7万
7万
3万 7万
6万 3.5万 3.8万 3.5万 4万
3.8万 56.6
产品结构、档次 超高层，大开间，甲级 超高层，大开间，甲级 超高层，甲级大开间， 超高层，部分写字楼 超高层，甲级大开间
超高层，甲级大开间 高层大开间，甲级 高层大开间，甲级 高层大开间，甲级 酒店式公寓 高层大开间，甲级
五、中心区部分在售写字楼项目调查
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（2）主题式写字楼 优势： 对于本项目而言，个性鲜明，有利于塑造产品的差异性， 提升发展商的品牌 劣势： 1）依靠一个行业消化一栋写字楼尚存在一定难度，另一 方面有这种消化能力的行业多为有国际影响力的跨国企业 ，而这种企业多选择租用写字楼；若租售并存，又不利于 发展商迅速回收资金； 2）对行业的选择性强，客户面较窄
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地段的西侧及北侧分别留有地铁出入口,同时距城市主轴线 深南大道、城市快速干道滨河路只有几十秒的车程。交通 路网极为便利。 未来，地铁一号线和四号线的交汇处的会展中心站以每天 大于70万人次的集散数量。19号地块的公交枢纽总站20条
公交线路与地铁形成直接换乘。
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（三）周边配套分析
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四、项目定位
（一）产品定位思考 属性特征一：集商业、酒店、写字楼于一体的综合项目 属性特征二：超五星酒店规划 属性特征三：地铁出口接入地下商场 属性特征四：CBD中轴线核心地带，毗邻会展中心
结论：超前规划、高档次、高配套的综合型商务物业 其中： 酒店——超五星酒店 写字楼——与酒店服务相匹配的高档写字楼 商业——与片区形象相匹配的高档商业街
北方中成项目 新世界中心
安联大厦 华融大厦 航天大厦 礼顿大厦 江胜大厦
贵州大厦 合计 路漫漫其悠远
部分在建项目一览表
推出时间 2004.10
2003.10 2004年底 2004年底 2004年底 2004年底 2003年底 2004年初 2003年9月 2004年上 2004年初
可售办公面积 8万㎡
◆ CEPA给深圳带来实质性利好。
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二、 深圳写字楼市场供求趋势分析
（一）销售及租赁情况
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历年办公楼销售面积 截至2003年6月
（二）空置情况
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历年写字楼空置面积及空置率
主要原因：
• 1）今年上半年写字楼同期推出供应量比较集中； 2）写字楼的销售旺季是在第四季度前后； 3）SARS对写字楼市场造成一定的负面影响。
过大面积租赁的方式，吸引国内外大型知名企业尤其
是外资跨国企业的进驻，从而大大提升项目以及发展
商自身的品牌；
5）充分利用酒店资源，并提升项目的附加值，实现酒店
与写字楼的联动，形成强强联合的互动与互补，在这
方面其它项目难以做到；
6）填补片区市场空白点，具有明显的差异化；
7）近两年投资类物业销售理想，给市场及客户充足的
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3、 全面迎合珠三角经济带和深港一体化的新趋势； 4、 降低经济发展的环境成本与环境代价，实现资源与环
境的永续利用； 5、 加强人才的培养与引纳； 6、 加大力度扶持民营企业，放宽与国外企业的战略联盟
政策。
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小结
政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性的国际化城 市，充分利用自身的投资环境优势、管理和创新优势、 人才优势、科技与第三产业，以及外向型经济优势，力 争成为珠三角经济带的国内外大型机构地区总部，进而 成为区域经济核心。
1、可供本项目选择的销售方式 l 传统综合性甲级写字楼 l 主题式写字楼 l 产权式酒店服务型写字楼
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2、对以上三种方式的比较分析
（1）传统的综合性超甲级写字楼 优势： 1）开发手法较成熟，一般不会出现较大的定位上失误，因
此风险性较小； 2）易于销售执行 劣势： 1）同类物业竞争压力大； 2）价格承受力相对较低；
住宅 港丽豪园、星河国际、城中雅苑、如诗美地、中海华庭、 风华盛世、辛城花园、黄埔雅苑、天键世纪花园、中银花 园、深业花园、雅诵居等
写字楼 江苏大厦、中铁建大厦、安联大厦、江胜大厦、航天大厦 、礼顿大厦、兴业银行大厦、联通大厦、时代金融中心、 投资大厦、国际商会大厦、特美诗大厦、免税大厦、信息 枢纽大厦、丰立大厦、大中华广场、国际商会中心、新星 大厦、新世界中心、捷美大厦等
矛盾点：跨国企业对写字楼的使用多以租赁为主，从而不
利于资金的迅速回收。
2、要想尽快收回资金，必须迅速实现销售，即要将写字 楼迅速卖出去；
矛盾点：有购买写字楼习惯的客户多为国内企业或投资者
，不利于项目品牌的提升，同时，写字楼部分规模小、产 品差异性不明晰，竞争压力大，销售实现难度大。
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（二）产品定位
星河酒店项目建议书
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2020/7/27
第一篇 写字楼篇
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第一部分 市场调查与分析
