房地产开发合同纠纷案例分析2则
房地产开发合同纠纷案例分析2则
发布时间：2021-12-04
从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。
今天宝岛优品小编要与大家分享的是：
案例分析一：
【案情介绍】
20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超
凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。
之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。
庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称：
1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。
2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。
3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。
4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。
经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事人自愿、协商一致的基础上签订的，未违反有关法律规定，且已被生效判决予以认定，三方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。超凡公司根据《土地开发合同》的约定，主张恒茂源公司、桂馨源公司支付剩余款项，符合法律规定和合同约定，应予支持。对于本案中的付款责任主体，虽然恒茂源公司并非《土地开发合同》的当事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州设立的控股公司，并代桂馨源公司履行了上述付款行为，加之本案所涉土地亦过户至其名下，其系实际受益人，故应由恒茂源公司、桂馨源公司向超凡公司承担付款责任。
桂馨源公司辩称上述1640万元名为土地补偿款，实为土地对价款的一部分，认为应将恒茂源公司支出的全部费用40802409元从合同总价款4500万元中扣除后再向超凡公司、全威公司共同支付。因事
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 建设工程施工合同纠纷典型案例分解 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
〈〈最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》案例分解第一节工程施工合同效力一、施工合同无效?案例一 于萍、吕禹昕、吕家麒、吕坤、冯聪、吕飒与沈阳市大东区人民政府建设工程施工合同纠纷 案 来源：沈阳市中级人民法院网，依据判决书整理（本案案号[2001]沈民初字第54号） 原告：于萍吕禹昕吕家麒吕坤冯聪吕飒被告：沈阳市大东区人民政府 原告诉称，吕洪杰（系于萍的丈夫，吕禹昕、吕家麒、吕坤、冯聪、吕飒的父亲，于2002年5月8日病故）与被告所属的沈阳市大东区建民小区联建办公室于1994年3月订立一份 口头协议，约定由吕洪杰承建沈阳市大东区东祥小区综合办公楼工程，包括住宅、网点及办 公楼三部分，总面积为15,090平方米，按二级取费标准计算。按约定吕洪杰组织人员进行了施工， 至1996年末工程完工。按沈阳市建筑工程预算审查中心对双方争议的工程造价进行鉴定，工程总造价为11,191,823元，建民小区联建办公室实际拨付工程款为7,815,100元，尚欠工程款3,376,823元至今未付。因建民小区联建办公室是被告于1992年4月12 日以沈大东政办发（1992） 22号文件批准成立的，又于1995年9月22日以沈大东政办发（1995）45号文件撤销，因而该欠款应由被告承担，故请求判令被告支付尚欠的工程款并赔偿利息损失。被告沈阳市大东区人民政府未予答辩。一审法院经审理认为，吕洪杰为原建民小区联建办承建综合楼的事实存在，但吕洪杰作为无 建设工程施工的企业法人营业执照及相应资质的自然人，承建该项工程，双方行为违反了法 律、行政法规的强制性规定，应确认为无效，造成本案纠纷，双方均有责任。鉴于该工程已实际建成，双方业已对工程造价经核算确定为9,635,988元，应按此金额结算。对于建民小 区联建办已付工程款、材料款，原告已自认无争议部分为7,815,249.60 元，但对建民小区 联建办已经支付的税金32,400元，水费2万元，电费415,437.28元，以房屋及车折款50 万元，原 告虽不予认可，但税金、水、电费系属实际发生，理应由原告承担的款项，而以房屋及车折款50万 元原告已承认系折抵其先行垫付的工程款，应视为建民小区联建办的投入， 故以上款项合计为8,783,086.88 元应为建民小区联建办已付工程款的金额。综上，原建民小区联建 办尚欠原告工程款852,901.12元应给付原告，并赔偿原告利息损失。因原建民小 区联建办系被告开办并已撤销的不具备法人资格的临时机构，故对该笔债务应由被告承担。