2019年商业地产行业
分析报告
2019年9月
目录
一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5)
1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6)
（1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6)
（2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7)
①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7)
②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7)
（3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8)
2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9)
（1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9)
（2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11)
（4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12)
3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13)
4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14)
二、重点商业地产公司简析 (14)
1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16)
2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20)
3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23)
4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27)
5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30)
6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32)
7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35)
8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。

商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。

商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。

目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。

1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。

目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。

2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。

3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。

4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整体行业供需维持弱稳。

租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。

稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。

在开发型物业成长性见顶时，获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。

1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台，享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突。