社会与文化因素总结
一、家庭结构因素 二、房地产市场竞争 更趋白热化 三、人口因素 四、社会城市化
这就给房地产行 业带来极大的发展空间。 随着经济的发展社会的 进步，人们的消费观念 发生了重大变化，货款 购房己成为当前人们住 房消费的主流。随着生 活水平、生活质量的逐 渐提高，人们喜欢过上 舒适安 逸的生活，对于 住宅消费的在不断升级。
万科房地产公司PEST分析
公司简介
• 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中 国最大的专业住宅开发企业。总部设在广东深圳，至2009 年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工 面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售 金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。 这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房 地产公司。 • 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业 能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司 致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模 式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙 伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则 上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号， 2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊 敬企业”。
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经济因素
• 一、GDP持续快速增长 • 连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求 的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不 少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速 上涨。 • 二、通货膨胀的影响 三、房地产泡沫 • 首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。当经济发 展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样 就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投 资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火 爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地 产，使其价格狂涨。 • 其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。即人们买楼不 是为了居住，而只是为了转手倒卖。 • 再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
• 万科的做法：万科地产目前的产品定位是打造自然、和谐、 舒适的居住产品，同时涉足商业地产、养老地产、旅游地 产等多元化产业。 • 其中，在居住建筑方面，主要在建筑节能方面融入绿色主 题，比如外墙保温、节能玻璃、雨水回收、太阳能利用、 空调热回收等方面，今后逐渐在中水回用、饮用水过滤、 空气净化等方面重点考虑。另外要着重强调的是装修一步 到位创新实践，在国家还没有推行普通住宅全装修标准时， 万科地产就率先在自己的楼盘实行全装修到位，最大化地 节约资源，且具有环保和成本优势，客户愿意接受。 • 对于公司自身开发的酒店、商场、写字楼，则会在运营方 面注重绿色环保，在机电系统设计、能耗监控方面通过智 能化技术来实现调控，降低运行能耗。
技术因素总结
技术体系的集成，房地产市场的热点不断翻新。房地 产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统 的房地产产业， 推动产业的现代化进程，以环保、节能 为主题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后，将 采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳 动生 产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、 能耗。也通过实施信息化实现了对企 业运营的优化调整， 有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。 购 房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅 的品质成为群众关注的 热点。在当今环保日益成为主流 价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设， 提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施 工企业的市场竞争力，同时也 更加契合住宅消费者的实 际利益，促进社会和谐发展。
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策， 法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带 来了很大的冲击。具体如下： 1、税收政策 营业税优惠政策有力地促进二手房市场 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼 市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适 当退出。 2、 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土 地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷 款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、 囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放 贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为 贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范 了房地产行业。
• 5、 切实调整住房供应结构 • 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济 适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建 设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快 城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房， 积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决 低收入家庭的住房困难。 • 6、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 • 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项 目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定 为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长 三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共 销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07% 提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛 山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2012年入围中国房地产企业500强
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技术因素
• 当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个 性化和现代化等特点，并且日益向绿色、环保、 节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业 要跟上技术变革的步伐，不能掉队。企业要紧紧 把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因 素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制 冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等 清洁能源；科学进行小区规划，实现再生能源循 环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。
政治律因素总结
• 一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房 地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建 设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅 用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、 经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部 考验这房地产开发企业的耐力。
长期来看,行业的资质管理、招投标制度、 项目全程监理和工程事故追究等制度的完善将对 行业的发展发挥重要作用。
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拓展万科优势
排名与第19 客户至上，
位的品牌。
人次是万科资 本的企业文化。
资金持续的增长， 领先房地产界的 背景
优势
专业化的经
营管理模式
战略性的创新 组织结构。
较高的研究开 发能力
土地存储 不足
万科劣势
重视顾客 但员工满 意度不高
与政府关 系一般 各城市顾 客评价不 一
总结拓展（万科的机会）
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社会与文化因素
• 各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中 国，有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。对于房 地产行业来说，社会和文化的影响也是很大的。
• 1、家庭结构因素 • 目前我国家庭结构发生了显著的变化，向小型化发展。 计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。同时随着观 念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭 购房需求加大。 • 2、房地产市场竞争更趋白热化 • 近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的 集团公司，都纷纷加入到房地产开发的大军中，争分市场。 然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺的，随着市场的 竞争激烈化，外资开发商、境外投资者加速扩张，房地产 开发企业将更重视品牌，呈现市场越来越细分，精细化发 展成为了趋势，以及项目开发与企业经营的专业化。
• 3、人口因素 • 中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有 大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需 求具有极大的刚性。再者，对于计划生育初期出 生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这些 人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良 好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这 些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大 的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。 • 4、社会城市化 • 中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口 将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村 转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动 房地产的行业的发展.
如今的万科，是中国大陆首批公丌上市的企业之一，是中 国房地产行业第一个全国驰名商标，其品牌价值位列中国 房地产业第一名。
P—政治法律因素 E—经济因素 S—社会人文因素 T—技术因素
政治法律因素
一、税收政策
二、限制房地产开发的的贷款管理
三、规范土地储备管理 四、切实调整住房供应结构
五、进一步整顿和规范房地产市场秩
• 国家对货币政策持续收紧小房地产公司的 倒闭潮。对于手握大量现金的万科来说， 此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率 的大好时机 • 消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步 提高。万科以软性服务方面著称，也将迎 合了中高档房产消费者的需求。 • 万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造 和强化品牌也创造了条件。
• 3、 规范土地储备管理 • 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土 地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵 押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评 估价值的70%，贷款期限最长不得超过 2 年。 • 4、加强住房消费贷款管理 • 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住 房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的 个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面 积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币 贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套 型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得 低于30%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增 加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房 屋的成本。