杭州城西写字楼项目市场调查报告（莱茵·矩阵国际）2011年7月7日目录Content一、2011年杭州房地产市场概况 (33)1.市场总体情况 (33)2.本章小结 (1111)二、区域概况 (1212)1.新城西向西大突破 (1212)2.杭州三高人群聚集之地 (1212)3.城西发展规划 (1313)4.本章小结 (1313)三、区域内写字楼概况 (1414)1.区域内知名写字楼概况 (1414)2.区域内其他在售写字楼概况 (1717)3.本章小结 (1818)四、板块内写字户驻户概况 (1818)1.驻户概况 (1818)2.本章小结 (2020)五、区域配套 (2020)1.主要配套情况一览 (2020)2.本章小结 (2323)六、市调总体结论： (2424)1.市场前景 (2424)2.目标客户群体 (2424)一、2011年杭州房地产市场概况1.市场总体情况自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。

2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。

政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。

从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。

（1）2011年4-6月土地出让情况[2011]10号山C-1、C-2地套公建)用地、商业金融业用地科技有限公司三塘综合楼在建工程及该综合楼占用的宗地国有建设用地使用权下城区东新路533号，东至东新路10189商服用地35682杭州市居住区发展中心有限公司、浙...2011-04-29杭政储出[2011]9号江干区(天城单元FG09-C2-5498商业金融业用地30700浙江中铁房地产集团有限公司2011-04-14杭政储出[2011]8号江干区(钱江新城A-01-2地块16781商业金融业用地177100浙商财产保险股份有限公司2011-04-14（2）2011年4-6月交易行情4月每日交易行情5月每日交易行情6月份主城区销售概况日期预定（套）交易套数（套）交易面积（平米）可售套数（套）成交构成1日48574815.3627627住宅39套，商铺0套，写字楼18套2日3615097.7927569住宅24套，商铺10套，写字楼26套3日51339793.1727483住宅27套，商铺10套，写字楼95套4日01288365.4227385住宅34套，商铺4套，写字楼90套5日41157774.6927953住宅24套，商铺6套，写字楼85套6日9211908.6528083住宅16套，商铺0套，写字楼5套7日88433833.5127955住宅12套，商铺5套，写字楼26套8日113495101.0227823住宅19套，商铺3套，写字楼24套9日4155516127747住宅21套，商铺9套，写字楼25套10日209565786.9827848住宅26套，商铺11套，写字楼19套11日5676898.0328184住宅44套，商铺12套，写字楼11套12日75434037.3628102住宅24套，商铺11套，写字楼8套13日61587156.0427999住宅35套，商铺4套，写字楼19套14日10739820.8627867住宅31套，商铺32套，写字楼10套（3）2011年杭州4-6月写字楼销售排行4月写字楼销售排行5月写字楼销售排行2.本章小结虽然限购令给房地产市场带来种种影响，整个市场状况令人担忧，但是就商业地产而言，却是一个发展良机。

开发商、消费者都将更多的关注度及资金投入商业地产之中，地产开发成为大势所趋。

具体原因不外乎以下三方面：第一、经济结构的转型为第三产业的发展提供了很好的机遇，第三产业所占GDP比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑：依照国外经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热点，市场对住宅的需求将随之减少，目前杭州市第三产业占GDP比重为51%左右，根据远景规划，在2015年左右，杭州市第三产业占GDP比重将达到55%，届时商业地产必将迎来又一个春天。

第二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。

目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力。

通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发。

根据杭州统计局数据显示，杭州市目前城市化率为62.1%。

到2015年，杭州市城市化率预计将达到72%。

在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在具有发展潜力的地段持有优质商业物业，将会成为品牌实力的见证。

第三、调控政策频出和土地规划使得许多房产巨头不得不涉足商业地产开发。

近十年中国房地产经历了政策支持期到调控政策频出期的转变，密集的调控剑指住宅市场，住宅市场的不确定风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，使得拿地的开发商不得不接触商业地产。

大量商业地块出让，以及房企巨头的逐渐涉入商业地产市场，使得商业地产未来的竞争将会十分激烈。

二、区域概况1.新城西向西大突破现在杭州人所说的“城西”，更多意义上指的就是蒋村商住区，十多年前在西溪湿地之上建起来的蒋村商住区，被视为第一个具有社会学意义的中产阶层居住区。

在过去10年的时间里，由数十家房地产开发商在4平方公里土地上开发的超过300万平方米的大型住宅区，聚集了超过15万的居住人口，成为杭州市区规模最大的居住区，“城西”也因之成为一个专属的地产术语。

今天，城市向东的声势虽如此浩大，“城西”仍是杭州地产界用得最频繁的一个标签。

两次行政区划调整推进了城西的两次大发展，萧山、余杭入杭，杭州都市化发展的空间再一次被打开，城西居住的概念自然延伸到闲林、老余杭、五常等地，城西无论是覆盖面、影响力、辐射力都大为膨胀。

杭州的新城西不再局限于原来的蒋村区域，向西一直可以延伸到闲林、余杭区域，向北扩展到了三墩以北地区，逐渐成为以浙大新校区为核心的高等教育基地、产学研相结合的创新创业基地、高技术产业孵化基地，园林化、生态化、现代化的新社区，以及主城西北部地区的文化、旅游、商贸和公共服务中心。

2.杭州三高人群聚集之地城西是杭州事实上的中央生活区（Center Living District，简称CLD），云集了大量城市精英新贵，其在城市中的地位接近于北京亚运村、上海“徐家汇-虹桥”沿线和深圳香蜜湖。

