商业地产阶段性研究——商业地产进驻业态分析报告商业地产进驻业态分析报告与住宅类地产不同，商用不动产的开放具有开发周期长，资金沉淀大，运营要求高，退出机制复杂的特点。

作为开发商，商用不动产所能给开发商带来的收入主要包括持有阶段的收入和推出阶段的收入。

鉴于商业地产自身的特点，开发商停留在持有阶段的时间占了整个商业地产项目从立项到推出的全部时间的绝大部分，持有阶段项目的开发运营情况的好坏直接决定了商业地产项目的资金回笼和盈利，并对退出阶段的项目价格具有决定性的作用，对项目和企业的财务平衡都有重要影响。

因此，对于商业地产开发的重点也就在于持有阶段的运营和品牌的打造。

在持有阶段，开发商的收入的主要组成为租金收入、物业管理收入、品牌广告收入等。

从诸如地段、区域经济发展水平、业态组合形式、管理服务水平以及品牌效应等众多的收入决定因素来看，商业地产进驻的业态决定了一个商业地产项目给外界的整体感官，对于项目收入组成和品牌塑造具有重要的意义。

如何构建一个符合项目所处的外部环境的最佳业态组合是没有商业地产开发项目所不能回避的问题。

那么，商业地产的业态主要有些什么内容呢？一、楼宇型商用不动产——顶级会所以俱乐部、会馆为表现形式的顶级会所逐渐成为了中国高端服务业的重要内容之一，这些会所大多成立于上世纪九十年代中期，专门为政商高端人士、驻华使节和各种业界精英提供具有明显的差异化特点的高端服务。

这些服务主要包括了餐饮、休闲、居住、健身和会议服务等，给上述到顶级会所消费的人士全天候的工作、交流、休闲服务。

从中国的顶级会所目前的发展现状来看，顶级会所一般都各成特色，通过会员制和较高的消费标准将消费人群定位在了社会的高端消费人群上，并据此赚取了高额的利润。

顶级会所通常具有如下特点：（1）特色鲜明。

从中国目前发展得比较好的顶级会所来看，它们主要分为两个主要的风格，其中有很大一部分多坐落在一些标志性建筑的顶层并配有华丽的装修，加之其细致入微的服务，给在那儿消费的人以良好的视觉感受和消费体验。

另一种风格的顶级会所主要坐落一些具有独特建筑风格的地方，如园林、府邸、庭院等，通过提供与会所所在地的建筑风格相符合的服务和活动，给长期生活在大都市的氛围的人们一种别具一格的感受。

（2）服务人性化、细致化、差异化。

由于这些顶级会所所面对的消费群体是一个小众型的消费群，并有较高的消费标准，这些会所因而就有相对充足的人力、物力和财力为进入者提供细致入微的差异化服务。

例如在装修风格的设计上，会所多会考虑会员们普遍的兴趣爱好，让会员觉得会所是自己另一个办公室、另一个家，而不会仅仅把它当做酒店一样对待。

同时，会所的工作人员的招聘大多只面向具有较高学历的大学生，并要求他们能准确无误喊出每位会员名字，并略知会员爱好，从而及时准确地满足进入者的一切要求。

（3）物以类聚，人以群分。

由于顶级会所的多采用会员制并都具有较高的消费标准，高昂的入会费决定了进入者的社交范围和消费能力，注定这是一个收入层次较高的群体，这些年龄层次相对集中在30至50岁左右的会员，超过60%以上的具备100-200万元的年日常消费能力。

同时，会员制的实行决定了再这些顶级会所消费的人群大多在生活追求、工作内容以及处世态度等方面具有一定的共性，这些共性带来的归属感决定了实质上无形中提升了这些进入者在会所内的消费体验。

