解密房地产财富神话--8个层次的房地产的投资方法经营管理
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正如大家所知房地产是个很庞大深邃无底的产业。
投资房地产有与股票相似的地方：
∙随着大势上涨或下跌，因而产生了房地产可以有短线炒作的机会。
∙如时间跨度放长，房地产的总体是涨，而且涨幅快过物价上涨速
度，所以很多人做长线投资，结果往往是更稳定，受益更大。
因为房地
产往往是很长时间稳定，然而会在某些较短的时间区间内由于某些因素
影响而大起大伏。
只有长期持有才有可能抓住这些机遇。
除此之外房地产还有许多可以不依靠市场大势升降而增值，获利的手段方法。
大致而言投资房地产有以下几个层次：
买房自住-
买房自住可能是90%的家庭一辈子最大的一个投资。
一方面买房即省去了租房的支出，更给人一种能拥有自己家的温暖的踏实的感觉，给心灵带来安全感。
尽管还必须每月支付银行的贷款。
另一方面对于大多数工薪阶层，自己的住房增值所赚来的钱将远大于自己的工资积蓄。
在海外如是自己住房升值所赚的钱没有任何税收。
所以我的逻辑是，尽早的购买在你能力范围内品质最好的房子，只要你能承担每月的还贷。
有些人说买了房子没钱投资生意，其实不然，房子是你唯一能抵押借钱的资产。
如今后你需要生意用钱，你告诉银行我用住房抵押银行很乐意借钱给你。
买房出租投资
海外的中产阶级生活很潇洒，他们一般也不动太多的脑筋炒股或挣其他外快除了自己的工作，甚至也不太愿意加班。
但是他们一般为自己买一到两个投资房，退休时或者收租金生活或者卖了投资物业而逍遥自在，享受人生。
除了自住房子，投资房为他们带来的财富一般是一生财富积累的主要来源。
买房卖房赚差价
有人对房地产市场有研究，他们能找到低于市场价的房子，然后出售获利。
事实上这个不难，你假如在同一地区看房超过100个你也知道哪个房子明显低于市场价。
之前有人付个定金买个期房，过一阵子手赚钱。
买房装修增值
买个旧房子，进行装修改进使房子增值，这是海外人人皆知的房产投资方法，安全，易上手，业余时间都可以操作。
装修增值的方法很多，以后可以详谈。
有些人把此作为一生的主要谋生手段，一年装修二套房子收益胜过工资，吃喝不愁。
如果说上面的是初入门的投资者或业余玩家的做法，那下面的方法就是专业人士的高级玩法了。
改变房子用途
有人将原来的厂房改称居住房，将民房改成店面，加层，扩建，改造等等。
通过改造房产用途改变租金提高，价值当然随之大涨。
做这件事你需要：经验、知识、资金、关系、信息、团队。
你有人家没有的经验、资源、你能看到人家看不到的潜力你当然能赚人家赚不到的钱了。
改变土地的用途，取得土地控制权。
与前面一点同理，只是可能规模更大，利益更丰厚。
旧城拆迁改造多属此例。
我与澳州一些朋友做这一方面的投资。
他们不买物业但取得物业的一定时间的控制权，然后设计改造开发计划将土地的潜力最大化，并得到市政厅批准，将批准的计划售给开发商。
很小的资金投入但需很多经验知识，赚钱不比开发商少，但风险很小。
建造
所谓的建筑商。
往往是开发商的前一步。
比较辛苦，环节也交不易控制，但获利不菲。
中国早年许多建筑商后来很多成了开发商。
开发
房产开发商一般需要资金，经验与团队。
在中国关系更重要。
即使在海外把握各方关系依然是开发商的制胜关键。
另外眼光，时机也很重要。
开发商利润很丰厚但风险很大，由于运作的资金量很大，借贷量很大，各方面成本控制，时间控制必须很精确，要不很容易资金链断裂。
房地产最大的好处是安全
对于平民百姓，买个房子自住或投资很安全，只要自己房贷还得起，不管房子涨跌，租金收入稳定。
即使房价跌了但房子还在，看着房子也放心，或许过一阵子又涨回来了。
房地产最刺激的是资金杠杆-资产几何级数翻番
其实房产开发商总投入的利润率与一般生意没有太多的不同。
中国与海外的开发商赚钱模式大约都是3/3/3。
即30%土地投入，30%建造开发的各项成本，30%是利润。
10%是其他一些成本。
然后由于房产开发是可以高度利用借贷杠杆的，不但是从银行借贷，建造商预付，材料欠账，购买者预付等等。
往往投入1000万可以做一个亿甚至更大的项目。
如果一个亿的项目赚三千万那相对于开发商最初投入的现金一千万其利润就是300%。
如果300%全部再投入，连作三个项目滚雪球，你可以预见利润量与速度。
这就是房产开发的财富奇迹及利润神话。
房地产通常不是财富增长的起点，但往往是大富大贵的归宿
由于资金需要量大，一般人最初进入不了大规模的房地产投资。
很多富豪是从先经营一个产生现金流的公司开始。
问题是一般的生意只能平稳增长，也积累不起很多财富。
假如将生意中赚来的钱适时投入房地产滚雪球，或开发或长线投资，那财富就会快速积累。
很多成功人士最终在房地产中的财富积累会远大于最初生意中的原始积累，像李嘉诚就是一例。