不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1．整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。2．整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。3．同层商业房地产不同铺面评估对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，就采用了这种技术处理方式，即先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地查看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为三个档次，第一档次为位于手扶电梯口的××号商铺；第二档次为位于直行电梯口的××号等四间商铺，位于商场主要通道的××号等八间商铺；第三档次的主要分布在边角或次要通道的××号等八间商铺。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定第二档次的商铺较第一档次的商铺租金大约低5%，第三档次的大约低10%，则第二、三档次商铺的客观租金水平就可根据第一档次商铺租金及其租金相互关系分别测算出来。（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。例如，某机构在评估××城市××区域一宗空置商业房地产时，经评估人员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，××片区类似分散经营的商业房地产的四、五层经营情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，评估人员对估价对象的净收益进行了估算。［案例2-2］

××市××区××路××商城铺位房地产估价结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1．估价对象项目基本情况××商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。××商城地上7层，地下2层。由于开发商方面的原因，工程涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防）。估价对象××商城2128号铺位位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”，3～7层全部处于空置，估价对象××商城3002～6002号商铺位于××商城每层的东北角，目前为空置状态。2．估价对象权利状况项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后的楼宇必须是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由××市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰（含外墙和室内），办妥甲方名下的《房产证书》。根据××市××商城发展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日签订的《××商城补偿铺位分配协议书》，双方商定××商城一至六层铺位按《××商城建筑面积分配表》规定分配给××市甲公司，总建筑面积不小于1688㎡。具体分配情况如下：××商城建筑面积分配表表2-9 分配楼层及房号建筑面积（㎡）分配楼层及房号建筑面积（㎡）首层：1138号铺位240．8 四层：4002号铺位286．11 二层：2128号铺位286．11 五层：5002号铺位286．11 三层：3002号铺位286．11 六层：6002号铺位302．76 ××商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。由于开发商方面的原因，涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防），项目第1、2层目前也在不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用。××商城在估价时点时为“在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值。错处：由于2128号铺位是违法使用的，在评估时应视为空置状态而不能以出租状态进行评估。史记：一是建设单位作为法定的竣工验收组织单位，如未经验收擅自使用，将导致高额的行政处罚风险：根据《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：建设单位未经验收擅自使用的，由建设主管部门责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。并且，对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处前述单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。二是如因擅自使用，导致降低工程质量标准，导致重大安全事故的，将遭致重大的刑事责任法律风险：如果因为未经验收擅自使用，导致降低工程质量标准，造成重大安全事故的，根据《刑法》第一百三十七条的规定，将构成工程重大安全事故罪，对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

3．估价对象基本情况表2-10 估价对象名称××商城2128号铺位

位置状况估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路建筑面积286．11㎡建筑结构总楼层共7层评估楼层第2层现实用途商业法定用途

平面布置估价对象位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”

公共配套设施完备程度××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近

装修情况

外墙复合铝板、方砖、玻璃幕墙内墙乳胶漆

天花吸音矿棉板楼地面抛光砖门—窗—设施设备水电暗设电梯已安装2组手扶梯、未使用空调中央空调消防消防栓、烟感报警系统

使用与维护

竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用状况出租租金水平维护与保养有正常的维护、使用状况良好物业管理××商城负责管理

表2-11估价对象名称××商城3002～6002号商铺

位置状况估价对象位于××市××区××路，东接××中心，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路建筑面积详见《××商城建筑面积分配表》建筑结构总楼层共7层评估楼层第3～6层现实用途商业法定用途平面布置估价对象位于××商城每层的东北角公共配套设施完备程度××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，东门中路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物业附近

装修情况

外墙复合铝板、方砖、玻璃幕墙内墙毛坯

天花毛坯楼地面水泥砂浆门窗设施设备水电仅完成60%左右电梯已安装2组手扶梯、未使用空调无消防安装消防栓、自动喷淋

使用与维护

竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用状况空置租金水平维护与保养维护、使用状况差物业管理××市××投资发展有限公司负责管理错处：在估价对象中缺土地使用权状况说明，如土地使用权人、使用期限。错处：估价对象权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。错处：缺估价对象结构说明。错处：2128号铺位与其它空置铺位相比，维护状况较好，其成新度应高于其它空置铺位。

四、估价目的

为委托人转让估价对象在估价时点的权益提供价值参考五、估价时点20××年××月××日六、价值定义本次评估价值是指估价对象于估价时点，在期房价值标准及满足估价的假设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略，见技术报告）十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查看与市场调查，运用科学的