对于顶级会所的经营者来说，这就将是一种良性的经营循环。

（4）氛围良好。

由于多数会员身后都有公司背景，他们的一举一动似乎都携带商业机密。

为避免不必要的猜测和误会，企业家会将很多重要的私人会见和商务交流安排在会所内。

他们更多考虑的是商务的私密性。

比如，若在开放式的酒店跟某位公司老总见面，外界可能会猜测是否两家公司有合作之意；若跟某位公司副总见面，外界又可能猜测他是否准备“挖人”。

但会所一定程度切断了企业家商业生活的曝光通道，让他们感到安全和放松。

这种既能谈工作，又能放松休闲的空间自然很受这些会所的消费者的推崇，哪怕要缴纳高昂的会费和消费也愿意享受这种不可多得的消费体验。

从上述特点可知，作为一种比较小众型的服务业，顶级会所提供的服务与我们通常接触到的服务业有很大的不同。

从商业地产开发的角度来看，顶级会所业态的引入使得商业地产项目为其提供的物业具有较高且稳定的租金、物业管理定价标准，收入的潜在溢价能力也较强，对于项目品牌的塑造也有重要意义。

同时，鉴于顶级会所的特点，商业地产项目在设计、建设、装修时也不得不满足其众多的细致化、小众化和差异化的物业要求，这对于开放商的水平和能力都是极大的考验。

二、楼宇型商用不动产——餐饮服务作为商业不动产业态组合中的重要形式，餐饮服务业对于商业地产来说具有吸引和滞留客源、丰富物业服务功能、提供充足现金流等作用，是商业地产的基础业态形式之一。

从目前我国商业地产的发展现状来看，餐饮服务业主要是通过为进入商业地产消费的顾客提供中高档的餐饮、休闲和娱乐服务以赚取营业收入。

国内餐饮业的分类主要是为了便于进行餐厅评估、方便督导而形成的，大致可分为旅游饭店、餐厅、自助餐和快餐业、冷饮业及咖啡店五大类：（1）旅游饭店旅游饭店可分为国际旅游饭店和一般旅游饭店，其中国际旅游饭店除了为国外访客提供住宿上的需求外，还以其高雅的格调、精美的餐具、世界的饮食观和完善的服务，吸引大量本地的客源；加上饭店的场地大、设备齐全、员工专业水准高，因此可同时兼具美食宴会、婚丧喜庆、展示会议等其他功能，充分发挥餐饮的边际效用，引导餐饮潮流的盛行。

因此旅游饭店对商业地产的占地面积要求很高，同时对装潢风格也有很大的讲究。

由于依托于具有住宿功能的物业，旅游饭店只要经营得当就能为物业带来持续而稳定的现金流。

（2）餐厅餐厅是指供顾客进行正式用餐、酒会、社交活动的场所，一般分布在商业地产的较低楼层，具有直接可视性和可达性，并通过销售餐饮产品及相关服务、承办社交活动等形式获取营业收入。

一般餐厅依产品口味和服务风格的不同，可分为中餐厅、西餐厅两种，其特色如下：A．中餐厅中国传统的饮食文化和地域特色造就了独特的饮食习惯与奇妙的烹饪方法，有所谓的“南甜、北咸、东辣、西酸”——随地域而变化万端，各地区均形成自己独特的菜系，且既有小吃，又有大菜，如川菜、鲁菜、浙菜、粤菜、皖菜、苏菜、湘菜、滇菜、京菜、东北风味等等，不一而足。

这样的有特色的中餐厅店，因为它产品的专一性，使得对装潢与选址都要求很高，且这样的特色中餐厅目前更着眼于一些高档的私房菜，因此更多选择一些多层楼的商业地产打响它的品牌效应。