区域内的高尚住宅小区里聚集着大批从事教育、咨询、旅游、高新科技企业、房地产、金融等行业工作的人士，人口具有高学历、高收入、高消费的“三高”特点，人均年可支配收入比同期杭州市区的平均收入多出万元以上，根据市统计局数据，2007年便达到了32136元。

这群人也许不是杭州最富裕的，却是杭州最具影响力的，或者说是这个城市的意见领袖。

他们塑造了城西衣食住行的时尚，并且通过自己的影响力，让“城西生活”成为整个城市的一种标杆。

3.城西发展规划西湖区制定出“一街、两带、六园”的产业布局，依托高校、休闲旅游、省会经济，立志打造西湖创新硅谷，形成与滨江、下沙三足鼎立的态势。

其中位于城西的有：一街：文三路电子信息街区，打造富有活力的科技创新街区，重点发展高科技研发经济和总部经济，形成创新创业高科技企业集群。

两带：西溪路高新技术产业带和环浙大紫金港创新产业带，打造富有国际竞争力的一流产学研基地。

西溪路高新技术产业带主要从事软件和信息服务业、生物技术的研发，形成产学研有机联系的创新产业链和科技产业带。

环浙大紫金港创新产业带包括浙江大学紫金港校区及留祥路区域、蒋村新区。

留祥路两侧重点吸纳国际创新资源包括高新技术知识资本和风险投资资本，打造一个具有核心创新能力、丰富创新资源和浓厚创业氛围的产学研一体化的创新创业示范街区。

蒋村新区中心商务区重点是用好1100亩商业商务综合用地和1000亩10%留用地。

打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。

六园中位于城西的是：西湖科技经济区块、浙大国家大学科技园、杭州数字娱乐产业园、西溪文化创意产业园。

西湖科技经济区块要打造城西重点高新技术接产基地和浙江省科研机构创新基地。

浙大国家大学科技园要打造国内一流、国际知名的创新创业产学研合作基地。

杭州数字娱乐产业园要打造以杭州数字娱乐产业园为核心、多点布局的数字娱乐产业集群。

西溪文化创意产业园要打造集艺术创作、艺术交易、文化、休闲、旅游为一体的文化创意基地。

4.本章小结全面的远景政府发展规划是一个区域崛起的必备条件。

西湖区“一街、两带、六园”发展规划，都给项目所在区域未来发展前景提供了可靠的保证。

本项目作为城西标志性建筑，所拥有的价值前景和影响力不可估量，而大城西的发展趋势，则将这种价值和影响力进一步扩大。

三、区域内写字楼概况1.区域内知名写字楼概况（1）浙商财富中心浙商财富中心鸟瞰图➢项目基本情况：⏹项目地址：古墩路和天目山路交汇处⏹物业类型：城市综合体（涵盖写字楼、酒店、商业走廊、餐饮集群）⏹体量：13万平方米➢销售状况：⏹首次开盘：2011年5月10日⏹首次推出产品：南区块4号楼写字楼、商铺⏹户型结构：写字楼140㎡-730㎡，商铺93㎡-682㎡⏹去化情况：开盘当天去化7成，剩余少量大户型房源⏹价格：31000元/平米⏹下期产品：北区块2号楼写字楼、酒店式公寓➢优势：⏹浙大科技园二期工程；⏹城西交通要道交汇之处；⏹石材玻璃幕墙+金属纱网外罩，别致的创意立面城西罕有；⏹4000方中央湿地水景+多区块空中花园组成立体生态景观；⏹充足的车位、电梯配比，保障楼宇使用便利高效，设计理念前瞻；⏹艺术酒店拥有高达数层楼的红酒陈列柜；⏹白金物管仲量联行担任物管顾问。

（2）银泰银泰鸟瞰图➢项目基本情况：⏹项目地址：丰潭路和萍水路交汇处⏹物业类型：城市综合体（涵盖购物中心、时尚步行街、写字楼、酒店）⏹体量：40万平方米，写字楼约8万方⏹预计2012年底，城西银泰购物中心完成招商并开业，2013年全部交付⏹户型结构：写字楼90-900㎡➢优势：⏹城西核心位置；⏹银泰品牌在市场上拥有较强的影响力；⏹定位上更加追求知性、时尚、潮流、人文与休闲特色，全天候生活体验。

（3）西溪天堂西溪天堂鸟瞰图➢项目基本情况：⏹项目地址：天目山路与紫金港路交汇处⏹物业类型：城市综合体（涵盖旅游公建设施、度假酒店集群、中国湿地博物馆、产权式酒店、酒店式公寓以及商业综合体）⏹体量：占地面积26.26公顷，总建筑面积30万平方米➢销售状况：⏹首次开盘：2009年12月25日⏹首次推出产品：悦居一期五星级酒店式公寓⏹户型结构：主力户型200平米以内⏹后续推出：2010年6月16日悦居2期开盘⏹价格：45000元/平米➢优势：⏹位于西溪湿地公园内东南角，环境与景观优势突出；⏹以旅游及其相关配套为核心规划业态，与周边项目差异性较大；⏹引入喜来登与悦榕庄两大知名酒店品牌；⏹项目内中国湿地博物馆是国内首家国家级别的湿地专业博物馆；⏹户型空间设计上极度奢侈，160㎡以内的户型，仅设一房；180—250㎡的户型，也仅有两房。