吕洪杰因病死亡后，应由其第一顺序法定继承人即六原告继承。?案例二 兰太公司与鑫蓝公司建设工程施工合同纠纷案2004年5月6日，兰太实业有限责任公司（以下简称兰太公司）与鑫蓝建筑公司（以下简称鑫蓝公司）签订了建设工程施工合同。由鑫蓝公司承建兰太公司名下的多功能酒店式公寓。为确保工程质量优良，兰太公司与大意监理公司（以下简称大意公司）签订了建设工程监理 合同。合同签订后，鑫蓝公司如期开工。但开工仅几天，大意公司监理工程师就发现施 工现场管理混乱，遂当即要求鑫蓝公司改正。一个多月后，大意公司监理工程师和兰太公司 派驻工地代表又发现工程质量存在严重问题。大意公司监理工程师当即要求鑫蓝公司停工。 令兰太公司不解的是，鑫蓝公司明明是当地最具实力的建筑企业，所承建的工程多数质量优 良，却为何在这项施工中出现上述问题？经过认真、细致地调查，兰太公司和大意公司终于 弄清了事实真相。原来，兰太公司虽然是与鑫蓝公司签订的建设工程合同，但实际施工人是 当地的一支没有资质的农民施工队（以下简称施工队）。施工队为了承揽建筑工程，挂靠于 有资质的鑫蓝公司。为了规避相关法律、法规关于禁止挂靠的规定，该施工队与鑫蓝公司签订了所谓的联营协议。协议约定，施工队可以借用鑫蓝公司的营业执照和公章，以鑫蓝公司 的名义对外签订建设工程合同；合同签订后，由施工队负责施工，鑫蓝公司对工程不进行任 何管理，不承担任何责任，只提取工程价款5%勺管理费。兰太公司签施工合同时，见对方 （实际是施工队的负责人）持有鑫蓝公司的营业执照和公章，便深信不疑，因而导致了上述
案例 一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案 要点：缔约过失 案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公
司丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。 问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？ 乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？ 乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？ 不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？ 甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？
电子合同具有法律效力的胜诉案例解析 从事互联网金融行业两年了，在四平民贷网工作过程中不断遇见客户询问电子合同的合法性，今天正好在网上找资料回答了这个困扰了很多人的问题。 10月28日，广州礼德财富信息技术有限公司(以下简称礼德财富)状告借款人肖某某借款逾期案胜诉，广州市天河区人民法院判决：借款人肖某某于判决发生法律效力起10日内偿还原告礼德财富借款本金、利息、罚息、逾期管理费、律师费、案件受理费。法院对礼德财富和被告解除《借款协议书》的诉求给予支持。 业内人士表示，此次判决明确了电子合同合法性，表明了法律对电子版《借款协议书》的认可。本案中，法院认为：原告与被告签订的《个人借款咨询服务协议》、原告与被告及各出借人签订的电子版《借款协议书》均是各方真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。 据了解，以往P2P平台面对逾期，选择司法途径维护其合法权益的案例并不多见，礼德财富P2P平台状告逾期借款人胜诉案属华南首例。业内人士称，“中国征信体系仍未健全，很多互联网金融投资者对网上签订的电子协议到底受不受法律保护心存疑虑，该案例或对行业有示范性作用。“ 据礼德财富相关人士介绍，2013年9月25日被告肖某某通过礼德财富平台与第三人签订了《借款协议书》，第三人委托礼德财富为其提供借款相关的全程信息咨询服务。 双方约定：第三人向肖某某发放借款54000元，期限9个月，肖某某采用每月14日等额本金利息分期还款的方式。在第三人按合同约定发放借款后，肖某某已经连续三期逾期，经多次催讨，肖某某均不予履行。礼德财富在进行多次催收无效情况下，决定委托律师向天河区人民法院进行起诉。 经过5个月余的调查和公开庭审，天河区人民法院认为：《个人借款咨询服务协议》和电子版《借款协议书》均是各方真实意思，双方均应依约履行各自义务。礼德财富依据以上两个协议约定，有权以自己名义对肖某某提起诉讼，法院支持礼德财富的诉讼请求，礼德财富胜诉。 以上案例充分说明了电子合同具有充分的法律效力，在实际判决操作中，人民法院依据合同法第十条、第十一条实行判决。
