模式二 稳盛投资 鼎晖投资
办公和零售将来是主流选择
吸引力高 吸引力 •投资机会足够丰富，国 内市场足够广泛 • 市场集中在一线 和发达二线城市 • 受新市场供应影 响大 • 核心物业盈利波动 小，抗行业周期性 强 • 行业快速发展 中 • 规模效应明显 •需要了解此行 业的投资者 • 优质、合规、 成熟项目有限 • 需要大型或大 量的客户基础 • 被外资类专业 管理公司垄断 • 需要客户网络 支撑 • 需要了解此行 业的投资者 • 需要专业的判 断和专业管理公 司的早期介入 • 资产管理较难 • 需外包给收费 较高的专业管理 机构 • 服务公寓或酒 店品牌优势 住宅开发 办公 零售 工业/仓储 服务式公寓 /酒店
基金模式
全球房地产私募基金
以开发运营为主的基 金模式
公司所有投资通过基金跟 投实现，没有自我独立投 资功能
以投资和资产管理 为主的基金模式
独立于开发业务，不主导 开发过程，但主导资产管 理和运营
稳盛选择： 以投资和资产管理为主的基金运营模式
“两轮驱动”的业务模式
股权投资产品
有核心能力
具竞争优势
20世纪80年代
最早出现在20世纪70年 代末期的美国，但当时 市场上充斥着剩余资金， 融资成本低廉，对私募 房地产基金的需求并不 大。投资机会的匮乏使 得私募房地产基金一直 默默无闻。
进入90年代后，伴随着 行业的不断发展，私募 房地产基金已不再局限 于收购那些困境资产， 其业务逐步延伸至房地 产开发，房地产债权投 融资和国际房地产投资 等诸多领域。在整个产 业链上，这种运营模式 不但满足了很多房地产 商的融资需求，也提升 了行业整体的资金配臵 效率。
•年回报率：>15% •杠杆率：>65% •资产类型：各种机会型资产 •持有时间：短期 •基金类型：封闭型基金
投资风险
二、国内房地产私募基金行业概述
房地产私募基金 在我国发展前景广阔
内资背景的房地产私募基金已经起步
2007年以前，中国房地产基金投资主要以外币基金为主 2008年，受全球金融危机的影响，外资在中国房地产市场的投资放缓，为人民币房 地产基金发展创造了契机 《有限合伙法》的出台和京津沪等地产PE政策的支持，有利地促进了人民币基金的设立 天津、上海、北京PE政策有力促进了人民币私募基金和基金管理公司的发展 国内房地产投资基金正面临巨大发展空间 目前国内的地产基金以开发型基金为主 以险资和养老金为主体的机构投资者准备进入市场；
•年回报率：6-8% •杠杆率：0-50% •资产类型：已经产生稳定现回报率：8-11% •杠杆率：50-60% •资产类型：需适当改造、招租 •持有时间：长期 •基金类型：半开放型、封闭型基金
•年回报率：11-15% •杠杆率：50-75% •资产类型：需重新开发或者重新定位 •持有时间：中期 •基金类型：封闭型基金
20世纪70年代
20世纪90年代
房地产私募基金的主要优势

所有权和控制力：与在公开市场上投资上市公司或基金不同，私募房地产基 金直接拥有所投房地产的股权。这种所有权使投资人能够控制资产管理活动， 更好的实现其投资策略。 价值创造：私募房地产基金管理人通过再包装，在运营层面为房地产项目创造 价值，例如房产翻修、财务整顿、资产增值等，最终再以高于买入价数倍的价 格出售，实现盈利。 利益重组：私募房地产基金可以将不同的房地产项目组合起来出售，也可以将某 一个项目按比例分拆出售、融资或租赁。与无形资产相比，房地产更容易分拆， 且分拆后的每一块资产可能比原先价值更高。
中长期核心业务
股权 投资
夹层 投资
夹层投资产品
抓住市场机会 在短期内提升利润
稳盛投资 WINS INVESTMENT
投资领域
住宅项目、商业地产项目、开发商股权
投资 方向
近期会以住宅开发为主， 关注潜在商业资产，重视 合作伙伴资源 远期将以商业地产和持有 型物业投资为主
股权型投资 股+债投资 债权型投资
合计管理规模人民币45-55亿 人员规模保持在50-55人 ，人均目标管 理规模1亿元 年末人员规模：52人，人均管理投资规模 累计规模3000万人民币 年末人员规模：25人，人均管理投资规 成立稳盛北京分公司，上海、深圳子公司 模2000万人民币 成立香港稳盛、稳盛天津公司
2011年 人民币累计投资12.2亿 美元募集0.87亿美元
2010年，金地集团确 立“以住宅业务为核 心，以商业地产和金 融业务为两翼，成为
最具竞争力的国际化
复合型地产企业”的 一体两翼发展战略
发展历程
稳盛投资团队从2006年开始房地产金融业务的探索，通过五年的努力，目前已成 为中国房地产基金的领导者，旗下管理着多支房地产基金 2011 2010 2008-2009
从全球资产配
投 收益导向型 资 回 （Income Oriented) 报
增值导向型 （ Appreciation Oriented） 机会型 (Opportunistic)
价值增值型 (Value Added)
核心增值型 (Core Plus) 核心型 (Core)
置的角度看， 投资中国市场 的外资房地产 基金都是机会 型，目前对核 心型资产的需 求也在出现



