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问题的提出
投资性房地产评估与 一般房地产的评估有何不同？
B
C
A Q4
请把方块D中的白色 区域分成大小和形状 一样的七个部分。
答出这个问题的最快世 界纪录是七秒钟！
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
B
C
A Q4
答案就在这里！
这个问题真的那么难吗？
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
也不太难！
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
B
A Q2
答案就是这样
C
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
B
C
A Q3
请把方块C中的白色 区域分成大小和形状 一样的四个部分。
很难？的确如此。
《投资性房地产评估指导意见（试行）》
– 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资
性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或
资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

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投资性房地产
如何确定是否投资性房地产?

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投资性房地产

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投资性房地产
• 投资性房地产——会计角度
《国际会计准则40号》（IAS40） – 投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业 主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物 的一部分，或两者兼有）。
《企业会计准则第3 号──投资性房地产》
– 第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准 备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

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投资性房地产
• 投资性房地产 《以财务报告为目的的评估指南（试行）》 第二十一条规定，注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的投
资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并 准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
– 赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产； – 应当能够单独计量和出售； – 在建投资性房地产。
– 第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：
自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
作为存货的房地产。

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投资性房地产
• 投资性房地产——评估角度
《国际评估准则2011》（IVS233） – 投资性房地产是指以获取租金收入、资本增值（或二者兼有）为目 的的土地、房屋建筑物及房地产，但不包括用于商品或劳务的生产 和供应，或者出于行政目的而使用的房地产，以及在日常业务中出 售的房地产（sale in the ordinary course of business）。
• 4种不属于投资性房地产的情况(IAS40)：
– 持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中 的房地产（参见《国际会计准则第2号-存货》，例如，为了在不久 的将来处置或为开发和零售而专门取得的房地产）；
– 为第三方在建或在开发的房地产； – 自用房地产，包括（除其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，

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问题的提出
• 会计核算的要求 • 投资性房地产在生产经营中发挥作用的方式不同
• 资产属性及特点不同
• 适应会计准则新变化的需要
• 进一步规范执业行为、保护各方当事 人合法权益的需要
• 适应市场和提高执业水平w的ww需.sct要
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投资性房地产
投资性房地产与 一般的房地产有何不同?
– 尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于 自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为 用于资本增值）；
– 报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经 营租赁下租出的建筑物；
– 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物； – 正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产评估协会 CHINA Appraisal Society
B
C
A 仔细瞧瞧左边这个图 现在问您四个问题 准备好了吗？
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
B
C
A Q1 请把方块A中的白色区 域分成大小和形状一 样的两个部分。
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
B
A Q3
答案如绿线所示。
C
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
B
A
准备好！ 最后一个问题来了！
C
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，雇员占用的房地产 （无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产； – 基于融资租约而出租给另一实体的房地产。

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投资性房地产
• 5种属于投资性房地产的情况(IAS40)：
– 为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销 售而持有的土地；
很容易。是不是？
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
B
A Q1
答案就是这样简单！
C
D

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
B
C
A Q2
请把方块B中的白色区 域分成大小和形状一样 的三部分。
目
录
投资性房地产及其评估的一般概念
投资性房地产评估的规范要求
评估实务与案例分析

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society
投资性房地产及其 评估评估的一般概念
投资性房地产 投资性房地产评估 公允价值

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问题的提出
为什么要研究投资性房地产问题?