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加快房地产业发展的计划
、基本现状
近年来,在全国房地产业快速发展的大环境下, 我市建安
房地产行业得到了持续快速的发展,年进入鼎盛发展时期。
在建筑安装业方面:一是重点工程建设投资力度加强。
高速公路及其配套工程共投资 8亿多元,已实现税收2878万元;
高速公路计划投资1.83亿元,到今年上半年已经投资 3912万元,
实现税收279万元。二是房地产基础建设如火如荼。年全市资质
施工面积26.14万平方米,同比增长11%房屋建筑竣工面积7.77 万平方米,
同比增长 53%。
在房地产开发方面:年我市房地产开发投资 2.92亿元,
同比增长20%占城镇固定资产投资的比重为 5.1%;商品房销售
面积11万平方米,同比增长 72%均价每平方米约1600元,实
现税收2448万元,同比增长239%今年上半年我市房地产开发 投资1.65亿
元,同比增长 65.6%,占城镇固定资产投资的比重
为5.7%,商品房销售面积 6.92万平方米,同比增长 13.4%,均
价每平方米约2000元,实现税收1253万元,同比增长 21.7%。
就调查的12户房地产开发商来看,总开发面积63.16万平方米, 但开发面积
在10万平方米以上的仅有新城(星星宏基置业有限
以上建筑业完成总产值
9.55亿元,比上年增长 34%
房屋建筑
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公司)一个项目,其 1-3期开发面积共28.54万平方米,占调
查的45%其余项目开发面积均在 5万平方米以下
我市建安房地产业呈现以下几个方面的特点:
是建安房地产行业税负咼,对地方经济贡献大。建安房
地产行业的宏观税负远远高于其他行业的宏观税负, 对地方经济 的
发展起着非常重要的拉动作用,年建安行业宏观税负达到
7.26%,同比增长15%比、高近2
个百分点;年房地产业宏观
安房地产业对我市经济的拉动作用已越来越明显。
二是房地产业增长潜力大,前景可观。我市房地产业才刚
刚起步,投资还未形成规模。 年我市房地产开发投资占城镇固定
资产投资的比重只有 5.1%,远低于全省17.5%的比重;今年上半
年我市房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重也只有 比全省
15.8%的比重低了 10.1
个百分点,房地产投资远没有达
到全省平均水平。另外,我市房地产企业也没有形成规模,
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家房地产企业中,除星星宏基外,其余均为小型投资企业,
且往往只有1-2个项目,周期只有两年左右,相比而言,规模 以上房地产开发
企业有 39家,有32家。
三是在国家宏观调控政策下, 我市房地产业发展机遇大于
挑战。在国家银根紧缩等政策的影响下, 许多房地产开发企业纷
税负为3.29%,同比增- 长最" 快,达 76%比高1.3个百分点,建
5.7%
,
全市
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纷转战二线城市,这为我市房地产业的发展注入了活力。 今年上
要有两个方面。
(一)宏观政策的制约
今年4月以来,国家对房地产市场出台了一系列宏观调控
措施,很大程度上制约了房地产业的发展。
是银根紧缩。国家不断上调存款准备金率, 禁止对查实
具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款, 银行对房地产
信贷规模从严控制,以往贷款额度是以年度为单位划定的, 但现
在银行的贷款多是以季度或月份为单位确定放贷的额度,
乎不能获得银行贷款。
半年,我市房地产开发投资
1.65亿元,同比增长 65.6%
,增幅
在全省列第三位,销售面积也有小幅上涨,上半年销售
6.92
万
平方米,同比增长13.4%,而全省销售面积同比下降了
4%
商品
房销售均价每平方米由 1600元上涨到2000元,增长
25%
高于
全省均价增幅6个百分点。
、面临的问题
总体上看,我市房地产业在投资额、销售面积等方面都保
持了小幅上涨,但是与全省发展快的地方相比, 我市房地产业投
资水平有较大差距。当前, 制约我市房地产业快速发展的原因主
即使获
得了相关的审批手续, 也不一定有放贷指标,
导致房地产企业几
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售160套,销售量不到计划的三成, 且主要集中在前4个月。由 此可以
