《安庆市控制性详细规划通则》（送审稿）安庆市城乡规划局2016.6.27目录第1章总则 (1)第2章建设用地 (2)第3章开发强度 (6)第4章建筑间距 (9)第5章建筑退让 (15)第6章绿地控制 (20)第7章环境景观 (26)第8章综合交通 (31)第9章特别控制 (40)第10章单元控制 (44)第11章配套设施 (47)第12章附则 (56)附录A：名词解释 (57)附录B：计算规则 (61)附录C：建筑日照分析规则 (66)附录D：附图 (77)说明：1、本稿仿宋斜体字为技术管理规定或补充规定延续的条款；2、其他正文为根据最新政策、规范要求等新增条款。

第1章总则1.1 制定目的为了有效调控城市资源配置，协调社会利益关系，维护社会公平，保障公共安全，引导城市有序建设，塑造城市特色，根据国家及地方有关法律、法规、规范，结合安庆市城乡规划管理工作，制定本通则。

1.2 适用范围本通则适用于安庆市城市规划区范围内的城市建设用地使用与规划管理，城市规划区范围内的各项工程建设，除符合国家及地方现行的各项法律、法规、技术标准和规范外，同时应符合本通则。

安庆市承接产业转移集中示范园区（山口片区）建设用地使用和规划管理依据本通则执行。

独立工矿区、以及海口、罗岭、皖河农场等城镇建设与规划管理参照本通则执行。

风景名胜区建设与规划管理按照《风景名胜区条例》、《风景名胜区规划规范》等法律、法规、技术标准和规范执行，不适用本通则。

乡、村庄建设与规划管理按照《村庄和集镇规划建设管理条例》、《镇规划标准》、《安徽省村庄规划编制标准》等法律、法规、技术标准和规范执行，不适用本通则。

1.3 控规管理体系安庆市控制性详细规划管理体系由“控规通则”和“地块控规”两部分组成。

“控规通则”是土地使用和开发建设的通用性规划管理规定，以整体单元规划为技术支撑；“地块控规”是具体项目地块开发建设的个案性规划管理规定，以单元规划为技术支撑。

“控规通则”和“地块控规”，经法定程序审批后，是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。

1.4 地域划分根据历史城区特征及现状建设情况，安庆市城市规划区范围内的城市建设用地划分为老城区、旧城区和新区，详见附录D附图1。

老城区：指安庆市宜城路以西，菱湖南路以南，德宽路以东,长江以北范围。

旧城区：指安庆市老城区范围以外，新河堤、龙眠山路以西，菱湖北路、黄土坑西路以南，茅清路以东，长江以北范围。

新区：指安庆市城市规划区内除老、旧城区以外的城市建设用地范围。

1.5 实施管理为增强规划的前瞻性、严肃性和连续性，本通则实施过程中，应根据城市经济社会发展情况和现实需求，依法定程序进行动态修订。

市城乡规划主管部门应定期对本通则施行情况进行评估，原则上为每两年一次，经市人民政府同意后，可对相应条款进行修订。

第2章建设用地2.1 土地使用性质安庆市土地使用性质，应当符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定。

《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）中明确的用地类型之外，新业态项目土地用途不明确的，可经市城乡规划主管部门会同国土资源等相关部门论证，予以明确，向社会公开后实施。

2.2 单一性质建设用地适建性应当按照经批准的控制性详细规划和建设用地适建性确定的建设用地使用性质作出建设用地规划许可。

控制性详细规划已经对建设用地适建范围作出规定的，应当按照控制性详细规划执行；控制性详细规划未对其作出规定的，应根据表2-1的规定确定其适建范围。

②小型商业服务业设施：包括小型超市、零售商店、食堂、餐饮、娱乐、邮政网点、电信营业厅，用于培训、金融、保险、证券等的营业网点等；③小型医疗设施：包括社区健康服务中心、诊所等；④道路与交通设施：包括天桥、地道、港湾式停靠站、道路展宽、公共停车场/库、区间路等；⑤一般市政环卫设施：包括雨水泵站、污水泵站、垃圾转运站、垃圾收集点、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人工作间等；⑥本表未涉及的其他性质建设用地的适建性，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。

2.3 常用用地适建比例为保障建设用地的主导用途、避免功能混杂，常用用地性质适建比例，宜参照下列要求执行：（1）居住用地中住宅建筑面积不应低于总建筑面积的80%，配套商业建筑面积原则上不超过总建筑面积的10%。

（2）商业服务业设施用地中商业建筑面积不宜低于总建筑面积的80%。

（3）公园绿地中适建的公共管理与公共服务设施、商业服务设施、社区文体活动设施用地面积等，不得超过总用地面积的5%。

（4）广场用地中适建的商业服务设施、社区文体活动设施等用地面积，不得超过总用地面积的10%。

（5）工业项目用地中，行政办公、研发和生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅（公共租赁住房除外）、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

2.4 混合用地的使用（1）混合用地是指当土地使用功能超出《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中“表3.3.2 城市建设用地分类和代码”关于单一用地性质的适建用途要求时，需要采用两种或以上用地性质组合表达的用地类别。

