分租方案（一）：根据目前商户实际情况调整 劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设 施设备的维护费用 。 2、接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业 形象的提升。 优势：1、双方协商达成一致的可能性较大，故清退时间会相应缩短。 2、保留部分商家可减少招商商户洽谈量。 3、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。
租赁策略-----方案分析
分租方案（二）：整体商业全部调整
劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公 共区域能源费以及设施设备的维护费用 。
2、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。 优势：1、经营收益调整空间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益
114m2 休闲服饰
31m2 家居 礼品
45m2 家居 礼品
418m2 手机 数码
425m2 特色餐饮
118m2 休闲服饰
102m2 休闲服饰
102m2 休闲服饰
16m2 家居 礼品
36m2 家居 礼品
479m2 教育培训
租赁策略-----租赁方案
4F
59m2 甜品店
80m2 协和美容院
150m2 巴布豆
153m2 婴儿培训
租赁策略-----租赁方案
4F
3890m2 主题餐饮
租赁策略-----方案分析
整租方案： 劣势：1、租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。 2、由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商 洽谈时间相对较长。 3、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。 优势：收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。
104m2 休闲服饰
67m2 饰品
538.5m2 西式快餐
688.5m2 Pizza 牛排馆
308m2 休闲服饰
462m2 手机 数码
租赁策略-----租赁方案
3F
10m2 水吧
31m2 水吧
184m2 儿童服饰
104m2 儿童摄影
282m2 美容美发

904m2 电玩娱乐
784m2 教育培训
86m2 儿童服饰 儿童玩具
项目概况
项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南 北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开 高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。
项目概况
✓承租单位：吉星德亿商业中心 ✓建筑面积：11890㎡ ✓楼层：地上四层 ✓ 停车位：地上370个，地下370个 ✓主营：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器
优先考虑因素 对项目具有标杆意义的品牌 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 大面积的租户 进度安排 大型主力店、特色店 各业态领衔品牌 一般品牌
品牌策略-----洽谈构想
业态
代表品牌示例
个人护理用品
万宁、屈臣氏
彩妆/护肤
美宝莲、ZA、欧莱雅、OLAY、佰草集
家居/家饰/礼品/玩具 LOCK LOCK、谭木匠、特百惠、老银匠、天福茗茶、同仁堂、福奈特
招商准备工作-----工作流程
招商工作流程图
招商筹备 团队组建 商业方案策划
招 商 物 料 准 备
招商实施 商户搜集
意 通向
沟
初 步 审 核
商务洽谈 综合评审
协议&签约 意向书审核&签订 合同审核&签订
转 入 运 营
招商准备工作-----审批流程
意向书
附意向书审 批表
1不符合上 报集团条件 的商户
皮具鞋品
TAT-租赁方案
1F
24.4m2 东方时尚
驾校
15m2 比格pizza
24m2 钟表
52m2 化妆品 礼品
50m2 化妆品 礼品
33m2
化妆品
礼品
39m2 化妆品 礼品
31m2 化妆品 礼品
298m2 呷哺呷哺
428m2 比格pizza
24m2 么么茶
61m2 钟表眼镜
37m2 化妆品 饰品
1、整体租赁
项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规 划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、 人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。
由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣 店或整合商业的企业。
租赁策略-----租赁方案
2低于租金 下线的商户
招商主管
商业管理经理
项目总经理
集团商业运营中心 招商经理
集团商业运营中心 招商总监
符合上 报集团 条件商
户
财务部
集团商业运营中心 总经理
分管副总裁
财务主办
交付保证金
签署意向书
财务部/商业运营中心留存
合同 （含租赁合同/物业合同/经营管理 协议/消防安全责任书/保密协议）
非标准 合同
3、分租—整体商业全部调整后的商业定位
目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、 运营。
4F
主题餐厅
水
3F
吧
儿童服饰 教育培训
摄影
美容 美发
电玩娱乐
饰品
2F
特色餐饮
休闲服饰
手机 数码
1F
特色餐饮
钟表眼镜
个 性
护 金融
蛋糕烘焙店
理 店
租赁策略-----租赁方案
租赁策略-----租赁方案
招商方案
目录
一、项目概况
二、招商准备工作 团队组织架构 团队组建及计划 物料准备 工作流程 审批流程
三、租赁策略 租金策略 租期策略 谈判策略 租赁方案 方案分析
四、品牌策略 洽谈构想 品牌规划
五、招商推广 推广计划 推广预算
六、收益测算 收入预算 改造预算 支出预算
七、工作安排 招商时间 工作计划
招商准备工作-----物料准备
招商折页（海报）
—— 2012年12月底到位
面积测算表及图纸
—— 2012年11月底到位
招商说辞
—— 2012年11月底到位
招商培训
—— 2012年12月底到位
租赁意向书、租赁合同
—— 2012年11月中旬到位
物业及客户管理手册
—— 2012年11月中旬到位
招商中心
—— 2012年12月底投付使用
三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。
招商准备工作-----团队组织架构
共计26人
目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督。
(4)
招商准备工作-----团队组建及计划
组织筹备商业管理有限公司
2012年10月8日-2012年11月30日
➢制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批
91m2 蛋糕烘培店
256m2 个性护理店
244m2 兴宏
小额贷款
租赁策略-----租赁方案
2F B方案
170m2 休闲服饰
114m2 休闲服饰
491m2 特色餐饮
213m2 餐饮2
457m2 特色餐饮
99m2 休闲服饰
29m2 家居礼品
404m2 特色餐饮
278m2 餐饮1
租赁策略-----租赁方案
2、分租--根据目前商户实际情况的商业定位 根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建 团队自行运营。
A方案：
租赁策略-----租赁方案
租赁策略-----租赁方案
1F
24.4m2 东方时尚
驾校
15m2 比格pizza
24m2 钟表
52m2 化妆品 礼品
50m2 化妆品 礼品
54m2 甜品店
114m2 皮具 鞋品
35m2 42m2 珠宝首饰
213m2 皮具 鞋品
229m2 特色餐饮
144m2 特色餐饮
93m2 特色美食
94m2 特色餐饮
129m2 休闲服饰
104m2 休闲服饰
247m2 休闲服饰
租赁策略-----租赁方案
3F A方案
10m2 水吧
35m2 家居 礼品
224m2 休闲服饰
➢商管公司组织架构、薪酬标准的确定
➢商管公司注册申请
➢商管公司企业名称核准
➢商管公司注册资金申请及拨款
➢商管公司完成注册后备案
➢办理物业管理资质证件
商业管理有限公司人员到岗
2012年11月1日-2013年2月28日
➢项目总经理入职
➢各部门经理入职
➢各部门员工入职
商业管理有限公司各部门员工开业前培训 2013年4月15日-2013年5月15日
租赁策略-----谈判策略
对具备影响力品牌 进行预先接触和访 谈，测试定位
安排与客户会面，激 发客户对项目的兴趣
安排客户对项目 的实地考察
确定合作，收取押 金并签署意向书及 租赁合同。
处理客户的提问资讯， 与客户进行商务洽谈、 租赁条款谈判
结合招商推广活 动，不断改变客 户对项目认知
(11)
租赁策略-----租赁方案
420m2 特色餐饮
644m2 翻斗乐/淘
气堡
租赁策略-----租赁方案
4F
59m2 甜品店
80m2 儿童用品
150m2 巴布豆
85m2 力士玩具 奥迪玩具
1000m2 酷动电玩
60m2 琴学社
254m2 文具用品 图书用品