*区农村信用合作联社个人住房按揭贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为了支持城区居民个人购买住宅用房，进一步拓展信用社业务范围，扩大个人消费贷款份额，不断降低和化解经营风险，依据《*区农村信用合作联社贷款管理办法》、《贷款通则》、《担保法》和《中国人民银行个人住房管理办法》的规定，特制定本办法。
第二条个人住房按揭贷款以下简称贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买开发商与贷款人有按揭贷款合作协议的成品住宅用房、商业用房或期房，并将所购房产用于抵押的贷款。
第三条办理个人住房按揭贷款业务遵循“先存后贷，房产抵押，专款专用，按期偿还”的原则。
第四条农村信用社在联社授权范围内办理个人住房按揭贷款，个人住房按揭贷款实行“主任负责制度”和“审贷分离制度”。
第五条个人住房按揭贷款业务坚持“严格管理，规范操作，审贷分离，防范风险，注重效益”的原则。
第二章贷款条件、对象第六条贷款对象即借款人，是指具有完全民事行为能力和贷款偿还能力的自然人。
第七条申请个人住房按揭贷款的借款人应具备以下条件：1、具有88两区城区常住户口及有效居民身份证件。
2、具有稳定的职业和收入，信用良好。
3、具有购买住房的合同或协议。
4、同意以所购房屋作抵押物，确保按期偿还贷款本息。
5、在信用社开立储蓄存款户，并存入不少于所购住房价款总额的40％首期付款及预期要发生的抵押登记费、公证费、保险费等费用的存款。
6、信用社规定的其他条件。
第三章贷款期限、利率、额度第八条贷款期限。
根据实际情况合理确定期限，一般分为6年、10年、15年，最长不得超过20年。
第九条贷款利率。
个人住房按揭贷款利率，根据中国人民银行有关利率规定的同期利率执行。
采取一年一定的办法：1年（含1年）以内按贷款日同期利率执行，遇法定利率调整，不分段计息;贷款1年以后，重新确定利率，遇法定利率调整时，则于1年后次月按公布时相应利率确定新利率。
第十条贷款限额。
贷款额度最高不得超过房产现值的60％。
第四章贷款程序第十一条贷款申请，借款人应向经办社提供以下资料：1、借款人提出借款申请，并如实填写个人住房按揭贷款申请审批表。
2、借款人身份证明（居民身份证或户口本）及婚姻状况证明，已婚者应当提供配偶的上述资料，上述资料均需提供审核原件，复印件留档。
3、借款人所在单位或居委会出具的合法稳定收入证明。
4、买卖双方签定的购房合同或协议。
5、已在信用社存入不少于消费总额规定比例的首期付款、公证费、有关保险费等存款凭证。
6、经办社要求提供的其他资料。
第十二条贷前调查受理借款人申请后，经办社应在5个工作日内，对借款申请人资格及还款能力进行调查，调查内容包括：1、借款人提供的所有资料是否真实。
2、借款人及主要家庭成员固定住所、职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录。
3、借款人及家庭主要财产和收入状况。
4、借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符。
贷款调查责任人根据调查情况签署意见，然后将全部资料交贷款审查人。
第十三条贷款审查1、信用社审贷小组对调查人提供的资料进行核实、认定。
2、审查重点有：①借款人资格及还款来源的真实性、可靠性。
②审查贷款抵押物的合法性。
③审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符。
④贷款审查责任人根据审查情况提出审查意见，按规定权限报批。
第十四条经办社审贷小组根据调查审查意见及有关资料，对是否贷款、贷款数额、期限、利率、贷款方式等进行研究决策，上报区联社审查。
第十五条区联社信贷部门审查的重点是：1、贷款的还款可靠性。
2、贷款的期限及金额是否合理适度。
3、抵押物是否符合规定要求，提交审贷会研究。
第十六条区联社贷款审查委员会审查的重点是贷款项目是否符合有关政策，抵押物的可靠性及贷款额度的合理性等。
经区联社研究通过的贷款，由信用社在额度内发放。
第十七条经办社受理借款人申请后，所进行的调查、审查、审批程序应在受理贷款申请之日起15个工作日内完成，并给予借款人能否贷款的明确答复。
第十八条签订合同和贷款发放1、经办社与借款人签订《个人住房按揭借款合同》、《划款扣款授权书》。
2、办理房屋、产权抵押登记及公证。
3、办理房屋保险。
4、借款人填制借款凭证并签章，信用社根据《划款扣款授权书》将贷款划付售房方。
第十九条办理个人住房按揭贷款，借款人必须在贷款社认可的保险公司办理房屋保险。
1、房屋保险可一次性投保，也可分段投保。
投保金额不得少于房屋购买价格，投保期限不得短于贷款期限，抵押期内保险单正本由经办社保管，保险单上要确定信用社为第一受益人。
2、保险费由借款人支付。
在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，信用社应代其续保，所垫付费用由借款人承担。
