租赁策略-----谈判策略
对具备影响力品牌 进行预先接触和访 谈，测试定位
安排与客户会面，激 发客户对项目的兴趣
安排客户对项目 的实地考察
确定合作Hale Waihona Puke 收取押 金并签署意向书及 租赁合同。
处理客户的提问资讯， 与客户进行商务洽谈、 租赁条款谈判
结合招商推广活 动，不断改变客 户对项目认知
(12)
租赁策略-----租赁方案
财务主办
招商主管 商业管理经理
项目总经理 集团商业运营中心
招商经理 集团商业运营中心
招商总监
财务部 集团商业运营中心
总经理
分管副总裁
交付保证金
签署意向书
符合上 报集团 条件商 户
财务部 / 商业运营中心留存
合同
（含租赁合同
/ 物业合同 / 经营管理
协议 / 消防安全责任书
/ 保密协议）
非标准 合同
3. 合同 审批表
招商准备工作-----工作流程
招商工作流程图
招商筹备
团队组建
商业方案策划
招 商 物 料 准 备
招商实施 商户搜集
意
初
向
步
审
通
核
商务洽谈 综合评审
协议&签约 意向书审核&签订 合同审核&签订
转 入 运 营
招商准备工作-----审批流程
意向书
附意向书审 批表
1 不符合上 报集团条件 的商户 2 低于租金 下线的商户
装修期 ?大型餐饮店：4-6个月 ?电玩、培训：4个月 ?快餐及特色餐饮店： 2-4个月 ?儿童、服装服饰： 2-3个月 ?其它：1-2个月
续约策略： 对知名品牌，提供灵活的续约
政策，保证远期租金目标实现。
? 对高成长性品牌，提供优先续约 策略，保证品质、租金的高速增长。
免租期 ? 大型餐饮店：2个月 ? 电玩、培训：1个月 ?快餐及特色餐饮店： 1个月 ?儿童、服装服饰： 3个月 ? 其它：1-2个月
皮具 鞋品
54m 2
甜品店
114m 2
皮具 鞋品
35m 2 42m 2
珠宝首饰
213m 2
皮具 鞋品
229m 2
特色餐饮
144m 2
特色餐饮
93m 2
特色美食
94m2
特色餐饮
129m 2
休闲服饰
104m 2
休闲服饰
247m 2
休闲服饰
租赁策略-----租赁方案
1、整体租赁
项目可出租建筑面积为 11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规 划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、 人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。
由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣 店或整合商业的企业。
租赁策略-----租赁方案
?商管公司组织架构、薪酬标准的确定
?商管公司注册申请
?商管公司企业名称核准
?商管公司注册资金申请及拨款
?商管公司完成注册后备案
?办理物业管理资质证件
商业管理有限公司人员到岗
2012 年11月1日-2013 年2月28日
?项目总经理入职
?各部门经理入职
?各部门员工入职
商业管理有限公司各部门员工开业前培训 2013 年4月15日-2013 年5月15日
三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。
招商准备工作-----团队组织架构
共计26人
目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督。
(5)
招商准备工作-----团队组建及计划
组织筹备商业管理有限公司
2012 年10月8日-2012 年11月30日
?制定商管公司成立预算，上报 OA流程进行审批
1. 意见征询 法务意见
2. 意见小结
招商主管
商业管理经理
项目总经理
集团商业运营中心 招商经理
集团商业运营中心 招商总监 财务部
集团商业运营中心 总经理
法务部
分管副总裁
标准 合同
合同 审批表
合同 物业合同
财务 / 运营 / 商业运营中心留存 财务 / 物业部留存
租赁策略-----租金策略
? 租金构成：纯租金和租金或营业额抽成 两者取其高两种租金收取方式；
?租金形式：纯租金（ 80% ）， 租金、抽成两者取高（20%）；
?报价策略：130%-150% 保守租金价格； ?租金递增策略：较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租 策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免租期调整进行实际租金的 调控 。
租赁策略-----租期策略
租期策略 ? 大型餐饮店：5-10年 ? 电玩、培训：5-8年 ? 快餐及特色餐饮店：3-8年 ? 儿童、服装服饰：2-5年 ? 其它：1-3年
2、分租--根据目前商户实际情况的商业定位 根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建 团队自行运营。
A方案：
租赁策略-----租赁方案
租赁策略-----租赁方案
1F
24.4m 2
东方时尚 驾校
15m 2
比格 pizza
24m 2
钟表
52m 2
化妆品 礼品
50m 2
化妆品 礼品
33m 2
化妆品
礼品
39m 2
化妆品 礼品
31m 2
化妆品 礼品
298m 2
呷哺呷哺
428m 2
比格pizza
24m 2
么么茶
61m 2
钟表眼镜
37m 2
化妆品 饰品
91m 2
蛋糕烘培店
256m 2
个性护理店
244m 2
兴宏 小额贷款
租赁策略-----租赁方案
2F A方案
14m 2
水吧
170m 2
招商准备工作-----物料准备
招商折页（海报）
—— 2012年12月底到位
面积测算表及图纸
—— 2012年11月底到位
招商说辞
—— 2012年11月底到位
招商培训
—— 2012年12月底到位
租赁意向书、租赁合同
—— 2012年11月中旬到位
物业及客户管理手册
—— 2012年11月中旬到位
招商中心
—— 2012年12月底投付使用
项目概况
项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南 北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开 高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。
项目概况
?承租单位：吉星德亿商业中心 ?建筑面积： 11890㎡ ?楼层：地上四层 ? 停车位：地上 370个，地下 370 个 ?主营：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器
招商方案
目录
一、项目概况
二、招商准备工作 团队组织架构 团队组建及计划 物料准备 工作流程 审批流程
三、租赁策略 租金策略 租期策略 谈判策略 租赁方案 方案分析
四、品牌策略 洽谈构想 品牌规划
五、招商推广 推广计划 推广预算
六、收益测算 收入预算 改造预算 支出预算
七、工作安排 招商时间 工作计划