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一、 经济政策与环境分析
（一）政府政策导向
政府六大措施： 1、大力发展金融、高新技术产业、对外贸易和现代物流
产业四大支柱产业，调整和优化产业结构； 2、建设生态型产业链和循环经济发展模式；
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（二）目前经济形势
• 1、中央政府与香港特区政府关于CEPA(协议的签署； 2、目前深圳“总部经济”发展战略收到实效。 3、 2003年上半年新注册的外资企业达793家，外资进
• 入深圳的势头持续迅猛。
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小结
• ◆ 加入WTO两年，深圳已明显凸现WTO效应，外
•
商投资力度逐年加大，出口势头依然迅猛。
• 2. 超五星酒店及管理可有效提升物业档次及产品差异化；
• 3. 双地铁出口直入地下商业，公共交通便利；
• 4. 毗邻地标性建筑会展中心，易于识别及传播；
• 5. 西面有较好的景观优势，与城市景观中心绿化带毗邻，
• 南面和西北面也有较佳景观；
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劣势（W）
• 1．目前交通较为不便； • 2．地铁出口与地下商业相连，造成人流过于集中繁杂
2、 今年写字楼供应量集中在中心区，约有数十个楼 盘同期销售。
3、 罗湖由于两个甲级写字楼在招租，现在和未来两 • 三年内基本没有销售盘； 4、 路漫漫其悠远 车公庙片区今年上半年写字楼供应量约为6万多平米
（二）对未来写字楼市场预测
• 1、2、 2004年将有超过50万m2的中高档写字楼推出， 其
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（三）上半年写字楼销售价格
• 今年1—6月份全市写字楼销售单价约为9861.96元 中心区的写字楼均价约为11500元/平方米，上涨5%； 车公庙片区写字楼均价约为8200元/平方米，下降3%；
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三、深圳写字楼供求情况及后市预测
（一）全市目前供求情况
1、 今年全年的供应量约为37万左右，而今年全市写字楼 销售面积应不低于30万平方米，下半年写字楼销售面 积将突破22万m2；
公共设施 22万平方的会展中心、高交会馆、水晶岛、市民广场、市 民中心、电视中心、少年宫、音乐厅、图书馆、中轴线45 万平方绿地公园广场、儿童医院、科技书城、岗厦中学， 以及大量高尚住宅区。 酒店 香格里拉酒店、祈年酒店、以及本项目的星河酒店等
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商业设施 购物公园、18万平方的新城SHOPPINGMALL、福华地下 商城、世纪中心家居广场等
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信心；
项目名称
中央商务 大厦
时代金融 中心
福建兴业 银行
国际商会 大厦
开盘时 间
2002.10
2003.3
2003.1
2002.6.4
目前销 售率 98％
85％
80％
100%
目前剩余面 积
0.08万㎡
产品档次 大开间，甲级
1பைடு நூலகம்㎡
大开间，甲级
0.9万㎡ 大开间，甲级
0
小开间，非甲
级
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• 第二部分 写字楼项目定位
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定位思考一：写字楼规模不大，与其他写字楼相比竞争 优势不强，如何在竞争中制造差异性？
定位思考二：如何利用星级酒店资源来提升项目的附加值？ 定位思考三：如何在短期内迅速收回投资，但同时引进境外
大型企业？ 定位思考四：如何在本项目中打造星河地产的品牌？
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思考： 1、要塑造项目品牌，必须引入大型国际知名企业进驻， 从而以进驻企业的品牌提升项目品质，树立项目的高档形 象；
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（四）景观资源分析
• 东面：高楼林立的现代大都市繁华景象； 南面：会展中心； 西面：中轴线绿化带、繁华大都市景象； 西北：中轴线绿化带、市民广场、水晶岛、深南大道 ，
•
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以及西面繁华大都市景象；
三、项目SWOT分析
•
优势（S）
• 1. 地处CBD核心区域，中心区中轴沿线，商务环境优越 ；
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项目位置：深圳市中心区17-1号地块 建设用地面积：9813.9M2 总建筑面积：100000M2
其中，五星期酒店部分50000M2，商务部分30000M2，商 业20000M2（地下室1层、2层，与地铁连通） 建筑高度：>85M，<100M
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二、项目整合分析
（一）区位概况分析
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3）与中心区写字楼定位同质化，竞争优势不强； 4）与周边超高层写字楼项目不可避免的存在同质化竞争 ，
且本项目的办公部分在形象和规模上处于弱势地位； 5）本楼盘写字楼部分规模不大，宣传力度受同比率宣传
费用限制，加上差异化不大，概念缺乏冲击力，难以 成为市场亮点，价格难以提升； 6）不利于发展商品牌的再提升
•
2005年中心区的写字楼开发将达到最高潮，供应