三 、假设开发法各项费用的计算
3、开发成本与管理费用 p 计算的方法与成本法中的相同，不同的是需要预测。
4、销售税费 p 销售费用。包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、
奖金及销售提成等。 p 销售税金及附加等。包括营业税、城市维护建设税、教育
费附加； p 通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。
三 、假设开发法各项费用的计算
5、投资利息 p 应计息项目：需要求取的待开发房地产的价值+投资者购买
待开发房地产应负担的税费+开发成本+专业费用。
p 销售费用和销售税费不计息。 p 计息期：起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时
间点，不考虑预售和延迟销售。 p 需要求取的待开发房地产的价值的计息起点是估价时点。 p 所有投资均视年内均匀发生。
－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买 待开发房地产应负担的税费 （终值原理）
2．折现方法（现金流量法） p 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成
本－管理费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负 担的税费（现值原理） p 折现率（资本化率）包含利息率和利润率两部分
二、假设开发法的计算公式
第三节 假设开发法各项费用的计算
三 、假设开发法各项费用的计算
1、开发经营期 p 起点为估价时点（假设） p 确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根
据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的 正常开发经营期来估计。 p 一般较为准确 2．开发完成后的房地产价值 p 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 p 对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地 产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结 合来推测。
一、假设开发法的基本原理
（五）估价步骤：
p 调查待开发房地产的基本情况 p 选择最佳的开发利用方式 p 估计开发经营期 p 预测开发完成后的房地产价值 p 估算各项成本费用 p 进行具体计算，求出待开发房地产的价值
第二节 假设开发法的计算公式
二、假设开发法的计算公式
（一）最基本的公式 ： 1．计息方法（传统方法） p 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本
生地是指已完成土地使用权批准手续，而未进行或部分进行基础设施配套开发和土 地平整的土地； 毛地是指已完成基础设施配套开发而未进行地内拆迁平整的土地； 熟地是指已完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的土地。
二、假设开发法的计算公式
2．求毛地价值的公式 （1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： Ø 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开
销售利润率 开发完开成发后利的润房地值产价
三 、假设开发法各项费用的计算
7、投资者购买待开发房地产应负担的税费 p 契税 ：所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权
承受人征收的一种财产税；税率为3～5％ 。 p 房地产交易手续费：属要估价。获知该成片荒地的 面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块 有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地 区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 800元/m3；开发期需要3年；将该片荒地开发成 “五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算 为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为 15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让 价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。 试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
三 、假设开发法各项费用的计算
6、开发利润 ：社会平均利润。
土地取得成本含买
直接成本 土 利地 润 开 取 率 发 得 开 利 成 发 润 本 成本 方缴纳税费
投资利 土 润 地 率 取 开 开 得 发 发 成 利 管 成 本 润 理 本费用
成本 土 利地 润 开 取 率 发 得 开 管 成 发 理 投 本 利 费 资 润 销 用 利 售
（1）房地产的投资、开发按市场经济机制运行； （2）有一个明朗、开放及长远的房地产政策； （3）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划； （4）有一套统一、严谨及健全的房地产法规； （5）有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； （6）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交 易的税费清单。
发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方 购买熟地应负担的税费 4．求在建工程价值的公式 Ø 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理 费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－买方购买在建 工程应负担的税费 5．求旧房价值的公式 Ø 旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－ 管理费用－投资利息－销售税费－装修改造投资利润－买方 购买旧房应负担的税费
发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方 购买毛地应负担的税费 （2）适用于将毛地开发成熟地的公式： Ø 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开 发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－ 买方购买毛地应负担的税费
二、假设开发法的计算公式
3．求熟地价值的公式 Ø 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开
土地与房地产评估第五章假设开发 法
假设开发法的基本原理 假设开发法的计算公式
各项费用的计算 假设开发法的运用举例
第一节 假设开发法的基本原理
一、假设开发法的基本原理
（一）概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成 后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求 取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。
（二）理论依据：预期原理
（三）假设开发法适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价。
p 待开发的土地（生地、毛地、熟地） p 在建工程 p 可装修改造或可改变用途的旧房
一、假设开发法的基本原理
（四）使用条件： p 正确地判断房地产的最佳开发利用方式 p 正确地预测未来开发完成后的房地产价值 p 有良好的社会经济环境
（二）各类估价对象的估价公式 ：
1．求生地价值的公式 （1）适用于在生地上进行房屋建设的公式： Ø 生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开
发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方 购买生地应负担的税费 （2）适用于将生地开发成熟地的公式： Ø 生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开 发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－ 买方购买生地应负担的税费