少85%，如每下降一个百分点，扣除保证金额的一个百分点， 以此类推。2001年11月30日，点 字金内击容输厦需入概简公括要精司文炼字实…内…容际，开文 始进场施工。
2003年9月20日，工程竣工验收并向上海市杨浦建设和管理
1、要不要支付违约金
委员会备案登记。
提示：工程质量标准的基本和特殊之分
2、违约金为多少？
底
不能少于21天，项目经理未经批准 离开施工现场，承担1000元/人的罚
的
款
内 容
乙方的管理机构 及人员
项目经理责任制
承包人擅自更换项目经理的承担 10000元/次罚款
承包人无正当理由拒绝更换项目
经理的承担10000元/次罚款，并任
命合适的替代人员
（6）甲乙双方的工作内容：对甲乙双方的工作内容给予明确，对分包范围，分包合同的 签订方式等条款进行详细的交底。
交底项目
交底内容
履约控制分析
交
底
的
甲方有权决定是否调整甲定已购材
内
材料及设备的供 甲定乙购材料
料，如钢材，且钢材到货时通知发
容
应方式
乙购材料
包人签任每次的采购量。
（5）材料及设备的供应方式：
2.3 交底 的重
2.3 交底的重难点 难点
2
合 同
交底项目
交底内容
履约控制分析
交
项目经理每月在施工现场的时间
2.3 交底 的重
2.3 交底的重难点 难点
2
合 同
交底项目
交底内容
履约控制分析
交 底
未经批准离开施工现场，承担 1000元/人的罚款
的
内 容
乙方的管理机构 及人员
普通管理人员
承包人擅自更换管理人员的承担 1000元/次罚款
承包人无正当理由拒绝更换管理
人员的承担1000元/次罚款。
（6）甲乙双方的工作内容：对甲乙双方的工作内容给予明确，对分包范围，分包合同的 签订方式等条款进行详细的交底。
顶、外架落地、竣
人可以解除合同
工验收完成
工程部：审核乙方排出施工进度计
划，及各节点工期的控制措施。
（2）合同工期：需明确施工合同中对合同工期、工期的顺延条件、工期的奖惩措施等相 关条款有无明确约定。
2.3 交底的重难点 工期违约（案例分析）
2
合
同
交
底
的
约定：工期自2005年7月8日 至2006年2月28日止
建设工程施工合同交底
目 录 建设
工程 施工 合同 技术 交底
建设工程施工合同内容 合同交底内容 合同谈判的技巧
1
建
设
工 程 施
1.1合同 协议书
工
1.2合同通 用条款
1.3专用合 同条款
合
同
内 容
《示范文本》为非强制性使用文本。因此我们看到很多的合 同并没有完全按照三大部分的要求书写，合同当事人可结合 建设工程具体情况，根据《示范文本》订立合同，并按照法
内
安全文明施工与 的参观者进入工地
承包人在发包人办公场所或施工现场静
容
环境保护
在工地设置卫生间 移交发包人前，对承
坐、吵闹行为威胁发包人，承包人应立即 协调处理，并另行惩罚性违约金10万元/
包范围内全面的清理工 次
作
因承包人原因出现较大质量安全事故以
加强对工人的教育
上的事故，发包人可以单方解除合同。
交 底
（2）承包人违反合同约定采购和使用不合格的材料 和工程设备的； （3）因承包人原因导致工程质量不符合合同要求的；
承包人承担违约责任： 承包人应承担因其违
的 内
违约责任
（4）承包人违反约定，未经批准，私自将已按照合 同约定进入施工现场的材料或设备撤离施工现场的； （5）承包人未能按施工进度计划及时完成合同约定
内
容
发包方 江兴公司
施工期间，俊安公司再三催促黄某 某加紧工程进度，但黄某某仍未如期 完工，直至2006年7月才施工完毕。 2008年7月俊安公司与建设方江兴公司 结清工程全部款项，最终确定实际扣 除合同逾期违约金20万元。为此，2010 年6月，建设方江兴公司扣除了俊安公 司合同逾期违约金200,000元。故俊安公 司起诉至原审法院要求黄某某赔偿经 济损失200,000元、
（8）安全文明施工与环境保护：在安全方面，要提示项目部进行安全交底，施工现场做 到文明施工，避免受到社会各界的不利评价。
2.3 交底 的重
2.3 交底的重难点 难点
2
合 同
交底项目
交底内容
履约控制分析
交
底
如果承包人不在约定期限内派人保修的，
的
质量保证金：结算价 委托他人进行修理，修理费有承包人承担。
可以反复使用、避免漏项、便于管理 和查阅。
1
建
设
1
