区域办公状况
区域写字楼档次及市场认可度均较低，但项目邻近区域存在一定商务办公需求
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项目地块
该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤
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项目地块
该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤
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项目整体规划
总占地145亩，建筑面积55万方，涵盖集中商业、商业街、住宅、SOHO及酒店等
洋华堂、优品道等。
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区域住宅状况
区域大型居住社区聚集，人口数量庞大，但档次普遍偏低，消费力有待提升
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区域商业状况
所在城西商圈以中低档次商业为主，微观区域大型综合商业、品质商业存在较大空白
区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场个社区底层商业，档 次以中低档为主，较为经营成熟； 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性弱，该项目与区域互补性较强； 以区域总居住人口75万人计算，目前人均商业面积仅0.26平方米，远低于成都市当前1平方米的人均水平，商业供应严 9 重不足。
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项目总体量100万方 30万方商业体量，在成都已启动的购物中心里位列第一； 3000个商业车位，城北最大，成都前茅。
住宅：40万方
持有商业：22万方
SOHO及公寓：8万方
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项目概况（1）
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项目概况（2）
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项目概况（3）
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项目特色
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项目特色
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客户分析
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形象定位
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推售节奏（一期）
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项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
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项目优势
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项目劣势
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住宅—户型
住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米
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住宅—户型
住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米
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住宅—户型
住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米
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住宅—园林及建筑
住宅组团均采用围合式布局，从而营造了7000平中庭景观，建筑里卖弄采用了经典
的现代主义建筑风格，造型简洁。
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Part 2
龙湖·北城天街
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项目简介： 成都龙湖北城天街项目位于政府规划的北改 核心区域——五块石片区，占地近300亩， 70万方的城市综合体拥有30万方的大体量
商业，对城北居住环境、商圈升级推动巨大，
如同“北改”心脏强劲助推城北变革。天街 周边交通动脉疏通也将扩张其商业辐射面， 形成品质集群围聚的城北中心，共赢时代变 革。
• 占地458亩，总体量达180万平方米；
• 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中 央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区；
• 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、
IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街公馆
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产品分析—天街公馆
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产品分析—天街公馆
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产品销售及持有状况
6635ຫໍສະໝຸດ 推售节奏及价格走势36
户型赏析—高层
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户型赏析—花园洋房
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户型赏析—花园洋房
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广告策略-具体形式1
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广告策略-具体形式2
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广告策略-具体形式3
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特色活动
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总结与启示
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总结与启示
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Part 2
龙湖·时代天街
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区位分析
龙湖时代天街是目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心
城市综合体专题研究
——成都龙湖天街系
策略中心 2014年7月
1
龙湖地产简介
2
龙湖商业发展战略
3
龙湖商业产品线
4
龙湖商业产品线
5
Part 1
龙湖·金楠天街
6
项目区位
位于西2.5环、外双楠片区，尽享地铁七号线及多条城市干线
所处区位：该项目地处外双楠片区，出于 城市西2.5环-3环之间,西邻午后国际新城， 北接光华和外浣花片区，东临双楠片区， 南连红牌楼片区。 交通条件：项目西邻晋阳路，东临晋吉北 路，周边交通十分便利三环路与2.5环近在 咫尺，规划中的地铁七号线依附2.5环，预 计2015年即可开通，届时交通将进一步提 升。 片区配套：教育配套——果晏中星幼儿园、 青苹果幼儿园、太平小学、晋阳小学、晋 阳中学等医疗配套——成都武侯西南医院、 晋阳医院、妇幼保健院、康华骨科医院、 康骨医院；商业配套——千盛百货、伊藤
五重垂直绿化
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
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集中商业
项目集中商业共计13万方，采用自持经营的方式，目前已确定部分类型的主力店
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峡谷式商业
峡谷式风情商业街共3-4层，采用“先招商、后销售”的方式，主打大客户整层出售
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峡谷式商业
峡谷式风情商业街共采用日本南坡城峡谷式商业理念，注重体验式购物环境的打造
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SOHO
SOHO产品临晋阳路昭示性较好，日供仅54元，是区域较为稀缺的小户型投资产品
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产品分析—天街MALL
天街主力店 大型百货商超 五星级影院 家电数码城
天街主力店 整个天街产品线丰富，包括HM、优衣库、zara、Jackjions、only等
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产品分析—天街MALL
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产品分析—时代天街
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产品分析—时代金街
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产品分析—时代金街
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心；
• 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
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项目概况
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产品分析
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产品分析—业态
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产品分析—天街MALL