40-70
0.5 （强销期）
五角丰达 23000-25000
84%
36-98
0.05
--
138-178
--
--
78-252
--
100%
（当月售馨） 170-180
0.7
滨江经典 30000
天科国际大厦 28000
--
90-175
--
北美广场 35000-40000
项目
数据来源：佑威系统、网上房地产
住宅类：
从供求环境、升值潜力及去化速度分析，居住类产品更具市场运作空间。 解决问题一：居住类产品
解决问题二：如何塑造居住类产品？
1、什么级别的居住类产品？
价值传承
外滩价值外溢、未来同样是滨江豪宅指标区域
海珀日晖 尚海湾豪庭
白金湾府邸
绿城黄浦湾 华润九里外滩
丰盛皇朝
本案 第四承脉
汤臣一品 财富海景 世茂滨江
第三承脉
东外滩
南、北外滩：尚海湾、海珀日晖、白金湾 60000-100000元/㎡
第二承脉
浦西外滩滨江：绿城黄浦湾、华润外滩九里 70000-100000元/㎡
第一承脉 浦东陆家嘴：汤臣一品、财富海景、世茂滨江 80000-140000元/㎡
外滩价值不断外溢延伸，东外滩同样将成为未来滨江豪宅 的指标区域。
29%
1.5
44
73%
4.8
白金湾府邸
住宅
2019.05
136
52
38%
2.2
单体式豪宅去化率、速度要相对慢于传统豪宅类产品。
案例分析
407㎡ 327㎡
御华山
体量 立面 物业类型
项目介绍
占地5838㎡
建面25000㎡
超现代风格
玻璃幕墙
一栋办公性质高层
总户数52户 国际时尚
户型面积 装修情况 会所功能 物业管理
80000-90000
--
御华山
办公
100000
--
单体式豪宅
海珀日晖
住宅
100000
--
白金湾府邸
住宅
60000-120000
--
--
--
87841
--
--
62664
69280
11%
--
67023
74275
11%
39536
58171
104600
41%
单体办公性质豪宅价格、价值涨幅同样可以运作一线豪宅价值表现。
微观价值涨幅： ——办公性质个案价值平稳，09年市场利好下涨 幅仅33%； ——豪宅性质个案溢价空间大，09年市场利好下 涨幅达133%，升值潜力、溢价空间远大于同区域 办公市场；
杨浦宏观市场
区域住宅供求环境同样好于办公
单位：万㎡
30 25 20 15 10
5 0 供应量 成交量 供求比
2005年 2.4 3 0.80
138
88
176
1.43
0.78
数据来源：佑威系统、网上房地产
住宅市场供求相对平衡
——年平均供求比1.00 ——政策年需求萎缩，出现供大于求；市场火爆 年，需求旺盛，供不应求；
溢价空间
住宅类溢价空间大于办公
单位：元/㎡ 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
--
在售 橡树湾
2019.03.18
42000精装
40
40
住宅
未售 滨江经典 预计5、6月份
30000
138
--
办公类： 五角场板块23000-25000元/㎡； 东外滩板块价格落差大，无轨道、无江景28000元/㎡； 北美广场临近北外滩、江景、轨道交通支撑，价格最高35000-40000元/㎡；
18%
办公成交均价 住宅成交均价
2005年 13912 8800
05-09年住宅、办公均价涨幅
办公：8%年涨幅
住宅：17%年涨幅
2006年 13136 9655
2007年 14694 10556
2008年 17126 13971
2009年 18356 16193
单位：元/㎡
北外滩豪宅、办公价格涨幅（白金湾、上海国际）
7-29层：一层两户；327、407㎡ （46套） 30-35层：一层一户；737㎡（6套）
问题①：面积段单一、分割相对偏大；
毛坯
问题②：不做精装修交房、内部自行分割；
2000㎡
问题③：办公性质、限制外籍人士购买；
LOUNGE BAR、专用御厨水晶宴会厅、日式料理烧烤宴会厅、 恒温泳池、SPA水疗
09年成交均价 （元/㎡） 81142 70827 42311 63291 52750 52174 107297
10年成交均价 （元/㎡） 85243 117137 57142 68710 82670 60919 158638