工
程
施
工
1..3 专用合同条款
2
合
同
内 容
3
专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、 完善、补充、修改或另行约定的条款。合同当事人 可以根据不同建设工程的特点及具体情况，通过双 方的谈判、协商对相应的专用合同条款进行修改补 充。
专用合同条款的编号应与相应的通 用合同条款的编号一致
（7）工程变更 ：变更范围的约定及变更价款的确定原则
2.3 交底 的重
2.3 交底的重难点 难点
2
合 同
交底项目
交底内容
履约控制分析
交
负责道路硬化、管线 未经批注的参观者进入工地，罚款1000
底 的
维护与保养 进行安全文明施工管 理，不得允许未经批准
元/批次 承包人出现打架事件造成严重不良影响， 支付2000元/次罚款
3
合
同
3.1 团队
谈
判
技
3.2 准备工作
3.3 策略
巧
3.1团队-三个臭皮匠，顶个诸葛亮
3
合
同
懂建筑
用法律来维护自己的合法权益，避免合同无效或被 撤销
谈 判 技
方面法律 1 法规与政策 懂工
巧
程技 2
才能合理确定工程范围，划分工作界面， 进度节点的控制，质量标准、工程变更
懂工
术
条款等
程经 3
济
确定合理的计价方式，价款及进度款的支付方式。
合同当事人可以通过对专用合同条 款的修改，满足具体建设工程的特 殊要求，避免直接修改通用合同条 款；
在合条或充或划专、另同款“用修行当进/合改约事行”同或定人细。条另；可化款行如针、中约无对完有定细相善横，化应、道则的补、线填通完充的写用、善地“合修、方无同补改，”
2
设工程施工合同是进行施工、拨付进度款及进行
约行为而增加的费用 和（或）延误的工期
容
的工作，造成工期延误的； （6）承包人在缺陷责任期及保修期内，未能在合理
期限对工程缺陷进行修复，或拒绝按发包人要求进行 因承包人违约解除合
修复的；
同后的处理
（7）承包人明确表示或者以其行为表明不履行合同
主要义务的；
（8）承包人未能按照合同约定履行其他义务的。
（10）违约责任：明确甲乙双方的违约责任，对于乙方违约的情况，要求其承担违约责 任。
（3）工程质量等级分为：不合格、合格、优良三个等级，对于有特殊质量要求的，如达 到省级优秀样本工程奖，争创芙蓉奖、鲁班奖等需对工程质量作出更加严格的控制，甚 至进行风险的转移，以减少我方承担的责任。
2.3 交底的重难点 质量违约（案例分析）
2
合
2008年11月，正文公司诉至原
同
审法院，单位工程设计质量优
2.3 交底 的重
2.3 交底的重难点 难点
2
合 同
交底项目
交底内容
履约控制分析
交
如有不配合、不诚信、不执行整
底
改指令时所承担的违约金，在履约
的
400000，履约保证
保证金扣除。
内 容
履约保证金
金在主体封顶和竣 工验收后14天内各 退还50%
在首先要确定是否违约，哪方违 约。违约的处理必须有权威机构认 定后执行，这也是履约保证金制度
能够顺利实施的重要举措。
工程部：注重对方违约资料的收集。
（4）计价方式：采用总价包干，固定单价合同还是其他形式的合同（成本加酬金的合同）
付款条件：按节点付款或按月形象进度进行付款，交底中明确时间，并明确有无预付款、 有无履约保证金、是否需要垫资。
2.3 交底 的重
2.3 交底的重难点 难点
2
合 同
内
质量保修
款的5% 工程竣工结算时一次 如果承包人质量保修完成后，有发包人组
容
性扣留
织验收。
保修期限
缺陷责任期（5年）终止后，发包人退还
质量保证金
（9）质量保修：明确质量保证金的相关约定，质量保证金的金额，扣留方式，保修期限
2.3 交底的重难点
2
交底项目
交底内容
履约控制分析
合
承包人违约的情形
同
（1）承包人违反合同约定进行转包或违法分包的；
2005年9月10日，签署工程施工
施工总承包方 俊安公司
合同
劳务分包 黄某某
1、黄某某要不要赔偿 提示：黄某某是自然人
诉讼时效
2、赔偿金额为多少？ 合同约定工期为2005年9月3日至2006年1月30日止，逾期一日 扣工程款人民币5,000元。
2.3 交底 的重
2.3 交底的重难点 难点
2
合 同
交底项目
3.2准备工作-知己知彼，方能百战不殆
3
能从合同条款上权力维 护自己公司的合法权益