适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟 地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售 税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
2、求毛地价值的公式
适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成 房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
6.2 假设开发法的基本公式
6.2.1假设开发法最基本的公式 1、计息方式（传统、静态）： 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者 购买待开发房地产应负担的税费 2、折现方式（动态、现金流量法）： 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应 负担的税费
• 思考： • 既然假设开发法的依据是预期收益原理， 为何不用收益法？？
6.1.3 适用的对象和条件
——适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价， 包括：
由生地建造房屋然后租售； 由毛地建造房屋然后租售； 由熟地建造房屋然后租售； 由生地开发为熟地然后租售； 由毛地开发为熟地然后租售； 由旧房装修改造为新房然后租售(装修、改建、扩建，重
3、两种方式的区别：
1）传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况 作出预测的，基本上是静止在估价时点时的数额；
而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测 他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金 流量预测。
第六章 假设开发法
第1节、假设开发法的基本原理 第2节、假设开发法的基本公式
第3节、假设开发法各项费用的计算
建则属于毛地的范畴)；
在建工程(包括房地产开发项目)。
6.1.4 运用步骤
1、调查待开发房地产的基本情况。目的是为了合理
确定待开发房地产的最佳开发利用方式，
2、选择最佳的开发利用方式。用途、规模、档次等。
3、估计开发经营期。
4、预测开发完成后的房地产价值。
5、估算各项成本费用。
6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
→得到支付土地使用权出让金的最大数额。
1）成本法？ 主要区别：
成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发
完成后的房地产价格；
假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通
过预测得到，需要求取的是土地价格。
2）地租理论？
主要区别：
地租理论中地租是每年的租金剩余； 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成 熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费 用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应 负担的税费
2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同， 即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接 相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时 止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售； 又称“老总算法” • 现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间 不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值( 最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。
理论依据
————是预期收益原理。 1、基本思路 ——同房地于一块正在进行土地使用权出让的土地而言：
分析该土地的内外条件
→分析确定土地的最佳用途
→预测项目开发完成后的销售价格
→从销售总收入中减去建造建筑物所花费的建筑安装工程费、
专业费、销售费、税金、利息和正常利润等
第4节、假设开发法操作步骤
第5节、运用举例
6.1 假设开发法的基本原理
6.1.1 概念 ——是将预测的估价对象未来开发完成后的价值， 扣除预计的未来正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方
法。
——又称剩余法、开发法、预期开发法、余值法
或倒算法（相当于成本法的倒算），
6.1.2
6.1.5 其他用途
——大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项 目投资分析的常用方法之一，但投资分析是站在一个具体 的投资者的立场。 具体可为房地产开发商提供下列3种数据： 1、确定拟开发场地的最高价格。 2、确定开发项目的预期利润。
3、确定开发中可能出现的最高费用。
6.1.6 应注意的几个问题
3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出 来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出 来，而是隐含在折现过程中。
所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益
部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。
4、优缺点比较
现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；
传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际， 准确地预测是十分困难的。 《房地产估价规范》规定，运用假设开发法估价必须考虑
1、适用对象可概括为待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途 的旧房，统称为“待开发房地产”；
重建属于？
2、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发 房地产，难以采用假设开发法估价； 3、应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产 的经营方式； 4、估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测： 正确地判断房地产的最佳开发利用方式； 正确地预测未来开发完成后的房地产价值。
5、外部环境方面需要具备的前提条件
1）房地产的投资、开发按市场经济机制运行；
2）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；
3）要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)
计划；
4）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； 5）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料 库； 6）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资 开发和交易的税费清单。
资金的时间价值。
在实际操作中易采用折现的方法；难以采用折现方法时， 可采用计算利息的方法。
6.2.2 根据估价对象调整（细化）的公式
1、求生地价值的公式
适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房 屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售 税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费