B．西餐厅西餐厅的定义是指装潢西化、供应欧美餐饮及以西式服务为主的餐厅。

为方便大量不谙西餐的消费者，大部分的西餐厅都供应套餐，例如A餐和B餐，其顺序大致是汤、沙拉、主菜、甜点及最后的饮料。

因此现在吃西餐并非大款人士的专利，也没有特别讲究的餐饮礼仪，其休闲娱乐的性质大于正餐的性质。

目前除了大饭店和高级牛排馆还保持传统西餐的风味外，去一般的西餐厅，得到的已是别样的小资情趣了。

目前国内的西餐厅多分布在购物中心以及小资街上。

顾客多以外国人与时髦年轻人为主，因此这样的商业地产着重于其个性化的设计以及有氛围的周边环境。

（3）自助餐和快餐业A．自助餐自助餐可以分为两种形式。

一种是客人自行至餐台取菜，而后根据所取样数付账，英文称之为cafetering；另一种也是客人自行取菜，但是一次付费任您吃到饱，英文称为buffet。

两种方式都是自助型或半自助型（食品由服务员供应），在人工费用昂贵的现今社会，这种服务方式的确是不可避免的餐饮潮流趋势。

70年代开始推行的“吃到饱”的自助餐，对餐饮业的经营方式带来极大的震撼，消费者不用受套餐组合的约束，近年来已经成为各大饭店的主要餐饮业务。

目前，随着自助餐潮流的兴起，呈现出了品牌林立的特点，自助餐已逐步克服其现金流单一、成本控制难度大的缺点成为包括餐饮业中重要的一环。

就商业地产来说，自助餐对商业地产的物业要求是一定要具有单独的宽敞的开间，其所处位置最好是能在有巨大人流量的餐厅集中区，以保证营业现金流。

B．快餐业1955年美国麦当劳的崛起，主要针对一般上班族，因为麦当劳体会到这些上班族都希望能到一个不用排队苦等的餐厅，赶快取得食品来解决午餐或晚餐的用餐需求。

就我国来说，快餐业正在经历一个中外融合的过程，具有代表性的有麦当劳、肯德基、必胜客，德克士，乡村基等。

由于快餐消费者对其有快速、便捷的要求，快餐厅所处的商业地产区位多要求在能集中人流的地区或者白领集中的CBD地区。

从快餐业的单笔营业额小的特点来看，快餐厅物业对于现金流的作用主要通过积寡为众实现现金流的获取。

（4）冷饮业冷饮业的销售形式，有传统的冰店，供应各式各样的冷饮；也有近年来风行的自动售货机；甚至还有从国外引进的冰淇淋、酸乳酪、冰淇淋店，提供卫生、较昂贵的冷饮。

目前的冷饮店一改传统冷饮店的弊病，跳出了冷饮仅仅是主餐的附属的局面，以高雅格调的装潢或是连锁的经营方式，呈现崭新的经营风貌，且多位于一些高档且人流多的购物中心或者是景区，例如满记甜品、冰雪皇后以及哈根达斯等。

随着人民消费水平的不断提高，冷饮业以其良好的发展状况，越来越能为商业地产提供新兴的现金流。

（5）咖啡店在当前，喝咖啡的风气现在蔓延在每座城市，咖啡屋成了各地知识分子或上流人士聚会的地方或是白领学生族聊天，放松压力的休憩地。

现在，我国也有很多的咖啡连锁店，比如星巴克、上岛等。

就建筑风格和区位特点来看，一般一间像星巴克这样的咖啡连锁店就要至少两层楼以上，且要拥有好的落地窗风景，或是在小资的景区，或是在繁华的市区。

台北的星巴克连锁店就是一个很好的例子，它们几乎都座落于繁华地段的十字路口转角处，四面八方的人都来看到，且均为2层以上的落地式窗户结构。

综合来看，餐饮服务业态作为商业地产的基础业态是一种大众型服务业，与顶级会所不同，餐饮业所提供的餐饮、休闲服务构成了顾客在商业地产中的活动的主要内容。

对于商业地产来说，餐饮服务所提供的营业收入现金流、人流聚集、品牌构造对于商业地产的价值溢增具有重要意义，能为商业地产的开发者经营者和进驻商业提供持续而稳定的现金流量。

同时，餐饮业也由于其竞争激烈、监管严格、成本控制难度大，对于商业地产的运营者提出了较高的要求，使得商业地产在业态选择是必须以科学谨慎的态度进行。

三、楼宇型商用不动产——写字楼与临街的餐饮服务依靠人流量前来消费获取现金流不同，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构。

写字楼业态是随着经济的发展，在城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨的情况下，向空间要价值成为地产业经营的重要方向，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的一种房地产经营形态。