大连XX商业地产项目市场调查计划书一、项目任务
（一）总体任务：
为XX地产项目经营定位提供科学依据
（二）细分为：
1、塔楼经营项目的确定
2、塔楼目标市场选择，需求量预测
3、塔楼档次定位、功能定位、价格定位
4、塔楼经营项目的发展战略及主要营销策略
5、群楼经营项目的确定
6、群楼市场定位与经营战略
二、市场调查计划
（一）大连市酒店市场供求现状及趋势调查
1、调查内容
（1）大连酒店市场总体供求现状：酒店类型结构、主要酒店经营现状（2）大连酒店市场需求现状：需求总量、需求结构
（3）大连酒店市场发展趋势：影响大连酒店市场发展的因素、发展态势
2、指标
（1）五年内各类型酒店数目、经营面积总计；年营业收入总计；行业年平均利润率；亏损企业比率
（2）五年内主要酒店营业额，变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率
（3）五年内来大连旅游者、商务旅行者人数；淡旺季人数
（4）各类型酒店价格、淡旺季浮动范围
（5）其他
3、调查对象
（1）大连市旅游局、商委；
（2）主要酒店：
五星级、四星级酒店、商圈内及附近酒店为全面调查，三星级酒店为典型抽样调查4、调查方法
（1）调查对象的访谈调查
（2）统计资料的调查
（二）大连市商住两用公寓市场供求现状及趋势调查
1、调查内容
（1）大连商住两用公寓市场总体供给现状：商住两用公寓项目名称
（2）主要商住两用公寓经营现状、经营特色、经营方式（租/售）
（3）大连商住两用公寓市场需求现状：需求总量、需求结构
（4）大连商住两用公寓市场发展趋势：影响大连商住两用公寓市场发展的因素、未来发展趋势
（5）北京、上海等城市商住两用公寓发展总体情况
（6）国家有关部门、市政府有关部门对商住两用公寓下达的有关政策
（7）其他
2、指标
（1）五年内各类型商住两用公寓数目、建筑面积总计；行业年平均利润
（2）五年内主要商住两用公寓营业额；变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3）商住两用公寓出租价格、销售价格
（4）其他
3、调查对象
（1）大连市房地产开发办
（2）商住两用公寓：（目前已知）庸景台、恒元公寓等
（3）公寓消费者
4、调查方法
（1）调查对象的访谈调查
（2）统计资料的调查
（3）email问卷调查
（三）消费者酒店/公寓消费需求与行为特征调查
1、调查内容：
（1）消费需求特征调查
（2）消费行为特征调查
（3）消费需求特征和行为特征的变化趋势
2、调查指标、专项
（1）消费者年龄、性别、收入、职业、教育状况特征与结构
（2）消费者所在企业类型、企业所在地的特征与结构
（3）消费动机、消费习惯、消费频次等
3、调查对象
（1）大连市区内外地游客（旅游者、商务旅行者）
（2）项目商圈内潜在消费者（企业总经理、办公室主任、较高收入阶层）4、调查方法
（1）大连市范围内消费者抽样问卷调研（传统+网络）
A、样本量：800份
B、调查地点：机场、码头、火车站、主要酒店附近、主要公寓附近
C、网络调研：所有可获取地准确的目标顾客的email地址
（2）商业范围内消费者抽样问卷调查：
A、样本量：500份
B、调查地点：黑石礁街头拦截
C、网络调研对象：软件园区企业、高新技术创业园区企业
D、座谈法：邀请10--20位企业接待负责人、大学教师、外地游客等潜在消费者以座谈会方式调查
（四）商圈内市场空缺调查
1、调查内容
商圈内空缺或比较空缺的商品、空缺服务、空缺经营方式等
2、调查对象
商圈内广大市民
3、调查方法
分层典型抽样问卷调研，按职业分三层：学生（大学生、中学生、小学生）、企业人士、普通居民
（五）商圈环境调查
1、调查内容
调查黑石礁地区消费者基本状况，需求特征与市场供给现状，主要专项包括：（1）商圈总人口数、范围、层次；
（2）人口在性别、年龄、教育状况、职业、收入等方面的结构、特征；
（3）拥有的企事业单位名称、规模
（4）交通站点与人流路线
（5）第三产业网点量、各类型的个数、主要提供商名称
（6）主要商业服务提供商情况：和平广场商业中心、书香园百胜购物中心、大商新生活超市
（7）其他
2、调查对象及方法
街道、园区管委会重点访谈式调查；主要商业服务提供商重点访谈式调查；路线调查
三、市场调查控制
（一）问卷设计过程中的质量控制
1、对访问对象群体的不同（学生、企业人士、居民、旅游者、商务旅行者）量身订造问卷
2、问题设计应遵循必要性、充分性原则，防止套桶式、合计式等影响准确性及真实性问题的出现
3、问卷措辞准确，不出现模糊性、偏差性用词、及隐性替代、隐性假设等措辞
4、保证问题的顺序、流程的科学性，整份问卷的易答性、逻辑性
（二）抽样设计中的质量控制
1、确定样本框的范围
2、精确的测算样本总量
3、采取科学的抽样方法（如分层、分群随机抽样），以保证调研结果的普遍性与代表性
（三）正式调查前的培训制度
1、对整个调研队伍讲解项目有关情况及介绍
2、对于调研整个环节的培训
3、对于本项目调研的培训及调查问卷详细讲解
4、内部演练，掌握方法及技巧
5、所有员工的职业道德强化
（四）实地调查中的审核控制
1、将所有的市调人员分为两组：每组5人，每组设一名市调督导，有效地对本组市调人员进行监督、指导
2、问卷审核（一审、二审）制度，对于有矛盾或经审核人员认定有异议，不真实的问卷宣布作废
3、问卷复核，从每位市调人员的调查问卷中抽取5%复核，一份作弊，全部作废（五）专业数据处理
1、数据入录使用fox软件，对所要调查的项目由技术人员编写数据录入和数据库检查程序，最大限度满足每一项目不同需求
2、编码采用双重数据录入机制，从而杜绝录入阶段随机性错误
3、运用市场研究的专业统计软件（SPSS）等，进行统计分析，提供高质量的分析结果
（六）调研报告撰写中的审核控制
在正式撰写调研报告过程中，我们采取：
1、专业人员撰写以保证结果的科学性与专业性
2、调研报告需经过三次审核：文字、数据、报告
四、项目时间表
项目时间表：
五、研究效果
（一）综合报告
1、第一部分：大连市酒店市场现状与趋势分析
2、第二部分：大连市商住两用公寓市场现状及趋势分析
3、第三部分：酒店/公寓消费者需求行为与特征分析
4、第四部分：商圈环境、特征与市场空缺分析
5、第五部分：结论与建议：提出塔楼、群楼的经营项目、规模与定位、及今后经营管理、营销推广的有关策略
（二）原始数据汇总报告
包括对五项调查内容的入录问卷结果的整理归类；对数据进行的初步分析（利用图表等直观形式）
（三）附录
1、大连市外地客商酒店消费需求与行为特征调查问卷
2、大连市商住两用公寓需求与行为特征、倾向调查问卷
3、黑石礁圈消费者需求与行为特征调查问卷
六、项目组构成
（一）专家组
（二）项目负责人
（三）项目组成
1、问卷设计组
2、调查一组（酒店市场调查）
3、调查二组（公寓市场调查）
4、调查三组（消费者特征、倾向调查）
5、调查四组（商圈环境调查）
6、数据处理分析组
7、报告写作组。