贷款优惠：由于房地产项目通常具有可期和稳定的现金流，私募房地产基金比杠 杆收购等其它私募股权投资类别更容易获得优惠的贷款利息，降低了融资成本。

退出灵活：房地产项目无论是在公开市场还是非公开市场都具有不错的流动性。 因此，私募房地产基金的退出策略既可以将资产在非公开市场上出售，也可以 通过资产组合的方式打包上市，在公开市场上实现退出。
行业基本面
资金募集 基金投资
• 针对想分享房地产开 发利润的富有群体 • 需要有低成本、土地 储备量大的开发商保证 项目源 • 开发和销售管理专业 化程度高 • 交由开发商负责 • 市场容量足够大 • 专业化和品牌
• 稳定收益投资者，特别是险资比较青睐 • 成熟物业租金回 报不高 • 优质成熟物业较少 • 开发之外有租赁和 孵化风险
资金来源
国际房地产私
小型基金(5亿美元以下) 其他免税投资机构 基金会 基金发起人 其他 大学投资基金 境外投资者 个人投资者 企业养老基金 公共养老基金
2% 6% 5% 1.00% 5% 6.00% 4% 6.00% 10% 7.00% 10% 14.00%
大型基金(5亿美元以上)
募基金的主要 资金来源于公 共养老基金、 企业养老基金 、大学投资基 金等机构投资 者，个人投资 者与基金合伙 人也是重要的 资金来源之一 。
负责项目开发全程 投资期限长（3-5 年） 投资人获取同股同 权收益
通过物业重新定 位获取增值 主要针对商业地 产的重整或二次 开发
安全性
成长性
风险
房地产基金发展的主要路径
金融机构主导
金融机构主导发起、管 理基金 国外采用最多的模式
金融机构+开发商
金融机构和开发商共同 组成利益联盟 适合现阶段中国特色的 一种模式 ：产融结合
分散风险：投资私募房地产基金可以丰富机构投资人的投资组合。私募房地 产基金与证券和债券投资相对较低的关联性使得它能够分散投资组合的整体 风险。

国际房地产私募基金发起人
新成立的房地产私募
基金的发起人 (Sponsor)包括投资银 行，综合投资机构， 房地产开发商，以及 专注于房地产的投资 机构
成立于1990年代初的房地产私募基金 综合投资机构作为发起人的基金： Angelo Gordon, Apollo, Blackstone, Cerberus, Soros, & etc. 投资银行作为发起人的基金： CSFB, Lehman Brothers, Morgan Stanley, & etc. 专注于房地产的投资机构作为发起人的基金： AEW, Colony, JE Robert, Lone Star, LubertAdler, O’Connor, Starwood, Walton Street, Westbrook, & etc. 房地产开发商作为发起人的基金： Shorenstein, Hines, Tishman Speyer & etc.
改革开放积累的富裕个人需要保值增值的投资渠道
以CMBS和REITs为标志的房地产资产证券化在酝酿过程中
市场需要专业的房地产投资基金管理人
发改委新规
中国房地产基金投资机会
收益
房地产开发股权基金
并购基金
增值型基金 夹层基金 债权信托
对公司或信托进行重组 目标收益率较高 投资期限较短1～3年
战略定位
专业赢得信赖
产品设计 根据投资者需求 设计产品
投资把控 根据产品线选择 合适的投资标的
房地产金融产品 的供应商 和服务商
稳盛投资是
资产管理 提供专业的房地产 资产管理和增值服务
组合管理 提供不同的基金产品 和不同的收益组合。
主动管理创造价值
基金发行和管理 与金融机构合作 发行基金产品并共同管理
开发商主导
开发商独立发起、管理 基金 要求开发商有丰富的金 融行业的经验
独立PE机构
开发商独立发起、管理 基金 要求开发商有丰富的金 融行业的经验
住宅开发 模式三 商业物业 摩根斯坦利房地产基金 高盛房地产基金 混合物业 模式五 凯雷房地产基金
模式一 UBS •金地 中信资本•万科 模式四 凯德置地来佛士广场基金 汉斯中国开发基金
资产管理 分工复杂度 竞争策略
• 程式化的管理 • 专业化管理，有规 • 可委托管理公司， 模效应和品牌认同 收费市场化 • 借助战略合作伙伴 的能力和资源 • 优质物业和租户 管理应对竞争 •优质物业和零售管 理应对竞争
• 客户和地域网 络、规模优势