1 前言1. 1 研究目的和范围房地产企业近年来以迅猛的速度发展，带来的收益是不可估量的，同时，伴随的风险也是巨大的。

房地产企业应通过对财务风险的分类以及影响因素等方面进行探讨，尤其是从房地产企业的投资和筹资风险的问题着手，这样能更好的识别企业的财务风险。

并结合实际的房地产企业，找到房地产企业产生财务风险的根源。

针对性的提出相关防范措施，来提升企业的价值和竞争力，为使房地产企业在现在这样一个特殊的社会环境下能够稳步健康的发展。

1. 2 前人的研究评述目前，有许多相关的专家学者都对房地产企业的财务风险做了研究，也都有了相应的研究成果。

提出了房地产企业的主要的财务风险就是投资和筹资的风险、收益分配的风险和资金回收的风险。

在筹集资金方面避免仅仅通过银行借贷，自有资金量的持有更加重要，要做到筹资的多元化；而且国家的政策也会对房地产企业造成一定的影响，要预先做好防范的对策，以免措手不及；投资量大更是房地产企业需要注意的问题，大量的资金投入而且不能够及时收回，使企业的资金供应存在风险，投资也要做好市场调查，避免资金有去无回。

1. 3研究设想和研究方法以宝龙地产为例来分析房地产企业的财务风险，首先有一定量的理论综述来说明房地产企业存在的财务风险及其产生的原因，从而引出宝龙地产的财务风险分析。

利用财务报表分析法和指标分析法找出存在的财务风险，进而参照近几年宝龙地产的发展情况以及防范财务风险的有效措施，并且要提出合理化的建议。

房地产企业分析财务风险的主要方法就是财务报表分析法和财务指标分析法。

调查企业近几年的财务数据，例如资产负债表、现金流量表和利润表等，以财务数据为基础，计算出其财务指标，可以分析影响财务风险具体有哪些指标，如何加以改善，从而可以找到存在的财务风险并且予以防范。

1. 4预期结果和研究意义房地产企业的财务风险问题是当今的一个热门问题，解决这一问题对房地产企业的发展是非常有利的。

然而，经过无数专家学者的研究和探讨，这一问题仍未解决，但得到了有效的改善。

所以我们应该进一步研究，找出突破口，进一步分析其风险。

而且我国房地产企业发展的比较晚，没有打好坚实的基础，远远不及国外的房地产企业，国内的一些宏观政策和金融的政策也对房地产有很大的影响，财务风险存在着很大的隐患，只有控制好这一问题，才能使房地产企业继续稳定的发展下去。

无论是大企业还是小企业，上市公司还是非上市公司，对企业的财务风险的分析都是必要的，不仅仅为企业减少了危机和损失，还能够帮助企业获得更高的利益，创造更多的价值。

2房地产企业财务风险的理论综述2. 1 财务风险的涵义在我国，财务风险在狭义上来讲只是指的筹资风险，就是说企业用举债来经营的风险。

在广义上来讲不仅仅只是筹资风险，还包括房地产企业在经营过程中带来的一些不确定的损失。

而我们所能做的就是尽量的减少财务风险，因为收益的增加必然伴随着财务风险。

2. 2房地产企业财务风险的成因2. 2. 1 内在因素房地产行业资金密集，而且投资的规模也是很大的，其开发的时间又较长，所以资产周转的速度比较慢、风险比较高。

一旦投入，资金在短时间内就很难被收回来。

除了自有的资金以外，房地产企业的资金主要就是预收款项、经营性欠款和银行贷款，但是自有资金占很小的比率，大多是银行贷款，所以更增加了企业的财务风险。

2. 2. 2 外在因素国家相关的经济政策对房地产企业的影响也是很大的，如果政府对货币政策进行调控，比如将贷款的利率提高、将房贷的首付比率提高都会影响甚至增加企业的财务风险。