东山国际新城项目分析 ——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城 一．总体规划宏观背景分析 1．中国城市发展新阶段 中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。 ——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进，城市问题逐渐显现，而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有：城市无序扩张，导致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀，人口与经济活动过于集中；城市交通阻塞，生活与生产成本上升；城市环境污染，城市居民生活质量下降。 2．成都市城市发展规划： 据已经完成编制的成都市纲要介绍，2020年，成都市的城区面积将达3681平方公里，比现在的中心城（即外环路以内区域）面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围，城区范围大大扩大，不仅包括五城区和高新区，还新括入新都、郫县等近郊区（市）县，达到了3168平方公里。预计到2020年，成都市人口规模将达到1500万，目前是1000万人左右。届时，居住在城镇里的人口将达到1035万，其中外环路内的城区部分将有500万人。 ▲城市发展战略： 迎合西部大开发的总体策略，成都市也将加快城市发展的速度，整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。 根据规划成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造六个城市组团（新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解；同时，中心城工业向外迁移，在六个片区形成工业集中发展区，重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。 ▲ 近郊组团规划
《酒店经营中的合同法律风险管理》课件配套案例选编 以下十个案例是与PPT配套的案例，请注意，我国不是判例 法制度，加之影响案件结果的因素较多，因此，案例仅仅作为参考，不可一律照搬。 案例一：违约金与定金不可并用 2004年5月，甲与乙公司签订《某花园立约定金合同》一份，约定，在乙公司取得《商品房预售许可证》后，甲向乙公司购得某花园房屋一套，合同签订之日甲向乙公司支付定金3万元，若乙公司在2004年8月1日前不能取得预售许可证，乙公司应当按定金罚则退还甲支付的定金，并应对支付的定金按人民银行同期贷款利率计算，向甲支付资金占用费。2004年8月1日，乙未取得预售许可证。甲要求乙公司退还定金3万元并支付资金占用费52元，乙公司同意并付款。后甲又诉至法院要求乙公司再返还定金3万元。法院经审理驳回甲的诉请。 点评：当合同中同时约定了定金和违约金时，守约方可择其一维权，本案中甲已经选择适用违约金约定并已执行完毕，因此不得再要求适用定金条款。违约金和定金条款应在签订合同前进行衡量比较。 案例二：合同约定不明确遭受经济损失 案情：2005年，甲餐厅与乙商贸公司订立酒水饮料供应销售合
同。合同约定：乙方向甲方交付商品时，甲方配合接货并出具正式的入库单，每月底双方凭单对账，每月3号甲方向乙方结清上月全部货款；如甲方故意拖欠乙方货款，乙方可以随时解除合同，并要求甲方支付货款银行同期利息的违约金，合同有效期为一年。合同签订后，乙方支付甲方3万元进店费，甲方当日开具了收据。此后，乙方向甲方提供酒水饮料，甲方共开具15张入库单。此后，因甲方没有向乙方支付货款，乙方停止供货。乙方索要货款无果后起诉，要求解除合同、甲方支付所欠货款及违约金、退还进店费3万元。 法院认为：前两项请求合同上有非常明确的约定，甲方拖欠货款没有充分证据证明理由合理时，应予支持。但关于进店费，由于合同中未对进店费所担保的事项和履行中纠纷的处理没有约定，缺乏合同依据，不能按照乙方要求全部退还。法院按照公平原则、诚实信用原则判决按合同履行但不必返还进店费。 点评：双方在商业惯例“进店费”没有明确进行约定，此时，法官可根据自由裁量权作出裁判，本来应该获得全部退款的乙方遭受了不应该遭受的损失。俗话说，“先小人后君子”，丑话说在前头也许正是认真诚信的表现，否则，君子可能做不成，小人也当得很难堪了。 案例三：空口无凭，立字为据！ 甲公司业务员小林押车给乙公司送货。途中，乙公司来电话称其客户丙公司急需这批货，请小林把货直接送到丙公司，收货人为老张，并请小林记下老张的电话。小林给丙公司的老张打电话，得知确有此
广告合同纠纷案例分析 云南省楚雄市人民法院民事判决书 (2000)楚经初字第315号 原告楚雄电视台传播中心. 法定代表人周美玲,主任. 被告牟定县朝钦葛业有限公司. 法定代表人杜朝钦,经理. 原告楚雄电视台传播中心(以下简称传播中心)诉被告牟定县朝钦葛业有限公司(以下简称葛业公司)广告合同欠款纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张开云独任审判,公开开庭进行了审理,原告的委托代理人,被告的法定代表人杜朝钦和委托代理人庭参加诉讼.本案现已审理终结. 原告诉称,1997年、1999年度,原告与被告共同签订了两份广告发布业务合同,合同约定由原告在约定的时间和节目里为被告制作发布葛根汁饮料广告,合同签订后,原告已按合同约定为被告发布了广告,1999年度制作发布费一万元,被告承诺于1999年8月20日前分两次付清,1997年度制作发布费五万三千六百元,经原告多次催交,被告拒不履行,1999年2月1日,双方协商,原告减免1997年度广告费三千六百元,被告承诺在1999年3月25日前付一万五千元,1999年6月25日前付一万五千元,同年9月25日前付一万元,2000年1月20日前付一万元,但至今被告未履行付款义务,为维护原告合法权益,起诉请求判令被告立即支付拖欠的广告费六万元和逾期付款违约金八千五百元. 被告辩称,原告起诉我拖欠六万元广告费不实,我公司于1997年委托原告制作电视广告,所欠广告费五万三千六百元,1999年6月双方订立的协议中,已明确免去三千六百元,实欠金额应为五万元.1998年9月至1999年8月,原告所属商贸部向我公司购进价值七千三百
