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万科发展历程
万科做为地产第一品牌，在全国各地影响深远，其所到之处必然对该城市有所贡献
“2009年中国房地产品牌价值TOP10”研究成果表明，万科的品牌价值已经突破百亿纪录，高达119.55亿; 目前万科业务已经覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的全国31座大中型城市，累计开发 社区100多个，交付住宅超过100000户。
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营销推广分析——启动策略
启动区展示策略：先做园林，再做产品，通过园林展示，提升产品认知度和项目价值。
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营销推广分析——售楼部前广场展示
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营销推广分析——商业街展示
打造仿真商业街区,制造销售氛围，提升商业物业档次 和视觉冲击
小区5#栋和10#栋之间，9#栋西向有临时停 车位，1#、2#栋、3#栋南向为社会停车位
小区北向11#栋与12#栋之间为小区下附二 楼地下车库出入口，小区东向1#栋与8#栋之 间为小区下附一楼地下车库出入口
6#、7#、8#、12#、13#共34层，2梯5户 1#、2#、3#、4#、5#、9#、10#、11#共10 层，其中4#为3梯29户
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万科在长沙的项目开发
金域华府在长沙的六个项目当中，在城市区位、占地面积、建筑面积等方面综合影响力超越 其它5个项目，承担提升万科品牌价值的领跑者角色。
万科西街庭院： 占地：3.6万平米 建面：7.4万平米
万科城： 占地：27万平米 建面：50万平米
万科金色家园： 占地：1.3万平米 建面：4万平米
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营销推广分析——形象墙展示
约6米高的形象墙，昭示性较强，且建立项目域界
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营销推广分析——导示系统展示
银屏导示系统，凸显项目品质
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营销推广分析——售楼部内部展示
阳光宣言，可使客户对开发商和产品结 构的详细了解，并通过万科物业和投诉 电话，建立客户信心
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项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
交通：
公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过 往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、 802、806等。 高速：京珠高速、机场高速 高铁：武广高铁、沪昆高铁
配套：
银行：邮政储蓄、中行、工行 医疗：养天和药店、楚仁堂药店、心健大药房 教育：南雅中学、广益试验中学、枫树山小学等名校环绕 市政：一馆三中心、体育文化公园、华雅高尔夫球场 商场：家乐福超市、家家乐超市、家和旺超市
项目区位属性:豪华居住区,地铁沿线
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项目片区特征
➢武广中央商务区：可整体或分片开发，拟建设高档商务 楼、公寓及其它配套商务设施，打造长沙城东新的CBD。
万科·金域华府电影季，4月25日携手《诸神之战》，以精彩绚烂的3D效果在万达影城举行。
三类客户：芙蓉区、天心区客户 四类客户：株洲、湘潭、娄底、邵阳投资客 五类客户：浙江、上海投资客
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客户定位
公寓客户
白领+投资客
身份特征：白领+投资客 置业目的：过渡性居住或投资 分布区域： 白领分布在本区域内企业单位，周边井湾子、沙子塘、东塘、侯家塘、红星商圈及市区其它公司比较集中的板块； 投资客分布在周边企事业单位及管理者、周边商圈个体户老板、异地城市投资客。 客户特征： 过渡型居住的白领：他们一般年龄在25-35岁之间，工作时间不长，积蓄较少，基本为首次置业客户受过高等教育， 有一定文化，比较时尚，关注时代潮流及流行文化，生活多姿多彩，对周边的生活配套及交通配套依赖性较强，购 买小户型公寓作为过渡型居住； 投资客：年龄一般在30-40岁之间，有多次置业的经验，见识较广，社会经验丰富，有一定积蓄，希望通过购买固定 资产投资，其较为看中本区域的发展前景及楼盘的升值空间。
未来地铁配套：地铁2、4号线将拉近项目与中心的距离，改善了区域内缺少都市信息，形象差的问题
地铁： ➢2014年地铁2号线建成通车前后，将极大的带动片区发展和客户聚集，实现项目逐步从目前的近效阶阶 到新城区的升级。 ➢地铁4号线（无具体建设时间，预计完成时间2050年）；距离2号线最近的出口约1公里距离。
二期
13#
12#
7#
6#
8#
11#
9# 10#
5# 4#
1#
2# 3#
目前为售楼部， 今后为独立商业
一期
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小区户型分布图
住宅以十字形产品布局
一期产品户型占比：
一房：64% 二房：30% 三房：6%
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户型设计特色
入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高