年均涨幅 5% 22% 27% 9% 57% 15% 12%
济南路8号
办公
（㎡）
（万方）
橡树湾
财富国际广场
42000（精装）
24000
在售 办公
财富国际 广场
天科国际 大厦
2019.05.10 2009.03.12
24000 28000
524
94
133
112
五角丰达 预计5月底开盘 23000-25000
214
--
未售
北美广场 预计5月底开盘 35000-40000
207
区域属性
项目名称：秦皇岛路侯船楼 项目性质：集滨江商务、酒店、休闲、娱乐、旅 游、居住于一体的特色综合服务区 目前功能：世博水门 未来定位：滨江高端商业、时尚平台；游船会所
南浦大桥
未来商务、居住属性共同发展
东外滩 杨浦大桥
项目名称：复兴岛
功能定位：世界级居住博览岛
以体育竞技、国际金融机构和跨国公司 CEO 俱 乐 部 、 国 际 著 名 大 学 校 长 论 坛 与学术交流等功能为主的，面向社会开 放的特色功能区
23.3 42.2 0.55
数据来源：佑威系统、网上房地产
住宅市场供不应求
——年平均供求比0.83 ——历年供应量跟不上市场需求，长期处于供小 于求；
杨浦微观市场
区域住宅资金回笼速度、价值释放好于办公
物业 销售 类型 状态
项目名称
推盘时间
对外报价 （元/㎡）
所推体量 销售量 （套） （奥）
销售率
户型面积 月均去化量
滨水“东大门” 促使杨浦东外滩 形象提升
文化底蕴
目前价值 发展趋势
世博园区
现代文化 世博园区
6-10万
国际金融中心
国际航运中心
国际金融、航运、 会议配套中心
百年外滩 海派文化
8-14万
---6-10万
百年教育、百年 市政、百年工业 百年海派历史文 化
----
东外滩，同级别于南、北外滩形象的城市滨江区域
项目名称 嘉里华庭 翠湖天地 尚海湾豪庭 华润外滩九里 绿城黄浦湾 财富海景 汤臣一品
性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
单体式豪宅
传统市中心地段 滨江稀缺资源
济南路8号 御华山
海珀日晖 白金湾府邸
办公 办公 住宅 住宅
价值对比
类型 社区型豪宅
项目名称 嘉里华庭 翠湖天地嘉苑 尚海湾豪庭 华润外滩九里 绿城黄浦湾 财富海景 汤臣一品
办公市场常年供大于求
——年平均供求比1.28 ——无论是政策年，还是市场火爆年，一直处于 供大于求的态势；
2006年 183 162 1.13
05-09年上海住宅市场供求比
1.60
1.40
1.20
1.00
0.80
0.60
0.40
2007年 145 201 0.72
2008年
0.20 2009年
126
自身条件：仅凭“滨江”，足以联想到“豪宅”; 自身形象：东外滩代表性个案； 区域形象：传承外滩价值，同级别于其他外滩价值的滨江豪宅指标区域；
项目是沿承滨江豪宅价值、代表东外滩居住形象的全市型顶级居住产品
解决问题二：全市性、顶级居住类产品（第二集团）
解决问题三：办公类性质豪宅的市场瓶颈、如何突破？
面对项目单体式，同时又是办公性质的豪宅，是否能打造顶级居住产品？
单体办公性质豪宅价值运作不低于传统豪宅
性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
目前对外报价 （元/㎡） 90000 120000 60000 100000 --140000
07年成交均价 （元/㎡） --27359 --37644 142199
08年成交均价 （元/㎡） -84085 30362 --50841 --
未来形象
价值、形象将看齐滨滩
陆家嘴
本案
世博园区 南外滩
南外滩
外滩源
北外滩
东外滩
区域背景 政府规划
功能定位
背靠卢湾成熟区域 依托外滩成熟区域 虹口区旧城改造
2019世博会
催生浦西卢湾滨 江裂变
改革开放20年
推动浦东陆家嘴 的崛起
国际航运中心
形成虹口北外滩 形象巨变
杨浦区旧城改造
项目名称：东方渔人码头 功能定位：为上海航运中心开展配套服务的国际采购中心
集滨江商务、酒店、休闲、娱乐、旅游、居住于一体 的特色区域 ；
东外滩：居住商务同属城市顶级区位条件。
宏观供求
住宅供求环境好于办公
单位：万㎡
250
200
150