六十五元葛根汁,扣除此款外,尚欠四万二千六百三十五元.另外,对起诉要求我公司承担违约金八千五百元缺乏根据,1999年7月6日,双方签订的协议约定五万元广告费,每月从经销商杨建波处收取五千元,至付清广告费为止,但由于广告未达预期效果,未能收到广告费,这是客观原因造成的,协议第四条约定,如在7月中旬原告未能收到第一次广告费,原告即可停播甲方广告,这是我方承担违约责任的方式,不存在承担违约金,故原告起诉的欠款数额不实,违约金诉讼请求缺乏根据,由此增加的诉讼费只能由原告承担. 本案在审理过程中,原、被告双方对以下事实明确表示无异 议,1999年2月1日,传播中心与葛业公司签订了一份还款协议,协议约定,传播中心为葛业公司在1997年至1998年所做广告,欠广告费五万三千六百元,免去三千六百元,应付广告费五万元,至2000年1月20日前分四次付清.对以上事实,本院予以确认. 本案在审理过程中,原、被告双方对争议的事实进行了举证和质证,本案争议事实如下:传播中心与葛业公司签订的广告发布业务合同是否应予以认定,合同约定的广告费一万元是否应予认定.为此原告提交了1999年6月28日的广告业务发布合同予以证明,被告不认可此广告发布业务合同和所欠的一万元广告费,为此提交了1999年7月6日协议,协议除对已认可的五万元广告费确认外,还对还款方式和违约责任进行了约定,其中,还约定双方各投资五千元用于被告产品的广告促销,并特别约定广告合同另行签订,但该合同未提交法庭.从原、被告双方所提交的合同来说,被告提交的合同签订在后,原告提交的合同签订在前,双方所涉及的广告发布,从时间上看不是同一内容,原告提交的合同的广告发布首次时间是7月5日,次数一百次,而被告提交的合同的内容仅仅概括约定了广告发布各投五千元,具体内容另行约定,因此,被告提交的协议并不是对原告提交的广告发布业务合同的变更,两个合同在广告发布上没有联系,因此,对原告提出的广告发布业务合同予以认定,欠广告费一万元予以认定,对被告提交的合同对欠款的偿还方式约定予以认定；二、被告是否有违约的事实,原告认为被告未及时给付广告费,属违约行为,被告认为不违约,本院认为,原告所提交双方认可的五万元广告费不存在违约事实,原告提交的1999年2月1日的协议约定了还款时间,但被告提交
无权代理合同纠纷案例分析 案件实例 关某原为成都某公司的业务员，2009年7月被公司解聘。2011年8月，关某伪造该公司的公章。同月，以该公司的名义与绵阳一公司订立买卖合同。合同约定，该公司向绵阳公司购买价值300万元的货物一批，货到付款。该合同订立后，绵阳公司积极组织货源，并发函成都公司询问有关交货事宜。该成都公司遂答复称其不知该合同，并要求绵阳公司不要向其发货。绵阳公司接到该成都公司的答复后，认为其与该成都公司的合同有效，并按合同的约定交货。但该成都公司拒绝接受，绵阳公司遂诉至法院，要求该成都公司履行合同，支付货款。 案件经过审理，法院认为该成都公司的公章是关某伪造的，关某以该成都公司的名义签订合同系无权代理。该无权代理合同签订后，绵阳公司向成都公司询问相关发货事宜时，成都公司明确表明成都公司没有签订该合同，这意味着成都拒绝追认该无权代理合同，该合同为无效合同。绵阳公司向法院请求成都公司履行合同的诉讼请求没有法律依据，遂法院不予支持。 律师讲解 无权代理是指行为人无代理权而以他人名义做出法律行为。需要注意的是这儿的无权代理不包括表见代理(表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。)合同一方当事人无权代理而与对方签订的合同为无权代理合同，这类合同为效力待定合同，需要经过被代理人追认，合同才发生效力。 无权代理合同主要指以下几种：①根本无代理权限而签订的合同，是指签订合同的人根本就没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义与他人签订合同的情形。②超越代理权限而签订的合同，指代理人与被代理人之间是有真实的代理关系存在的，但是代理人超越了被代理人的授权，而与他人签订了合同。③代理关系终止后签订的合同，指行为人与被代理人之间原来有代理关系，但行为人在代理关系消灭后，行为人仍然以被代理人的名义与他人签订代理合同的情形。 《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《合同法解释(二)》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。
