区位篇 本体篇 推广篇 营销预算
SWOT分析
项目地处五角场城市副中心原点，拥有杨浦 最佳的商业商务环境与交通通达度 与项目一体的万达商业广场竖立了项目杨浦 中心地标地位，品牌和形象俱佳 产品本身拥有亮丽的外立面，优良的公共空 间装修标准，四面通透的视野，具有强大的产 品竞争力
S (优势)
W (劣势)
资料来源: [北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]
区域内写字楼品质比较
项目
万达广场（沃 尔玛） 海上海
创智天地1号 楼
上海信息技术 大厦
楼高
23F 21F*3
5F 31F
单层面积 净高(米) (m2)
3.5
约1200
2.9
2000
2.7
约900
3.2
1367
同济联合广场 22F
2.9
1172
同济大学科技
客户行业分布
资料来源: [北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]
资料来源: [北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]
从面积比例上来看，杨浦区写字楼客户大部分是中小型企业，租售整层的企业占5%左右。 杨浦区的 企业经过了长时间发展，在新的产业政策推动下，将进入新一轮的活跃期。区域内旧写字楼占相当大 比重，其入住客户随着产业升级和公司扩大将有改善办公环境的需求；“知识杨浦”产业政策的推动 将扩大外区企业客户的入住需求，这都将对杨浦写字楼需求结构产生一定的影响。
产业政策扶持
行业
产业集群
现代纺织 都市型企业
高新技术 产业
纺织新材料应用和家用纺 织品总部经济 ；联动纺织 业上下游产业的发展。
主要涉及电子信息、新材 料及环保
生产性 服务业
主要指科教商务、创意设 计、教育服务、研发与技 术服务
政策扶持
一定额度与期限的贷款贴息
在杨浦区工商注册和税收征管，且具有自主知识 产权的科技企业，可享受专利项目评估策划、专 利项目融资服务、企业市场拓展咨询、企业专业 知识培训，推介申报各类国家（市）科技产业化 计划项目等科技中介服务；给予资金匹配与财税 扶持。
专项资金项目贷款贴息或融资担保
国内企事业投资项目： 投资额对应的企业所得税同级财政在第二年度内安 排专项资金扶持
外商投资项目： 五年内营业税、所得税地方财政获得部分扶持， 后三年减半 返还项目用地的土地使用费、土地出让金；地方 财政补贴购置生产经营用房部分契税 技术转让收入免征营业税
其他： 孵化项目各项税收地方财政获得部分扶持
浦江边，紧邻北外滩地区, 的现代服务功能带，为知识 规划面积11.75平方公里 创新区科技、教育发展服务
控江路商 处于杨浦区四平路街道、 服务周边区域的商业配套 业街 控江路街道和江浦路街道 南北大块居住区之间，规 划面积26万平方米
控江路商业街
区域商业配套
依托知识经济的 现代服务功能区
大连路 现代服务 功能区
新江湾城
住宅区及大学城
路,政立路,国和路一线,西
至淞沪路西侧规划城市道
路,总用地约为218公顷
万达广场
新江湾城 西起逸仙路、国权北路， 知识型、生态型住宅区和花
北抵军工路，南到政立路，园城区 ；并将建成复旦大学
东靠闸殷路，总占地面积 新校区和90万平方米的知识
★五角场 城市副中心
城市新兴CBD
达到9.45平方公里
19
1000 60-100
富庆国定
16F
/
卫百辛
23F
3.1
远洋广场
26F
约3
东上海中心
24F
5.5
沪东金融大厦 26F
2.7
龙泽大厦 15/18/18F
/
同济大学国家
科技园大厦
17 F
3.2
复旦科技园
25F
2.7
杨浦商城
28F
2.9
约800 约950 813 600
1323
约870
1300
约2200 约1300
写字楼硬件卖点不突出，室内交房标准极其毛坯 税收落地的硬性政策流失了部分外区域客户和大部分 投资客户
O (机会)
来自于全市及区域内的销售型甲级写字楼的 竞争威胁 同处五角场原点的蓝天大厦项目的同期推出形 成直接竞争
“知识杨浦”的定位和产业政策为杨浦区的 招商引资和商务建设营造了良好的政策环境
T (威胁)
应对策略
运用SO与SW策略组合
SO策略 发挥优势，利用机遇 －强化五角场区位价值的传播与提升，营造强大的商务旗舰载体概念； －抓住“知识杨浦”的产业政策机遇，拓展项目在高新产业、生产性服务业等企业 客户方向的渗透力； －充分展现项目自身的优势卖点，强化区域地标形象。