3、保险期间，被保险的抵押物如发生保险责任内的毁损，借款人必须将理赔款偿还所欠的贷款本息，如发生保险责任以外的毁损，由借款人承担全部责任。
并须提供新的担保或提前偿还所欠的全部贷款本息。
第二十条贷款控险。
借款人申请个人住房按揭贷款必须以所购住宅现房、商品用房或期房作为贷款抵押物，并将住房价值全额用于贷款抵押，到当地房地产部门办理抵押登记，并将办妥抵押登记手续的房屋所有权证，房屋他项权证一并交由信用社保管。
经办社认为必要时，可要求借款人提供其他担保，以确保信贷资金的安全性。
第五章贷款偿还第二十一条贷款偿还方式，可采取活期存折扣收或现金方式偿还。
信用社按月填制还款凭证，交借款人作为已偿还当月贷款本息的依据，贷款偿还实行按月分期归还贷款本息。
第二十二条每期归还贷款本息采用递减法进行计算。
递减法：是指在贷款期内将本金平均分摊在每个月归还，确定每月还款额。
计算公式为：贷款本金每月还款额＝－―――＋（贷款本金－已归还贷款本贷款月数金累计额）×月利率第二十三条贷款还款日的确定。
自贷款发放后次日起进入还款期，实行每月第20日为约定还款日，如遇双休日或节假日顺延。
第二十四条借款人可以提前还清或部分归还剩余贷款本金。
借款人要提前还款时，须提前30日向贷款信用社提出书面申请，提前还款的当期仍计收贷款利息。
第二十五条清户撤押。
借款人偿还全部贷款本息后，经办社会计部门出具贷款结清凭证给管贷人员，管贷人员通知借款人，持其有效身份证、贷款结清凭证领回由信用社保管的有关法律凭证及文件，借款人签署收到文件的回执。
经办社和借款人共同办理抵押注销登记手续。
第六章贷款管理第二十六条贷后管理1、信用社要明确规定管贷人员，监督其及时跟踪掌握借款人职业、收入、抵押物等情况变化，定期对借款人执行借款合同和还贷能力进行检查，发现问题，及时采取措施加以防范。
2、实行贷款本息收回登记制度，及时掌握借款人本金及到期收回情况，监测贷款质量。
第二十七条建立个人信用登记制度及贷款档案管理制度。
1、贷款经办社将个人住房按揭贷款申请资料、调查报告、合同文本、收贷收息凭证及相关附件档案资料实行编号登记，建立个人信用登记制度和贷款档案管理制度，严格档案管理，为借款人个人信息保守秘密。
2、房屋他项权证、房屋保险单等属重要权属凭证，必须建立台帐登记、专人保管，确保抵押、质押权证的完整性、安全性。
第二十八条逾期贷款责任人认定及处理1、调查责任人未按规定调查，提供情况不实导致贷款审批失误，造成贷款逾期或形成不良的，应建贷前调查人“台帐”，给予贷前调查责任人贷款总额5％的经济处罚。
2、审查、审批责任人不采纳调查责任人的正确意见，做出错误决策或未经调查人调查，直接审批的贷款，造成贷款逾期或形成不良的，应建立决策人“台帐”。
给予审批责任人贷款总额10％的经济处罚。
3、程序、手续审核为会计经理。
如审核人不认真审核，造成贷款手续不全、要素不齐、程序不合规或超权限放款，贷款形成逾期或不良的，应建立贷款审核人“台帐”，给予审核责任人贷款总额5％的经济处罚。
第二十九条连续三个月未归还贷款本息，管贷人员要采取措施及时处置。
半年未归还贷款本息的，要追究管贷责任人责任，对贷款损失负全责。
第七章罚则第三十条逾期贷款处罚。
借款人在约定还款日终了，没有按照合同约定的还款计划还款，以及借款人未按双方签署的各种协议规定还本付息，应按规定计收逾期利息。
逾期利息＝当月应还本息×逾期利率×逾期天数公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按人民银行有关规定执行。
借款人归还贷款后，停止加罚息。
第三十一条借款人有下列情形之一的，信用社有权终止合同，依法处置抵押物或提前收回贷款。
1、提供虚假文件、报表或资料，已经或可能造成贷款损失的。
2、借款人连续三个月后或合同期内累计六个月未能按期偿还本息的。
3、未经信用社同意将已设定抵押的房屋拆迁、转让、赠与或重复抵押的。
4、影响贷款信用社权益的其他行为。
5、借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力，法定继承人或受遗赠人拒绝履行借款合同的。
第八章附则第三十二条：本办法由*区农村信用合作联社制定、解释和修订。
第三十三条本办法自公布之日起试行。
渭农信字【2009】号签发人：李惠民关于申请开办住房按揭贷款的报告省联社咸阳*处：为了不断优化信贷结构，积极拓展营销渠道，实现多元化的贷款投向目标，扩大贷款营销和个人消费贷款份额，防范信贷风险，建立城郊型农村信用社信贷业务体系。
我们在调查研究的基础上，制订了《*区农村信用合作联社个人住房按揭贷款管理办法》，拟在零售业务部先行试点，待取得经验后在城区信用社推行。
以上报告妥否，请批示。
二00九年九月二十三日附件：1、*区农村信用合作联社个人住房按揭贷款管理办法。
2、贷款流程。
主题词：申办按揭贷款报告抄报：咸阳*分局，省联社咸阳*处内部发送：理事长，监事长，各主任，各部门，档联系人：蒲宝锋联系电话：33246045 共印30份 *区农村信用合作联社 2009年9月23日印发- 2 -。