合同法案例 要约和承诺 甲公司向乙宾馆发出一封电报称：现有一批电器，其中电视机80台，每台售价3400元；电冰箱100台，每台售价2800元，总销售优惠价52万元。如有意购买，请告知。 乙宾馆接到该电报后，遂向甲公司回复称：只欲购买甲公司50台电视机，每台电视机付款3200元；60台电冰箱，每台电冰箱付款2500元，共计支付总货款31万元，货到付款。 甲公司接到乙宾馆的电报后，决定接受乙宾馆的要求。甲乙签订了买卖合同，约定交货地点为乙宾馆，如双方发生纠纷，选择A仲裁机构仲裁解决。 甲公司同时与丙运输公司签订了合同，约定由丙公司将货物运至乙宾馆。丙公司在运输货物途中遭遇洪水，致使部分货物毁损。丙公司将剩余的未遭损失的货物运至乙宾馆，乙宾馆要求甲公司将货物补齐后一并付款。 甲公司迅速补齐了货物，但乙宾馆以资金周转困难为由，表示不能立即支付货款，甲公司同意乙宾馆推迟1个月付款。1个月后经甲公司催告，乙宾馆仍未付款。于是，甲公司通知乙宾馆解除合同，乙宾馆不同意解除合同。甲公司拟向法院起诉，要求解除合同，并要求乙宾馆赔偿损失。 要求： 根据上述情况及合同、仲裁法律制度的有关规定，回答下列问题： （1）甲公司向乙宾馆发出的电报是要约还是要约邀请？ （2）乙宾馆的回复是承诺还是新的要约？为什么？ （3）丙公司是否应对运货途中的货物毁损承担损害赔偿责任？为什么？ （4）甲公司能否解除与乙宾馆的买卖合同？为什么？ （5）甲公司能否向法院起诉？为什么？ 合同的效力 原告（某村农民）家中饲养了耕牛3头，在农忙季节因有1头闲置不用，遂出租同村农民被告李某，合同规定租期为2年，每年租金为180元。在被告李某租用10天以后，耕牛突然逃亡，因被告寻找一天后未果，于是原告和被告李某双方协商，如果被告李某不能找回耕牛，则将由被告李某赔偿原告1500元损失，并支付尚未交付的租金90元。在该协议达成以后，被告李某又继续寻找耕牛，几天以后，找到耕牛。被告李某在将牛牵回家的途中到集市上出售给邻村的张某，获价款2100元。被告李某回家以后，谎称耕牛没有找到，向原告交付了约定的1500元。不巧几天以后，原告上邻村干活，在张某家发现了其耕牛。原告要求带回其耕牛，遭到张某拒绝。原告遂向人民法院起诉，要求被告李某返还耕牛，赔偿损失。 请问：应如何审理此案？
运输合同纠纷典型案例 成都高新区人民法院 民事判决书 原告金桥公司诉被告张克、被告荣祥公司运输合同纠纷一案，于2002年9月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨善和独任审判，分别于2002年10月17日、11月18日、12月13日公开开庭进行了审理。原告金桥公司委托代理人肖世敏、程睿、被告张克、被告荣祥公司委托代理人刘国军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2002年3月23日，原、被告签订了货物运输协议，由被告为原告从上海运输货物到成都及其他地区。被告在运输途中，因发生交通事故，致使原告托运的货物受损。其后，被告未依法进行赔偿，遂请求判令被告赔偿由此造成的经济损失及原告因在处理事故中所支付的费用和可得到利益共计270198.90元，并承担本案的诉讼费用。 被告张克辩称，原告所述合同的签订及因交通事故造成货损的事实属实，但赔偿金额应照实计算。 被告荣祥公司辩称，荣祥公司未与金桥公司签订任何运输合同。事实是张克与金桥公司签订的运输合同，但张克现不是荣祥公司人员，荣祥公司也未对其授权。故金桥公司的起诉与荣祥公司无关。荣祥公司不应承担本案责任。 经审理查明，2002年3月23日，被告张克与金桥公司签订了货物运输合同一份。合同约定，托运货物为化工原料、家用电器、五金配件等货物。始发地为上海，收货地为成都、乐山、重庆、绵阳等地，运输费用为10440元。金桥公司上海分公司预付4000元。运输期限为5天，如迟到一天扣运费500元。在全程运输中，造成货物破损、受潮、短缺、被盗，均由承运方按货物价值赔偿。运输车辆为川c05466，车辆户口登记地址为自贡荣祥汽贸有限公司。合同签订后，金桥公司预付运费4000元给张克，张克经清点货物后并在承运单上签字。上述合同内容及承运单、运费等事实，张克均不持异议。张克在运输途中，当行至安徽省桐城市与另一货车发生碰撞，致使金桥公司托运的货物严重受损。事故发生后，金桥公司邀请安徽省桐城市公证处对货损情况予以公证。2002年3月28日，该公证处出具了公证文书及物品清单。该清单按照现场尚有的货物名称及数量进行了清点。同年3月30日金桥公司与荣祥公司(张克)就货损处理问题与中国人民保险公司自贡大安区支公司、中国人民保险公司南昌市定损中心、江西银轮汽车租赁服务有限公司达成了协议(以下简称五方协议)。该协议主要约定，五方对张克承运的货物进行了清点，对公证书中所列完好物品清单共计20项清点数量完全予以认可，均无异议。对损坏货物由金桥公司提供原始货价进行计算，损坏货物残值处理按8%计算由金桥公司处理。计算依据仍依金桥公司原始货价计算，从货物价值中直接扣除。上述公证文书及五方协议，原、被告均不持异议。 庭审中，金桥公司提供了已对托运客户进行了赔偿的证据共计262171.9元，其中包括公证文书所列货损180696.3元，公证文书未列货损81475.6元。对上列两项赔偿的金额，质证中，荣祥公司认为，其一，按照五方协议，金桥公司应提供原始货物价值，金桥公司对客户所作出的赔偿不能作为赔付依据。其二，公证文书中未列出的货物即表明金桥公司未交与被告张克承运。故公证文书以外的货损不能作为赔偿请求。对此，金桥公司反驳认为，托运的货物是经张克清点无误，但在清点货物中，却短缺了部分货物，因在处理事故中，当地农民抢走了许多货物，由此造成短缺的货物理应由被告赔偿。庭审中，对金桥公司已对客户赔偿的金额逐一进行了核实。核实中，荣祥公司对金桥公司的部分赔偿证据及金额提出异议，但未提供反驳证据。此外，金桥公司在处理事故中花去了8601元的费用，被告张克及荣祥公司经质证后认为公证费属实，机费虽属实，但应按火车硬坐费计算。 另查明，张克驾驶的运输车辆是在荣祥公司按按揭方式购买且挂靠在荣祥公司经营运输活动，且荣祥公司按月向张克收取管理费。