（2）混合用地的用地代码之间采用“+”连接，排列顺序原则上按照主导用途对应的用地性质从多到少排列。

（3）鼓励公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。

（4）当土地使用功能以混合用地规划建设时，宜参照表2-2《常用用地混合使用引导表》执行。

2.5 零星建设用地的一般规定鼓励综合开发、成片建设，零星用地宜作为公共管理与公共服务设施、市政公用设施、绿地及广场用地进行建设。

（1）老城区零星用地是指2千平方米以下的建设用地；（2）旧城区零星用地是指3千平方米以下的建设用地；（3）新区零星用地是指5千平方米以下的建设用地。

2.6 建设用地未达到前条规定但有下列情况之一，且不侵害公共和相关利害关系人利益的，城乡规划主管部门可予以核准建设：（1）邻近土地已经完成建设或为城市道路、河流水系等，确实无法调整、合并的；（2）因街区及用地性质划分、市政基础设施等限制，确实无法调整、合并的；（3）社会公益性项目、棚户区改造项目和部分历史遗留问题而确需建设的项目；（4）其它特殊情况，确实无法调整、合并的。

2.7 建设用地界线及面积的确定应符合以下规定：项目建设用地范围以《国有土地使用权证》确定的用地界址坐标为界核算，有关容积率、建筑密度、绿地率等控制指标计算时，用地面积应与《国有土地使用权证》确定的面积相一致。

2.8 项目分期建设的规定（1）居住用地面积小于等于3万平方米、商业服务设施用地面积小于等于5千平方米、工业用地面积小于等于3千平方米的建设项目原则上不得分期实施；（2）用地面积高于前款规定值，确需分期建设的，应编制分期建设方案，作为项目规划设计方案的组成部分，并经批准后实施。

第3章开发强度3.1 总体要求地块开发强度的确定应符合日照、消防等规范要求，并满足交通设施及公用设施负荷、历史保护、机场净空、电力电信通道、企业生产安全、危险品仓库、电站防护、地质条件、生态安全等特殊要求。

地块开发强度应以管理单元为单位进行总量控制。

3.2 适用用地本通则主要为居住用地、商业服务业设施用地、商住混合用地、工业用地、物流仓储用地五大类经营性用地的开发强度确定提供依据。

公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地等用地的开发强度，依照相关建设标准和规范进行确定。

3.3 建筑高度控制建筑高度应符合建筑间距退让、日照、消防、城市景观设计等方面的要求，同时应符合以下规定：（1）在有净空高度控制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通道）设施周围新建、改建的建筑物、构筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

机场净空影响范围控制详见附录D附图3、附图4。

（2）在历史文化街区、文物和建筑保护单位、风景区周围的建设控制地带和风貌协调区范围内新建、改建的建筑物，其高度应符合文物保护、建筑保护和风景区保护的有关规定，并按经批准的专项规划和详细规划执行。

（3）鼓励在城市景观节点地区、城市重要景观道路两侧建设高层建筑，同时建设高度应满足控制性详细规划的指标控制要求，必要时应先行编制城市设计，建筑高度结合建筑空间环境、天际轮廓线等项内容综合分析确定。

（4）住宅建筑高度不宜超过100米。

二类居住用地内不得建设组团式低层住宅，临近山体、水体或控制性详细规划已明确的除外。

3.4 居住用地开发强度分区控制居住用地容积率原则上不超过2.5，确需超过2.5时，需经专题论证。

安庆市居住用地分为三级开发强度分区：（1）低强度区（1.0<容积率≤1.8），主要为杨桥组团、罗岭五横组团、城市通风廊道及机场净空控制区内居住用地；（2）中强度区（1.8<容积率≤2.2），主要为玉林街道、建设路街道、龙山路路街道、宜城路街道等，以及东部组团、北部新城组团区位条件一般的居住用地；（3）高强度区（2.2<容积率≤2.5），主要为人民路街道、新河路街道、菱湖街道、花亭街道、铁路站点区域等，以及东部组团、北部新城组团区位条件较好的居住用地。

3.5 居住用地、商业服务业设施用地、商住混合用地控制指标居住用地、商业服务业设施用地、商住混合用地的开发强度，原则上不得超过下表控制要求：注：①容积率与建筑密度为上限控制指标，即：不得大于；②容积率与建筑密度，以街区为统计单位，且不得同时取上限指标。

3.6 工业、物流仓储用地控制指标（1）按照《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（皖政﹝2013﹞58号）文件的相关规定，新建工业项目建筑容积率不低于1.0，建筑密度不低于40%，其中国家级开发区、市管省级开发区新建工业项目建筑容积率不低于1.2。

（2）工业项目符合《工业项目建设用地控制指标》（国土资发﹝2008﹞24号）文件的相关规定，因生产工艺、生产设备等原因，不能满足皖政﹝2013﹞58号文件相关建设强度要求的，经市城乡规划主管部门会同国土资源部门审查同意后，按法定程序报批。

（3）物流仓储用地开发强度参照国土资发﹝2008﹞24号文件的相关规定，属于特种仓库、危险品仓库、战略储备仓库和专业堆场的物流仓储用地，其容积率应当按照相关建设标准和规范进行确定。

3.7 有特殊控制要求地块的控制指标除以上规定外，土地开发时的开发强度确定还需充分考虑土地综合承载能力、景观生态、棚改安居工程等其它特殊控制要求。

（1）城市重点地区：“两心、七片”（老城城市级中心、新城城市级中心、北部新城组团、东部组团、中部组团、西部组团、白泽湖组团、杨桥组团、五横罗岭组团等）区域中心地段；高速出入口、跨江地段等交通门户地段以及滨江地段，应结合城市设计空间研究合理确定控制指标。