看出,我市房地产企业发展势头呈现回落趋势。
是个人房贷首付比例提高,资格审查更严。银行规定,
将第二套房贷款首付比例从以前的 30%提高到40%同时,第
套房的贷款利率在标准利率基础上上调 10%这与先前银行普遍
采用的基准利率下浮 10%-15%勺房贷实际利率相比,相当于上调
了 20%-25%此外,对个人贷款买房的,家庭月收入至少要超过
月供的两倍,而且要稳定可持续。
三是部分相关收费提高。除土地购置款外,每平方米住宅
商品房分摊的收费为 200元左右,中心城区更高。
(二)房地产市场的影响
房地产业来自市场的影响因素有两点:一是成本上升较
快,特别是材料成本与人工成本,均比上年增长 40%左右,
超过
了房价的增幅;二是购房者观望心理严重, 销售形势严峻, 资金
周转速度慢。如新城4月份销售额2060万元,6月份下滑到
1050
万元。由于对市场前景的担忧,房地产商普遍放慢了开发进度。
房地产价格上行有市场压力, 下行有成本压力,处于徘徊趋稳的
阶段(住宅商品房维持在 1800兀一2200兀之间),房地产商的
利润率大幅下降,整个房地产市场出现回落的趋势。 我市最大的
房地产开发项目新城,
已完工的第三期计划销售 580套,实际销
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、几点建议
在国家宏观调控政策措施的影响下, 我市建安房地产业既
面临开发商转战二线城市发展的机遇, 又面临融资难、买方主导、 开发
成本高等多重挑战,保持建安房地产投资持续稳步增长对促 进地方经济快速发展
具有重要意义。
(一)加快重点基础设施项目建设
分析来看,随岳高速和高速公路等重点工程的投资拉动,
对我市经济增长起到了重要作用。 要保持经济持续快速增长
市圈建设正在加紧推进, 圈内城市之间、城市与外界的对接正在 加速,交通对
接的步伐将加快。 我市道路基础建设远没有达到标
准,加快市级公路与高速公路、 省道、国道的连接建设有很大的 空间。
(二)加大对重点房地产企业的信贷支持力度
鼓励银行重点支持开发 10万平方米以上,具有一定规模、
信誉良好、有长远规划的企业, 引进国内品牌房地产企业,
平方米以下的小型企业, 减少土地闲置率,提高银行贷款指标的
限,减轻购房负担。
点工程建设投资的拉动支撑作用不可小视。 目前,
中部崛起、城
在融
资方面简化审批程序,优先发放贷款指标
同时限制开发在5万
使用率。研究适时进一步提高住房公积金贷款额度, 放宽还款年
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(三)扩大购房需求,刺激房地产消费市场
是积极推进经济适用住房建设。 根据我市的消费水平和
住房需求,建设以 90平方米以下的中小户型为主,同时落实国
家关于经济适用房建设用地行政划拨和税收减免优惠政策。
控制经济适用房销售价格, 加强住房成本监控,禁止乱摊和虚置 成本,以刺激
消费,排除购房者的观望心理。
是大力培育和发展二手房市场及租赁市场。对转让满
年的自由住宅,要严格按照政策减免营业税及附加、 土地增值税、
契税等,对房屋租赁要给予优惠照顾, 同时简化审批程序, 推动 拥有
两套以上住房的家庭, 将房屋引向消费市场, 提高住房的使 用效率。
(四)提高土地使用效益,支持产业化发展
是统一调控开发用地。建立房地产开发的土地储备制
度,根据城市规划、土地利用规划和市场需求,确定土地供应总 量、供应结构、
供应方式和供应区位,合理引导地价水平,降低
开发成本。
是建材市场,培育1-2家全省乃至全国有名的建材批发市场, 证房地产开发原
材料的本地供应能力,减少材料成本。
三是加强税收方面的扶持。严格落实国家关于二手房买
严格
是大力发展产业链。加强房地产相关产业的发展,
特别
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卖、房屋租赁等方面的税收优惠,另外对于像星星宏基、冠南等 规模大、信誉
好、有长期规划的房地产开发企业,其土地增值税
可以按照销售额的 0.5%预征,等房屋销售完毕后再行清算,以
返的形式直接给予企业实惠。
(五)建立快捷的房地产信息预警机制
要建立和完善房地产指标体系,对房地产市场运行进行测
定、监视、评价、预测和报告,准确判断市场运行状态。加强舆
论引导,通过新闻媒体提供准确的投资、供应信息, 帮助消费者 建
立正确的购房观,合理引导消费者。
缓解企业资金周转压力, 土地使用税和耕地占用税,
可以先征后