合同纠纷法律专家建议及案例分析 这是从合同的效力角度来对合同纠纷进行的划分。 1.无效合同纠纷 是指因合同的无效而引起的合同当事人之间的争议。如合同无效后，合同当事人因各自返还因合同而取得的财产发生的纠纷，合同无效责任应由何方承担，承担多少之纠纷等等。 2 有效合同纠纷 是指在合同生效的前提下，合同当事人因履行合同而发生的争议、包括合同订立后合同当事人对合同内容的解释，合同的履行及违约责任，合同的变更、中止、转让、解除、终止等所发生的一切争议，绝大多数合同纠纷为有效合同纠纷。 这是从合同的形式角度来对合同进行的划分。 1 口头合同纠纷 是指合同当事人因履行口头合同而发生的所有争议。口头合同虽然简便易行，但因为没有书面的证据，所以，一旦发生纠纷是不易获得解决的。口头合同多是即时清洁的合同，一般来说，发生纠纷的情况较少。 2.书面合同纠纷 是指合同当事人因履行书面合同而发生的所有争议。现实生活中，绝大多数合同纠纷是书面合同纠纷。这与书面合
同应用之广泛分不开的，解决书面合同纠纷的依据是双方当事人签订的书面合同书或确认书，以及双方当事人协商一致的所有与合同有关的来往函件等。故要求合同当事人注意保存所有的与合同有关的书面证据，以便在发生纠纷时可以举证,此外，有时在一项合同履行过程中，既有因书面协议引起的纠纷，也有因口头协议引起的纠纷，口头协议除非有证据证明，否则法律是不承认其效力的。 这是从合同是否具有涉外因素来划分合同种类的。 1 国内合同纠纷 是指合同当事人因履行国内合同而发生的所有争议，国内合同纠份不具有涉外因素，解决纠纷来说，单纯从程序角度要容易得多。 2 涉外合同纠纷 是指合同当事人因履行涉外合同而发生的所有争议。涉外合同纠纷因为具有涉外因素，解决纠纷时要比国内合同困难得多。所谓涉外因素，是指合同主体一方是外国的公民，法人或其他组织，合同法律关系发生在国外，合同标的位于国外等。解决涉外合同纠纷时，往往会涉及到法律适用问题.合同语言问题，解决纠纷地点问题等等。甚至纠纷解决后的执行间题也很复杂，所以，应尽量避免在涉外合同上发生纠纷。 这是从合同名称是否法定角度来对合同进行划分。合同
电子合同管理需要注意的细节 有这样一则案例：某地银行与储户网上签订了电子合同后产生理财纠纷，银行拿出网页确认日志，但是储户却否认当时存在某一条款，结果被法院认定为无效电子合同。 有关电子合同相关的司法案例告诉我们，并非签了电子合同就可以一劳永逸，要保障电子合同签署后能够切实保障当事人的合法权益，这些关于电子合同签署和管理的细节我们需要特别注意： 1、电子合同服务应该谁来提供 上文提到的小案例中，法院认定该电子合同无效的原因主要在于：银行提供的证据，即网页操作记录其存储和形成场所是银行自有的平台，作为合同纠纷的证据，其并不具备公信力。这就好比赛场上运动员不能同时作为裁判一样，合同当事人其中一方及时合同的签署方又是保管者，则有修改动机因而使合同不具备证据能力。 那么，当合同当事人签署电子合同时，到底应该由谁来提供这项服务呢？ 根据《电子签名法》第十六条规定：电子签名需要第三方认证的，由依法设立的电子认证服务提供者提供认证服务。借助第三方电子合同平台提供电子合同签署以及数据存储等服务对合同当事人均有益处：第三方平台作为中立方，不介入任何合同内容，可保证数据安全真实，证据更具有公信力。 2、电子合同的后期打印与归档“死角”怎么办 电子合同的推广与普及如今正如火如荼，但事实上，传统纸质合同与物理印章使用的习惯根深蒂固。短期内，企业组织内部还难以完全杜绝纸质合同归档或物理印章归档的问题。 怎样逐步推进电子合同与电子印章的使用，同时能够兼顾到物理印章与纸质合同的管理呢？ （1）防伪打印：电子合同、纸质合同“随机切换” 合同签署是一个双方（或多方）协作的过程，合同签署人无法使用电子合同怎么办？发起方可通过电子合同防伪打印，实现纸质合同形式输出时带有唯一性的防伪标识（只有通过特定的解码片才可鉴定且PS、复印无效）。
无锡市“毛纺厂居住区”项目案例分析 前言 经过本学期《房地产开发与经营》的学习，在杨老师的带领下，我对房地产开发流程、房地产开发模式、房地产开发可行性研究、房地产项U经济评佔、以及房地产融资、招投标、合同管理、房地产销售等，有了一个清晰明确的认识。 尤其是杨老师给我们穿差的课外知识，更是开阔了我的视野，增加了我对房地产业的认知水平。我想，课堂上的这些积累对我以后参加工作，从事房地产行业大有裨益。但是，我深深地知道仅仅掌握课本知识是不够的，我还必须在课堂之外多多涉猎房地产开发与经营方面的实践知识，争取理论联系实际。 经过“无锡市“毛纺厂居住区f项U案例分析，我对房地产开发与经营的实际流程有了更加真实的体会。正如“纸上谈来总觉浅，绝知此事要躬行”的教诲，通过这个案例分析，我深深体会到了实践对提高自己知识和实践能力的重要作用。