及小产权房买卖引发的纠纷该类纠纷主要是农村自建房对外出售引发的纠纷，由于商品房价格居高不下，很多外来务工人员选择购买了农民的自建房，但近来由于农村土地增值快，很多售房农民都有悔约现象。

如村民A将房出售给处来务工人员B，后悔约，将B诉至法院，以农村房屋不能买卖为由主张解除房屋买卖合同。

七、房地产租赁纠纷该类纠纷主要是因房屋在租赁中引发的纠纷，主要有承租人擅自转租引发原房主要求解除合同、承租人不按约定使用房屋造成房屋受损房东要求解除合同等。

如A将房屋租给B，约定不能转租，但B未经A同意就将房屋转租给C，C已装修并入住，但后A发现要求解除与B的合同，但解除后C的权利如何受到保护呢？八、房地产行政诉讼该类纠纷主要是居民以房地产登记机关为被告起诉，要求房地产登记机关办理产权证或撤销产权证。

如居民A起诉房地产登记机关为其办理产权登记。

九、房地产建设承包中引发的纠纷，主要有1、工程款结算纠纷；2、建设单位发包给无资质的施工单位，施工单位对外的欠款建设单位是否负有连带责任的纠纷；3、建筑工程质量纠纷；4、施工方对所建工程的法定抵押权如何实现纠纷；5、房地产合作开发中引发的纠纷。

相关典型案例：案例1、商品房买卖合同纠纷2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12月31日前交房。

2007年12月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李便以房屋需要整改为由不予接房。

永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改。

【判决】房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。

案例2、商品房买卖合同纠纷2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。

协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。

最后双方扯皮起诉到法院。

【判决】该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。

案例3：房屋确权纠纷案例原告刘方是电脑公司职员，被告郭平是中学教师，两人系朋友关系。

2001年5月，原告刘方得知本市一房地产开发公司出售经济适用房，欲购买一套。

但根据本市相关政策的规定，只有具备本市户口的人才有权购买。

原告虽有钱，但苦于无本市户口，无购房资格。

于是原告找被告商量，口头约定，由原告以被告的名义购经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。

随后，原告出资20万元，由被告与房地产公司签订了买卖合同，产权人登记为被告。

2002年8月，郭平以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元，借给其弟做生意。

贷款到期后，郭平无力偿还，银行遂要求变卖实现抵押权。

刘方得知后，向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。

法院判决：法院认为原告以被告名义购房属无效民事行为，判定被告的房屋抵押行为有效，被告返还原告购房款及其它损失计21.5万元。

案例4：相邻权纠纷2009年８月１２日，某小区业主姚某、郝某将空调室外机安装在孙某家飘窗下方。

孙某发现姚、郝两家的空调室外机在使用过程中噪音太大，在姚、郝找人维修后，孙某感觉噪音依然很大，遂要求两家将室外机拆除，遭到拒绝后孙某将两邻居诉至中原区法院。

法院对现场勘验后确认原、被告居住的楼栋业主，除被告和东户一楼一业主外，均将空调室外机安装在自家飘窗下方，且小区９０％以上的业主也都是将空调室外机安装在自家的飘窗下方。

中原区法院经审理认为，根据空调室外机安装规范以及人们正常的生活习惯，空调室外机应该安装在自家飘窗下方，二被告将室外机安装在原告家的飘窗下方，侵犯了原告的合法权益，法院判决二被告于判决生效后１５日内将其安装在原告飘窗下方的空调室外机拆除。

案例5：物业管理纠纷2010年2月，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,赵小姐上班时经过不慎滑到,导致右手骨折,事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司要求赔偿。

而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所在公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯，而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。

所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理公司不作赔偿。

因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。

法院判决：既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，在这种情况下导致赵小姐摔伤，责任全在赵小姐身上。

但作为物业管理公司来讲，为了更好地体现自身尽责的服务精神和人道主义，可考虑给予20—30%的医疗费用的补偿。

案例6：农村土地承包经营权、宅基地纠纷1983年，第一轮农村土地发包时，原告石某从原万丈村第一生产队承包了111800亩撂荒地，没签书面合同，此土地现归万丈村委会管理。