地区经济发展的水平也会影响房地产的销量，如果当地发展水平较好，那么这一地区人们的收入也会比较高，人民生活水平提高了，就会对房地产有了更高的需求，从而促进当地房地产企业的发展。

相反的，如果当地的经济发展水平低下，则会扼制房地产企业的发展。

2. 3房地产企业财务风险的分类2. 3. 1 筹资风险筹资风险是指企业由于自身的负债经营所产生的，因没有能力来偿还本金和利息而使企业陷入了困境，严重的情况下可能会造成破产。

资金是一个企业必要的条件，尤其是房地产这种资金密集型的企业，自有资金不足而去银行借款导致负债经营，潜伏着资不抵债的可能性。

2. 3. 2 投资风险投资风险是指企业在投资的过程中和投资完成了之后，因为一些不确定因素的影响，使企业的效益不能够达到预定的水平，进而使企业在盈利方面和偿债方面产生风险。

然而对于房地产这种企业，在大额利润的驱动之下，房地产企业往往不会注重对经济适用房这类低额利润品的投资，而倾向于对中、高档商品住宅的投资，所以一旦投资便需要大量的资金，在短时间内难以回收。

并且现在有很多人买不起房子，更别说是高档住宅了，就会导致商品房空臵，使供求矛盾恶化，加大投资的风险。

2. 3. 3资金回收风险以及收益分配风险资金回收风险主要表现为企业在房屋销售之后，由于时间和金额的不确定性而引起的风险。

收益分配风险主要是企业因收益分配方式不合理而对企业的持续经营以及连续的资金流入可能带来的风险。

无论是在留存收益方面还是股息分配方面，处理的不恰当都会对房地产企业留下隐患。

2. 4房地产企业财务风险识别的基本方法2. 4. 1 财务报表法财务报表法就是依据企业的相关资料，来识别以及分析房地产企业的每一项财产和经营活动的发生可能会遭遇的风险。

其中最常见的财务资料就是资产负债表、现金流量表和利润表。

财务报表分析法是房地产企业经常用来识别财务风险的方法，因为房地产企业的发生的各种业务、经营业绩的好坏都会体现在企业的资金流上，由风险所造成的各种损失和企业管理风险的各种费用也都会详尽的在财务报表上体现出来。

2. 4. 2 财务指标分析法财务指标分析就是指总结以及评价企业的财务状况和经营的成果，主要包括盈利能力指标的分析、偿债能力指标的分析、运营能力指标的分析以及发展能力指标的分析。

通过指标的分析，就可以看出房地产企业所存在的一些问题，加以改善，可以有效地防控其财务风险。

还可以将近几年的财务指标进行对比，就能够总结出其不足，加以防范。

3宝龙地产财务风险分析3. 1 集团基本情况简介宝龙地产的全称是宝龙地产控股有限公司，它是中国的第一家在商业地产上市的企业，它的主要经营范围是大规模、质量高、多种产业态的综合性商业地产的项目。

它的主要的产品就是“宝龙城市广场”，是一个集聚购物商场、美食店、娱乐、品牌店、文化场地、休闲场地、住房以及酒店为一体的大型的城市综合体。

3. 2影响宝龙地产筹资风险的财务指标分析影响筹资风险的财务指标主要有短期的偿债能力指标、长期的偿债能力指标和营运能力指标。

短期偿债能力通俗说就是指企业对到期债款的偿还能力。

如果短期偿债能力有问题，企业的经营管理人员就要想方设法的筹集资金来偿还债款，否则就会增加企业筹资的难度，带来风险。

长期偿债能力和短期偿债能力相似，表现为企业承担债务的能力和偿还债务的能力，企业的偿债能力越强，债权人就有越高的安全程度，就更容易筹集到资金以及偿付债款，减少筹资的风险。