SW策略 发挥优势，转化劣势 －针对项目的劣势因素，寻找可提升和弱化的切入点： 室内过于毛坯——通过样板房的展示来弱化负面形象 税收落地要求——通过对相关产业财税政策的传达与宣讲成为吸引目标企业购买的 优势点； 通过建立企业注册一站式绿色通道，为入住企业提供人性化服务
轨道交通4号线以及在建中的 10号线及12号线经过杨浦区， 其中10号线联通五角场区域、 四川北路、外滩、淮海路、徐 家汇及虹桥区域，极大的缩短 了五角场与市中心主要CBD的 时间距离。
杨浦板块
区域名 称
四至范围
功能定位
五角场 南起邯郸路，北至殷高路 以知识经济为特色的综合城
核心商务 的淞沪路及其延长线为轴, 市功能，重点发展商业、商 区 东至民京路,三门路,市光 务、科研教育及会展设施等
杨浦区区域内以五角场为主要 代表的城市副中心凭借整体有序 规划和强有力的高教产业支撑， 以及写字楼市场售价与租金的级 差优势，其招商优势可辐射四川 北路、北外滩、火车站、人民广 场商圈。
杨浦区以高教产业为基础的产 业集群优势，对高桥、金桥及张 江高科区的部分客源也有吸引力。
10号 线
区位交通
火车站 人民广场
政府的规划起点高,并提出 了“知识杨浦”的主导城市 功能
附近有着众多的知名高校 (复旦、同济、财大等)
区域现代通畅的交通网络 正全面形成
整体区位优势将随着外环 线隧道的竣工，大连路隧道 的通车，以及北外滩的开发 、翔殷路隧道工程、崇明岛 越江工程等市政工程的开工 显得更加突出
众多新的企业、商场、公 司进驻该区域
万达广场写字楼
营销推广计划及前期工作安排
区位篇 本体篇 推广篇 营销预算
区位概况
四川北路 火车站
人民广场
万达广场
★
杨浦区
北外滩 小陆家嘴
外高桥保税区 金桥出口加工区
张江高科园区
杨浦区地处上海市区的东北角。 东南方濒临黄浦江，并与崇明岛、 浦东新区隔江相望；西起大连路 与虹口区接壤；北起江湾机场、 军工路与宝山相连。
29 22
31 23
20.中通大厦
21.龙泽大厦
22.华谊星城大厦
31.兴荣商务大厦
写字楼项目主要分布于五角场，控江路以及宁国路附近。其中五角场主要是综合办公楼，配套 设施齐全，如万达广场、创智、财富国际、东上海等，是目前杨浦区发展的热点区域；宁国路 附近也不断出现新项目，以纯写字楼为主，如龙泽大厦、华谊星城大厦，控江路写字楼楼龄较 大，设施设备略差，租金较低；富庆国定、财富国际、怡富商务广场、白玉兰广场、蓝天大厦 为在建项目，但部分已完工，且已经开盘，部分已售出，可是未到入住时间。
经认定自主知识产权项目，五年内营业税和 企业所得税、增值税的地方收入部分财政专项 资金扶持；之后三年，给予减半扶持；
技术转让、技术开发、技术咨询、技术服务 收入，免征营业税；
经认定项目，自认定之日起三年内，政府返 还项目用地的土地使用费、土地出让金；
购买转化项目所需生产经营用房，50％契税 征收部门财政补贴；
2米 2米 1.6米
LOW-E全玻 璃幕墙系统
玻璃 幕墙
物业管理
万达物业 上实物业 新昌瑞安
物业管理费
主力面积
(元/平方米/月) 车位
(m2)
800多个 270－310
12不含水电费 2.3
501 160-1100
/
120 -150
4.9万
绿漆,大理石 明华物业
12
110
120
中央空调
美标 三菱 7部 5米 2米
同济房产 7.5不包括水电
/
40-800
RACA OTIS 7 约10米 1.5米 全玻璃幕墙 明华物业 美标 三菱 5部 5米 1.1 米 玻璃幕墙 欣茂物业
13.8
181个 275-550
9
60 101-1300
比较杨浦区域内的主要写字楼产品，本案产品在外立面、电梯配置、单层面积、物业管理、车 位等方面拥有较为明显的优势。
财政扶持，并享受贷款担保费用补贴
现代纺织业、高新技术产业及生产性服务业是杨浦区重点扶持的产业方向，其 中高新技术产业和生产性服务业是围绕江湾－五角场城市副中心重点发展的行业 方向，也是企业招商的重点对象。
高新产业扶持细则
高新技术成果转化项目
经认定项目：
三年内营业税和企业所得税、增值税的地方 收入部分财政专项资金扶持，之后两年，给予 减半扶持；
中远
5.11
/ OTIS /
/
/
大理石
欣页物业
4.5
玻璃与金属 沪东金融大厦
21
TOTO GPS 7部 6米 1.3米
饰板
套内 三洋 2部 4米
/
大理石
/
/
57 80余个
82 293 120
60-800 50-100 约200 83-118 89-205
200
59-126
TOTO OTIS 5部 10.5米 1.7米. 大理石
三星VRV变频中央空调,