第二章~~资产评估的程序与基本方法1 •被评估机组为5年前购置,账面价值20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产了,已经被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年,预计每年超额运营成本为1万元。
假定其他费用可以忽略不计。
要求:试根据所给条件(1)估测该机组的现时全新价格;(2)估算该机组的成新率;(3)估算该机组的评估值。
解:(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元:30X80%=24(万元)(2)该机组的成新率=[8 *(5+8)] X100%=61.54%(3)该机组的评估值=24X61.54%=14.77 (万元)率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%试计算该企业的评估值是多少?解:前5年企业税前净收益的现值为:40 4550 53 55(1+10%)(1 + 10%)3(1 + 10%)3(l+io%)4(i+io%)5-181.47(万元)稳定期企业税前净收益的现值为:55/10%/ (1+10% 5=341.51 (万元)企业税前净收益现值合计为:181.47+341.51=522.98 (万元)该企业的评估值为:522.98 X(1-40%)=313.79 (万元)3 •有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示:F宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.100 1.100108甲7801999.2+1% 1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%要求:(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数(2)计算参照物修正系数:交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算参照物修正后的地价解:(1)A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110100 103 100(2)交易情况修正系数为丁或者0.99 ;交易时间修正系数为…二或者1.06 ;区域因素修正系数为WT或者1.02 ;100 空个别因素修正系数为% 或者1;容积率修正系数为1二或者0.95(3)参照物修正后地价100^. 100=iif? TT100 105X ---------- X ----------- X100 1101 QQ——x780 = 796.47102 (万元)解:重置成本=9.5+0.4 1+40% +11+30% +0.6 1+20% =12.08 (万元)2 •被评估机组为3年前购置,帐面价值为20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%被评估机组尚可使用7年,预计每年超额运营成本为1万元,假定其他费用可以忽略不计,试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
解:根据题意计算如下:(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为:30X(1 —20% =24 (万元)(2 )设备的成新率为:[7 -(3+7 )] X100%=70%(3)设备的评估值为:24X70%=16.8(万元)3 .被评估设备购建于1985年,帐面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年该设备进行评估,假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%该设备的尚可使用年限为8年,试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
解:据题意计算如下:(1)评估时设备的现行成本,亦称更新成本为:工(帐面原值X价格变动率)所以,30000X2.6+3000 X 1.61+2000 X 1.21=85250 (元)(2)评估时设备的加权更新成本为:更新成本X已使用年限所以,30000X2.6 X 10+3000X1.61 X5+2000X1.21 X2=808990 (元)(3)设备的加权投资年限=工(加权更新成本)*工(更新成本)=80899085250=9.5 (年)(4)设备的成新率=[8 -(9.5+8 )] X100%=45.7%第五章房地产评估1•待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:拆迁补偿、安置费5万元/亩,其他费用(含税费)3万元/亩,开发费用1.5亿元/平方公里,当地银行一年期贷款利率9%两年期贷款利率为10% 土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3/4,利润率为10% 土地所有权收益为土地成本的10%试估算该地产的市场价值。
解:(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用:50000-667= 75元/平方米其他费用:30000-667= 45元/平方米土地取得费=75+45=120元土地开发费用:150,000, 000-1,000,000= 150 元/平方米(2)计算利息:土地取得费利息:120 X [(1+10%)2-1]=25.2土地开发费利息:150 X 3/4 X [(1+10%/2)1.5-1]+ 150 X 1/4 X [(1+9%/2)0.5-1] = 9.28 (元)第一期利息:270X3/4X10%X 2X0.5 = 20.25 (元);第二期利息:270X1/4X9%X 1X0.5 = 3.0375 (元)每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
(注:由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年,利率10%,该笔资金并非第一年年初一次投入,所以需要乘以0.5。
第二年同理。
)(3)计算利润:270X10%= 27 (元)(4)计算土地成本:270+23.29+27 = 320.29 (元/平方米)(5)计算待估土地公平市场价值:320.29 X( 1+10%)= 352.32 (元/平方米)每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米,近似等于每平方米352元2 •待估地块为一商业用途的空地,面积为600平方米,要求评估其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料(过(1)交易情况正常;(2)1996年以来,土地价格每月上涨1%(3)交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断:注:比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为100(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%(5)折现率为8% 解:(1)进行交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。
(2)进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100= 1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100= 1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100= 1.04(3)进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区,无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数=100/86= 1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93= 1.075(注:式中86由表2中加总获得,同理93也由表2纵向加总获得。
)(4)进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
土地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(假定折现率为8%):交易实例A及C使用年限修正系数=[1 — 1 /(1+8%)30]-[1 — 1 /(1+8%)35] = 0.9659交易实例A的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995(5)计算待估土地初步价格。
A=1500X 1X1.07 X 1X0.995 = 1597 (元/平方米)B=1400X 1X1.05 X1.163 X1.03 = 1761 (元/平方米)C=1400X 1X1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613 (元/平方米)(6)采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/ 3= 1657 (元/平方米)待估地块总价评估值=1657X600= 994200 (元)因此,这一地块的评估值为994200元。
4 •有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为 2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即岀售,预计售价为9000试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
第六章流动资产评估1.对某企业库存的一种燃料进行评估,库存量为 50吨,经现场技术鉴定,没有发生质量变化,仍能满足正常需要,只是保管中自然损耗1%,根据市场调查,得知该燃料近期市场价格为每吨 4000元,每吨运费100元,整理入库费为每吨 40元,则该库存燃料的评估值是多少? 解:根据题意;采购成本=50X 4000= 200000 (元) 自然损耗=200000X1%^ 2000 (元)运费及入库费=50X ( 100+40)= 7000 (元) 评估值=200000-2000+7000 = 205000 (元)本题是流动资产评估中的材料的评估。
要注意的是采购成本中要扣除自然损耗,还需考虑运输成本与入库费。
2. 现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下:(1) 评估基准日前一个月从外地购进产成品材料 50公斤,单价200元,当时支付运杂费 500元,根据原始记录和清查盘点,评估 时库存材料尚存15公斤。
(2) 截止评估基准日,企业库存商品实有数 30件,每件实际成本200元,该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为 80%和20%,据目前有关资料,材料费用综合调整系数是1.36,工资、其他费用的综合调整系数是1.05。
(3) 截止评估基准日,在用低值易耗品原价 1300元,预计使用1年,现已使用4个月,该低值易耗品现行市价 900元。
根据以上资料,评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。
解:根据题意,产成品材料的评估值=15X ( 200+500/50 ) =3150 (元) 库存商品的评估值=30X 200X (80%< 1.36+20%X 1.05) =7788 (元)低值易耗品评估值=900X ( 1-4/12 ) =600 (元) 三项合计为11538元。