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第七章房地产估价方法之假设开发法


开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 由于假设开发法可视为成本法的倒算法,所以,在实际估
价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时,可 根据当地的房地产价格构成情况来分项测算,测算的方法与 成本法中的相同,所不同的是需要预测。
如果预计建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等在未 来可能有较大变化,还要考虑未来建筑材料价格、建筑设备 价格、建筑人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。
折现率 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要
参数,与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同, 具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均 报酬率,它体现了资金的利率和开发利润率两部分。
第4节 现金流量折现法和传统方法
运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但 考虑资金的时间价值有如下两种不同的方式: ①采用折现的方式,将这种方式下的假设开发法称 为现金流量折现法; ②采用计算利息的方式,将这种方式下的假设开发法称
为传统方法。
现金流量折现法与传统方法的区别
金流量折现法与传统法主要有下列3大区别: (1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销 售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据估价 时的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价作 业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟房地产开发 过程预测它们在未来发生所发生的数额,即要进行现金流量 预测。
进行具体计算,求出待开发房地产 的价值
重点掌握内容:
重点掌握假设开发法的公式及其计算,现金流量折现法 的概念,假设开发法计算中各项的求取。
第1节 假设开发法的基本原理
➢概念
假设开发法又称预期开发法、剩余法,是预测估 价对象未来开发完成后的价值,然后减去预测的未来 开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方 法。
开发后的房地产经营方式,有出售(包括预售、建成后出 售)、出租(包括预租,但比较少见,多为建成后出租)和营业( 如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产,投资者将其建
成后可能自己直接经营)等。
求生地价值的公式
❖ ⑴ 适用于在生地上进行房屋建设的公式: 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋 的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 -开发利润-买方购买生地应负担的税费
❖⑴ 确定拟开发场地的最高价格 ❖⑵ 确定开发项目的预期利润 ❖⑶ 确定开发中可能出现的最高费用。
第2节 假设开发法的基本公式
➢ 假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管理费用-投资利息 -销售费用-销售税费-开发利润 -投资者购买待开发房地产应负担的税费
对于公式中具体应减去的项目,掌握的基本原则是设 想得到估价对象之后,往后至开发完成还需要支出的一 切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此,如 果是已经投入的费用,则它已包含在待开发房地产的价 值内,不应作为扣除项。
另外,运用假设开发法估价的效果如何,除了取决 于对假设开发法本身掌握得如何,还要求有一个 良好的社会经济环境。
❖ 要有一个明朗、开放及长远的房地产政策; ❖ 要有一套统一、严谨及健全的房地产法规; ❖ 要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库;
❖ 要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易 的税费清单;
❖ 要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。
➢ 假设开发法的操作步骤
运用假设开发法一般可以分为下列6大步骤进行: ①调查待开发房地产的基本情况;
②选择最佳的开发利用方式;
③估算开发经营期;
④预测开发完成后的房地产价值 ; ⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税
费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费; ⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值。
➢ ⑶ 搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用途、建筑高度、 容积率等。搞清楚这些,主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
➢ ⑷ 搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚权利性质(目前均为使用 权)、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定 等。搞清楚这些,主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金 等服务。
第七章
1 假设开发法的基本原理
2 假设开发法操作步骤 3 假设开发法总结和运用举例
假设开发法
假设开发法的概念 假设开发法的理论依据 假设开发法适用的对象和条件 假设开发法的操作步骤
调查待开发房地产的基本情况 选择最佳的开发利用方式
估算开发经营期
测算开发完成后的房地产的价值
测算开发成本、管理费用、投资利 息、销售费用、销售税费、开发利 润及投资者购买待开房地产产应负 担的税费
❖ ⑵ 适用于将生地开发成熟地的公式: 生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的 开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费- 土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
求毛地价值的公式
❖ ⑴ 适用于在毛地上进行房屋建设的公式: 毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的 开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费- 开发利润-买方购买毛地应负担的税费
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法。两者的主要区别是:成本法中的土地价 格为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价格;假设 开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到, 需要求取的是土地价格或在建工程价格等。
➢适用对象和条件
假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的房地产: (1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地); (2)在建工程(包括房地产开发项目) ; (3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改 建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴) ;
❖ 求在建工程价值的公式
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投 资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应 负担的税费
❖ 求旧房价值的公式
旧房价值=装饰装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理 费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购 买旧房应负担的税费
假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价 值为导向求取估价对象的价格 。
➢理论依据:
假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与 收益法相同,是预期原理。
如果要购买某个待开发或改造的项目,投资者愿意以多 高的价格来购买?——理性投资者的报价不会高于开发项 目预期总收入扣除投资成本和投资利润等之后的余额。
(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间,即不是 将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算 利息,计息期通常到开发完成时止,即既不考虑预售,也不考 虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生
开发完成后的房地产价值
❖ 对于出租和营业的房地产,如写字楼、商店、旅馆、餐馆, 预测其开发完成后的价值,可以先预测其租赁或经营收益, 再采用收益法将该收益转换为价值。
例如,根据当前的市场租金水平,预测未来建成的某写字楼 的月租金为每平方米使用面积35美元,出租率为90%, 运营费用占租金的30%,报酬率为10%,可供出租的 使用面积为38000㎡,运营期为47年,则该写字楼的未 来总价值可估计为:
❖ 以评估政府出让地块的价格为例,说明如何调查待开发房 地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式
➢ ⑴ 搞清楚土地的位置。包括3个层次:①土地所在城市的性质;②土 地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。搞清楚这些,主要 是为选择最佳的土地用途服务。
➢ ⑵ 搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备 程度、平整程度等。搞清楚这些,主要是为测算开发成本、费用等服 务。
❖ ⑵ 适用于将毛地开发成熟地的公式: 毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的 开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费- 土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费
❖ 求熟地价值的公式
熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本- 管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟 地应负担的税费
投资利息 投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中,
正确地测算投资利息需要把握下列6个方面: (1)应计息的项目。应计息的项目包括:①未知、需要求取的
待开发房地产的价值;②投资者购买待开发房地产应负担的 税费;③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不 计息 (2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。 (3)计息的方式。有单利计息和复利计息两种。 (4)利率的高低。 (5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。通常为年。 (6)名义利率和实际利率;在复利计息的情形下,当利率的时 间单位与计息周期不一致时,就出现了名义利率和实际利率 的概念。
开发经营期 开发期
前期
建造期
销售期 经营期
出租或营业、自用情况下开发经营 期、开发期、经营期的关系
开发期
开发经营期
经营期
前期
建造期
运营期
开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值,是指开发完成时的房地产状况
的市场价值。该市场价值所对应的日期,通常也是开发完成时 的日期。
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销 售的房地产,通常是采用市场法,并考虑类似房地产价格的 未来变动趋势,或采用市场法与长期趋势法相结合,即根据 类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推 测。
运用上述公式估价,一是要把握待开发房地产在开发前 后的状况,二是要把握开发后的房地产经营方式。 待开发房地产在开发前的状况,即估价对象状况,有土 地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等;在开发 后的状况,有熟地和房屋(包含土地)等。综合起来可归纳为下 列几种情况: ①估价对象为生地,在生地上进行房屋建设; ②估价对象为生地,将生地开发成熟地; ③估价对象为毛地,在毛地上进行房屋建设; ④估价对象为毛地,将毛地开发成熟地; ⑤估价对象为熟地,在熟地进行房屋建设; ⑥估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋; ⑦估价对象为旧房,将旧房装饰装修改造成新房。
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