我要在以后的学习中，更加注意理论联系实际，更加注意提高自己的实践能力。 项目基本情况 一、项目概况 随着无锡市城市化进程的加快、尤其是长三角大经济区的建设，无锡市城市用地功能需作进一步调整。为此，无锡市规划建设委员会办公室于1995年12 月30日召开第四次联席会议，原则上同意将无锡市市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区该项U拟山益华集团房地产开发部负责开发建设。 项U财务评价的U的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项U的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项U的经济可行性做出评价, 为委托方投资决策及开发项U融资提供依据。 1.项U位置及占地面积 拟建"毛纺厂居住区”位于无锡市新安镇，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。本项U总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。
《酒店经营中的合同法律风险管理》课件配套案例选编以下十个案例是与PPT配套的案例，请注意，我国不是判例法制度，加之影响案件结果的因素较多，因此，案例仅仅作为参考，不可一律照搬。案例一：违约金与定金不可并用2004年5月，甲与乙公司签订《某花园立约定金合同》一份，约定，在乙公司取得《商品房预售许可证》后，甲向乙公司购得某花园房屋一套，合同签订之日甲向乙公司支付定金3万元，若乙公司在2004年8月1日前不能取得预售许可证，乙公司应当按定金罚则退还甲支付的定金，并应对支付的定金按人民银行同期贷款利率计算，向甲支付资金占用费。2004年8月1日，乙未取得预售许可证。甲要求乙公司退还定金3万元并支付资金占用费52元，乙公司同意并付款。后甲又诉至法院要求乙公司再返还定金3万元。法院经审理驳回甲的诉请。点评：当合同中同时约定了定金和违约金时，守约方可择其一维权，本案中甲已经选择适用违约金约定并已执行完毕，因此不得再要求适用定金条款。违约金和定金条款
应在签订合同前进行衡量比较。案例二：合同约定不明确遭受经济损失案情：2005年，甲餐厅与乙商贸公司订立酒水饮料供应销售合 同。合同约定：乙方向甲方交付商品时，甲方配合接货并出具正式的入库单，每月底双方凭单对账，每月3号甲方向乙方结清上月全部货款；如甲方故意拖欠乙方货款，乙方可以随时解除合同，并要求甲方支付货款银行同期利息的违约金，合同有效期为一年。合同签订后，乙方支付甲方3万元进店费，甲方当日开具了收据。此后，乙方向甲方提供酒水饮料，甲方共开具15张入库单。此后，因甲方没有向乙方支付货款，乙方停止供货。乙方索要货款无果后起诉，要求解除合同、甲方支付所欠货款及违约金、退还进店费3万元。法院认为：前两项请求合同上有非常明确的约定，甲方拖欠货款没有充分证据证明理由合理时，应予支持。但关于进店费，由于合同中未对进店费所担保的事项和履行中纠纷的处理没有约定，缺乏合同依据，不能按照乙方要求全部退还。法院按照公平原
房地产开发合同纠纷案例分析2则 房地产开发合同纠纷案例分析2则 发布时间：2021-12-04 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天宝岛优品小编要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超
凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。
从一起合同纠纷看以传真等形式订立的电子合同的法律风险 谷端宏 一、案例 2004年7月，广东省佛山市一家服装出口企业（简称甲）向江苏某服装生产厂（简称乙）定购一批女式时装，价值500万元，销往中东某国。合同约定交货期为2004年10月30日，逾 期交货支付合同标的额20%违约金。乙方未能按时交货，甲随即向法院乙方住所地法院起诉，要求乙支付违约金50万元。 法院受理后发现，甲乙双方并没有订立正式书面合同，而是采取先由甲方在合同上盖章后传真到乙方，乙方盖章后再回传甲方的形式订立合同的。原告的举证材料中只有乙方签章的合同传真件，并无其他证据材料支持自己的诉讼主张，乙方对双方间的合同关系则不予承认。对甲方的诉讼请求是否应予以支持。法院有两种不同意见：一种意见认为甲方提供的传真作为电子证据不属于直接证据，而且原告无法提供该电子证据的原件，对原告所主张的双方关于违约金的合同约定，无法确认，应判决驳回原告诉讼请求；另一种意见则认为，传真作为电子证据其原件的司法认定应做广义解释，其本身可视为数据文件的原件，为保护电子商务这一新型交易方式的正常交易秩序，应认定原被告间存在合同关系，被告应支付原告50 万元的违约金。 二、法律风险分析 分析案情，可以发现企业间以传真等形式通过通信网络完成的合同订立行为，在当前法律环境下，至少存在以下几个方面的法律风险： 1、包括传真在内的以数据电文为存在和表现形式之一的电子证据的地位和性质，我国法律上目前尚未明确，在诉讼过程中如果以上述数据电文（包括传真）为证据来支持自己的诉讼主张，在证据认定上，仍有不同观点，存在争议。 