长沙【万科·金域华府】案例分析
百胜出品·2010.06
思维导图
➢项目区位交通 ➢片区特征 ➢项目指标
企业介绍
项目概况
➢ 企业发展历程 ➢ 企业在长沙的项目开发
项目规划
➢ 项目启动区展示 ➢ 项目营销活动 ➢ 项目核心策略 ➢ 项目核心价值体系
营销推广
项目借鉴要点
➢ 项目及客户定位 ➢ 总体规划设计 ➢ 户型设计 ➢ 核心卖点
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全面家居解决方案
万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值
集中采购降低装修成本：
公寓：600元/平米 高层：700元/平米
毛坯
无装修
精装修
毛坯+装修
精装修购房群体
➢事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务； ➢投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的； ➢外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事； ➢首次置业者，对装修无经验，又想省心的客户；
34层，2梯5户
7# 8#
34层，2梯5户
首批推出4号栋35平米甲壳虫 商务公寓，7、8号栋89-121平 米精装全景华宅的优质户型， 共630套，其中住宅340套，公 寓290套 ；
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营销推广分析——营销活动
活动时间：2010年4月12日—4月23日，两周时间， 每周周一发预告帖，周四进行答题抢楼活动。 活动对象：所有搜房网友、金域华府准业主。
万科金域蓝湾： 占地：12万平米 建面：41.5万平米
已售 在售
万科城市花园： 占地：4.7万平米 建面：15.8万平米
截止2010年，万科已有6个项目入市,其中已开发完项目2个,在售项目4个； 目前在长沙一线品牌同时开发4个以上项目的只有保利、恒大、万科。
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万科金域华府： 占地：26万平米 建面：56万平米
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项目基本情况及规划指标
基本情况：
投资商：长沙万科房地产开发有限公司 开发商：长沙领域房地产开发有限公司 物业管理：长沙万科物业服务有限公司 销售代理：中原地产 整合推广：创奇扬智
规划指标：
总占地：26万平米 总建面：56万平米 容积率：3.0/1.89 绿化率：35.15% 产权年限：住宅70年，商业40年
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小区规划布局图及成果
一期由7栋住宅、6栋公寓及近1万平米的商业街 组成。 其中 住宅产品为：1#、2#、6#、7#、8#、12#、13# 公寓产品为：3#、4#、5#、9#、10#、11# 一期商业为：位于1#、2#、3#、4#、5#、9# 10#、11#栋楼下，另有独立商业，目前为小 区的售楼部
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项目定位首ຫໍສະໝຸດ 高端居住综合体连接世界的城市住区
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客户定位
一类客户：
主力客户
雨花区本地居民
周边高等院校、中学教师
政府公务员、机场、铁路职工
设计院技术人员、周边企业管 理层及其员工
客 户 二类客户：经商人士、私营业主（高桥、马 群 王堆、黎托、东塘商圈）
售楼部恢弘大气，功能分区明确，体现 万科物业的实力和品质
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营销推广分析——样板展示
售楼通道展示
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营销推广分析——样板展示
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营销推广分析——样板展示
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营销推广分析——推货情况
4#
10层，3梯29户
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客户定位
商铺客户
投资客
身份特征：个体老板、投资客 置业目的：投资为主，自用为辅 分布区域： 区域内企事业单位管理层及个体老板； 周边商圈生意人及其他高收入者； 浙江、上海、北京投资客户； 湖南地级市投资客； 外省湘籍人士投资客； 客户特征： 比较看重武广片区的发展前景以及楼盘的品牌及品质。
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客户定位
高层客户
改善型居住+投资客
身份特征：区域内企事业单位员工及中高层管理者、个体老板、投资客 置业目的：改善型居住或投资 分布区域： 改善型居住客户分布在区域内企事业单位职工及管理者、周边商圈个体户老板及公务员。 投资客主要来自于浙江、上海等外省湘籍人士。 客户特征： 改善型居住：他们一般年龄在30-45岁之间，工作时间长，购买能力强，基本具有二及以上的购房经验，置业客户文化 分两个极端，一类客户为周边专业市场的客户，其文化层次不高，另外一类客户以区域内事业单位职工及管理层为主， 受过高等教育，有一定的文化，也有一定的社会地位； 投资客：年龄一般在30-50岁之间，有多次置业的经验，见识较广，投资客分为三类，一类为湖南地级市公务员或者个 体老板，为了子女或者跟长沙紧密的联系，为后期考虑在省城购房，一类为沿海地区湘籍人士为主，另一类为上海、浙 江的职业投资客。