营运能力决定着企业的获利能力以及偿债能力，营运能力强可以加速企业资金的周转速度，使资金快速变现，自有资金增加，在筹集资金时，自有资金的占比大就会减轻企业的财务负担。

3. 2. 1短期偿债能力指标分析2014年宝龙地产的流动比率和速动比率下：流动比率=流动资产/流动负债=281. 47/188. 54=1. 49表 3 -1 2014年流动比率同行业对比和其他的行业相比，房地产企业整体来说，资金的变现能力就比较的弱。

2014年房地产行业流动比率的平均水平是1.83，和平均数据相比，宝龙地产的流动比率偏低。

和同行业的其他企业来比，宝龙的流动比率也较低，说明宝龙地产的偿债能力还是不强的，大量的银行借款必定承受着巨大的财务风险。

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债=（281.47-198.3）/188.54=0. 44表 3 -2 速动比率同行业对比房地产行业主要是负债经营的，产品的建设周期比较长，存货的价值大，因此房地产行业的速动比率也在较低的水平上。

根据以往经验可知，速动比率保持在1：1的水平上是比较正常的，短期偿债能力就有比较可靠的保障，速动比率过低，企业的短期偿债风险就较大。

宝龙地产的速动比率不太低，但是与同行业的其他企业相比还是不占优势的。

3. 2. 2长期的偿债能力指标分析对于上市的房地产企业来讲，主要是依靠长期偿债能力指标的分析，来判断能否保证在房地产项目的建设过程中的资金流，并且判断出是否有能力偿还长期借款，为以后企业筹资做好基础工作。

2014年宝龙地产的相关长期偿债能力指标分析：资产负债率=负债总额/资产总额×100%=365. 43/571. 53×100%=63.9%资产负债率表达的就是债权人的资金占全部资金的比例和企业的资产对于债权人权益的保障情况。

一般来说，资产负债率低于50%是较好的，说明企业的偿债能力强。

宝龙地产63. 9%的资产是通过不同的债务融资筹集到的，其余的36.1%是自有的资金，说明宝龙地产大部分是通过外来借款筹集资金。

表 3 -3 2010-2014年宝龙地产资产负债率由表可知，从2010 年到2014年宝龙地产的资产负债率是逐渐增大的，表明企业的偿债能力下降了，偿债风险有所增加。

流动资产比率=总流动资产/总资产=281. 47/571. 53=0.49权益负债比率=所有者权益的总额/总资产=206. 08/365. 43=0.56长期负债比率=长期借款的总额/负债的总额=142. 94/365. 43=0. 39从以上数据可以得出：宝龙地产资产的流动性还是比较好的，几乎有一半的资产都是流动资产。

但是长期负债占的比例较大，说明在长期的融资过程中，债务资本仍然是很重要的一部分，长期偿债压力大。

3. 2. 3 营运能力指标分析营运能力可以帮助企业利用资产来赢取利润。

营运指标主要反映了企业的资金周转情况，流动性越高，周转速度越快。

高的资产周转速度对应强的偿债能力。

2014年宝龙地产营运能力指标分析:存货周转率=主营业务成本/存货平均余额=68. 8/173. 6=0. 4一般来说，存货的周转率越高越好，表明企业的销货成本增加，房地产的销售数量增加，销售能力强。

2014年房地产行业的存货周转率行业平均水平是0. 36，而宝龙地产2014 年为 0.4，高出了行业平均水平，说明宝龙地产今年的销售能力挺强。

但是小的存货量不能够满足消费者的需求，有可能会导致供不应求。

应收账款周转率=主营业务收入/应收账款平均余额=96. 62/11. 41=8.47应收账款周转天数=360/应收账款周转率=360/8. 47=42.5表 3 -4 2010-2014年宝龙地产应收账款周转率趋势的，但是从2012年到2014年又发生了回涨，说明宝龙地产能够把握住尺度，收款政策加强，才能够缩短收款与销售的时间，及时规避风险，提高短期债务的偿还能力。