在前述案例中，不同的法院和不同的法官面对原告提交的同一份传真证据，在证据立法未有明确规定之前，可能会有不同的证据认定结果。有的法官或许会将原告提供的传真证据视为书证，而有的法官则有可能认为传真属于电子数据的远程复印件，而将其归入视听资料证据之列。这种不同法官所做出的不同的的证据归类直接影响到具体案件中对该类证据性质的判定，并关系到当事人所举证据能否直接证明自己的诉讼主张，进而决定着整个案件的输赢。该案中，法官如果将原告提供的传真视为书证，依现行证据规则，原告就还需要向法院提供该传真的原件；但审理该案的法官将原告提交的证据视为视听资料证据，原告就不必向法院提供该证据的原件，可以减少己方的举证责任。 2、诉讼过程中，传真作为书证提供时面临“原件”提交不能之困。 依据我国现行民事诉讼法的相关规定，当事人提供书证的，还应当向人民法院提供该书证的原件。但就上述案来看，传真若被视为书证，则法院的常规思路就是要原告提供其与被告间存在合同关系的传真的原件。但事实上，原告方除了自己保留有只有自身盖章的传真底稿外，一般情况下并不留有被告签章的传真原件。在被告否认其曾在原告提供的传真上签章的情况下，原告所面临的一个最为困难的举证问题就是无法向法院提交原、被告都签章过的传真件的原件。
姚某诉上海某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案 _______________________________________________________________________________________ （2009）静民一（民）初字第2417号 民事判决书原告姚某，男。 委托代理人罗彦，上海市沪中律师事务所律师。 被告上海某酒店管理有限公司。 法定代表人吴某，经理。 委托代理人陈衍平，上海银盛律师事务所律师。 原告姚某诉被告上海某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年10月12日起诉来院。本院于10月14日受理后，依法由代理审判员杨丽丽独任审判，于2009年11月19日、12月10日公开开庭进行了审理。原告姚某的委托代理人罗彦，被告上海某酒店管理有限公司的委托代理人陈衍平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告姚某诉称，原告系本市陕西北路某号某室房屋产权人。2007年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租上述房屋，每月租金为人民币7,279.7元(以下币种均为人民币)，租金起算期为2007年3月20日，并给予被告30天的免租期。合同签订后，被告始终未能足额按时支付租金，为此双方在2009年9月23日解除合同，原告收回房屋。截止至2009年8月，被告拖欠原告租金134,536.19元，故原告诉讼至法院，要求：判令被告支付原告拖欠的房屋租金134,536.19元。 被告上海某酒店管理有限公司辩称，被告在2009年9月17日、10月19日分别向原告支付租金3,801.19元和2,311.4元，另外被告还代替原告缴纳税金和物业管理费，上述费用都应当在欠付租金中予以扣除。且根据双方的约定，酒店恢复营业后才支付原告租金，
合同法案例分析 分析：合同是双方约定权利义务的协议，条款的约定应该经双方协商一致，包括合同签订了以后的变更，必须是双方协商一致的才可以变更，否则，单方面的变更就是违约行为。按法律规定合同应有的内容是：标的物、数量、质量、价款、检验标准和方法、结算方式、履行期限、履行地点、履行方式、包装方式、违约责任。 在这个案例中可以看出有几个合同必备条款的约定和履行中存在问题： 一、质量条款，虽然有质量条款，但是实际并没有具体就产品的质量要求作约定。尤其是在惠州公司要变更为双重搪瓷，双方并没有就双重搪瓷的质量要求作约定。 二、验收；没有约定验货的时间，也没有约定验货后的质量异议期，另外对验货人的约定，货物卖给惠州公司却约定由国外客户验收，对己方不利。 三、包装；产品的包装的约定是笼统的 四、违约责任：出货后，如客户因质量问题提出索赔全部由卖方负责，货物是卖给惠州公司，番禺厂本应对惠州公司负责，但违约责任中确约定对惠州公司的国外客户负责，明显对己不利。 首先讲一下质量条款。 1、明确的质量标准：有详细说明要求《合同法》第153条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。” 因此，关于质量的要求更多的是卖方的责任，而对于买方而言，对质量的约定和索要质量说明是保护本身权益的必要手段。《合同法》第154条：“当事人对标的物的质量要求没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用本法第62条第1项的规定。”（即依照合同和法律规定都不能确定标的物的质量要求时，则按照国家标准、行业标准执行，没有的，则按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。） 2、在案例中原来合同约定并未要求双重搪瓷，由于双重搪瓷本身就容易发生爆瓷现象，卖方应根据自己的技术能力决定是否同意变更，如果要变更也可约定相关的技术指标和爆瓷比率。也可以要求延长交货期，给卖方有时间试验或改