1998年春，第二轮土地延包中，被告万丈村委会将原告石某1997年以前承包的土地进行调整，发包给其他人。

原告不同意，由此产生纠纷。

后经县、镇两级农村合同仲裁委员会仲裁，裁定原、被告1983年至1997年的口头合同无效。

原告对裁定不服，诉至法院要求被告退还发包给他人的16400亩地，继续履行合同，并要求被告赔偿损失。

法院认为，县、镇农村合同仲裁委员会的两份裁定确认了原、被告的口头合同无效，原、被告的口头合同必须终止，双方当事人应重新签订书面合同。

1997年冬季第二轮土地延包至今，原、被告因土地承包发生纠纷，但因为没有签订土地承包合同，也就是说无合同约定，原告无权要求继续履行合同，法院亦不能确认被告违约。

最终，法院依法驳回了原告石某的诉讼请求。

案例7：农村房屋及小产权房买卖引发的纠纷2008年9月，大学毕业不久的陈紫月（化名）依靠家人的资助，在XX市惠济区某小区购买了一套“小产权房”，价格每平方米2000元，远比附近的楼盘低。

明知道办不来房产证，但是陈紫月觉得：既然房子在这儿，就不怕它跑了。

可是2009年6月，陈紫月所在的小区突然传出消息，说是这个小区很可能会拆迁，由于未办理房产证，她可能一分钱的补偿也得不到。

“十几万元难道这么打了水漂？”陈紫月决定向法院起诉，要求认定购房合同无效，要求退款。

而卖房人的态度很坚决：“房子是你当初要买的，合同也签了，不可能想反悔就反悔。

”法院判决：小产权房合同应认定无效，卖房人应当予以退款。

案例8：房地产租赁纠纷一套三室一庭的房子，甲乙两人租住了其中的两间。

经过房东的同意，甲乙两人将剩下的一室转租给一对夫妻丙，他们口头约定：租期从2008年3月到12月份，房租每两个月交一次，先行交纳两个月的房租1500和定金1000元。

四月份的时候乙由于工作关系和房东解除了房屋租赁合同。

随后乙的房间租给了另外一对夫妻丁。

5月份丙夫妻两个想退房，随与甲产生了纠纷。

夫妻丙提出：1.合同的一个当事人乙搬走，合同变更了当事人合同无效，要求退还定金解除合同；2.他们租房的时候是两个单身的人，但是现在一个房间租给了两外一对夫妻，他们可以用的公共空间减少了，以此要求解除合同。

法院判决：夫妻丙可以要求解除合同并且不承担违约责任.案例9：房地产行政诉讼某业主从某房地产开发商处购买了一套住房。

某市房地产管理局于2000年6月为该业主办理了房屋产权证。

该业主入住后，发现房屋实际面积比产权证上确认的面积少5平方米。

于是，该业主向该市当局有关部门申请行政复议，哀求复议机关撤销市房管局颁发的房产证。

复议机关审查后作出了维持市房产局颁发的房产证的复议决定。

该业主不服，于2000年10月以市房管局为被告向法院提起了行政诉讼，哀求判决撤销市房管局颁发的房产证。

法院经审理认定，市房管局2000年6月颁发房产证所确认面积与实际面积不符，于2000年12月判决撤销了市房管局所颁发的房产证。

判决生效后，该业主哀求市房管局重新测量房屋面积，重新颁发房产证。

不想，市房管局2001年2月重新颁发的房产证所确认的面积与第一份房产证千篇一律。

该业主愤而不平，于2001年3月再次以某市房管局为被告向法院提起了行政诉讼。

法院经审理再次撤销了某市房管局2001年2月颁发的房产证。

案例10：房地产建设承包中引发的纠纷原告：某大厦(以下简称Ａ大厦)被告：某建设发展有限公司(以下简称建设公司)２００8年８月２０日，Ａ大厦与建设公司签订了《装修改造合同》(以下简称合同)。