初级阶段
时 间 阶段特征 1993-1997年
发展阶段
1998-2000年
商住阶段
2001-2005年
专业写字楼阶段
2006年-至今 中国入世成功，大量国 内外企业进驻长沙； 高档专业化成为了写字 楼的主流发展方向； 硬件配臵以及物业管理 方面的水平明显提高， “5A”智能化出现
企业数量快速增长，高 市场初步启动；
湖南新闻大厦 建鸿达现代城 银华酒店 亚大时代 湘域中央
一点：火车站；
三线：五一路、芙蓉路、韶山 路沿线
顺天财富中心 华美欧国际 湖南文化大厦 五一新干线 嘉顿新天地 凯旋国际 维一国际 平和堂商务大厦 通程酒店 佳程大酒店 名汇达广场 金源大酒店 联合商厦 新世纪花苑
酒店式写字楼 公寓式写字楼
新时空NO.1 BOBO国际
3、公寓及商住楼
分布：主要位于市区成熟路段； 入驻企业：本土创业型企业、小型民营企 业；外省企业驻长办事处； 企业入驻的原因： ①租金在1元/㎡/天左右，价格相对较低；② 地段较好，周边配套成熟；③宜商宜居。 客户：以省内中小规模的科技、房地产、文 化传播类企业为主； 产品：整体档次较低，以中小户型为主，兼 顾居住办公。
12
10
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Part 2
长沙写字楼市场发展概述
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长沙写字楼供求概述——供应量
2010年前，年均供应量约为9万平米/年
专业高档写字楼
中隆国际大厦 中天广场 第一大道 华美欧国际
11
10
五星级酒店写字楼
运达国际广场 通程国际大酒店 豪庭酒店商务楼 华天贵宾楼
湖南国际金融大厦 顺天财富中心 定王大厦 亚大时代 湘域中央 10 唯一星座 11 万达公馆 12 保利国际广场
普通酒店写字楼
银华大酒店商务楼 大华宾馆 金源大酒店
从各区写字楼2012年价格走势来 看，芙蓉区价格价格走势平稳，且一 直都在高位运营。岳麓区价格一直低 位运行。三县的写字楼成交量较小， 5、7月均没有成交。
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Part 3
长沙各类写字楼发展整体分析
长沙各类写字楼整体发展状况分析
2、星级酒店写字楼（四星、五星）
如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要 分布于长沙酒店与商业密集的韶山路、袁家岭地段； 租用该类写字楼的企业主要是各大知名企业驻长机构； 如美国约克、美国开利等等世界知名企业；以及金融、 房地产、IT通信业等能承租力强的实力企业； 企业入驻原因： ——物业管理水平高：酒店成熟的星级物业管理； ——商务配套齐全：星级酒店配套； ——更接近国际化：具备国际接待能力； ——更能彰显企业实力、符合企业品牌形象。
仍有距离
代表性写字楼 银华大厦 平和堂商务大厦 房地产市场萌芽阶段 关键词 第一代写字楼雏形初现 品质较低，地段较好 华侨大厦 华联大厦 商品房市场迅速发展，第 二代写字楼诞生 城市中心区域 顺天城SOHO 和府酒店公寓 写字楼市场进入SOHO时代， 酒店式公寓进入市场 长沙首次推出SOHO概念 顺天国际财富中心 运达国际广场 中天广场 伴随着城市综合体项目的增加， 高端写字楼出现。
Part6
写字楼市个案分析
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Part 1
长沙写字楼市场简介
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长沙写字楼发展历程背景
随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段
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长沙写字楼分布格局
写字楼主要集中五一广场商务区、 芙蓉中路商务区、 韶山北路
运达广场 恒隆国际 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵
分布情况（一点三线）
专业写字 楼
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长沙写字楼分类特征
从类型来看，分为专业写字楼、五星级酒店式写字楼、普通酒 店式写字楼。
酒店写字楼分布主要以高端酒店为依托；专业高端写字楼主要集中在芙蓉中路、五一路 、韶山路等繁华地带。
市场需求分析——2003-2009年，写字楼市场年均去化量为5万方左右，租赁，空臵率保持在15%-25%之间，均 正常水平，自2010年以来，写字楼成交量激增，每年成交量在25万方左右。 长沙优质写字楼历年空臵率保持在15%-25%之间，与其他二线城市情况基本相似； •长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大；2007年写字楼销售市场活跃，其入 住率也接近市场较低水平，约17%； •受到金融危机影响，销售市场的全面走低，2008年整体市场空臵率大幅上升到24.5%；尤其是中天广场采取 整层销售的策略，写字楼销售速度较慢，空臵率保持较高水平； •2009年，成熟优质写字楼楼宇和产权统一物业入住率稳定，保持在90%左右入住率；而新入市项目入住率也
定王大厦
汇富中心 蓝色地标 名汇达
4.1
3.0 3.6 1.59
2.0
2.0 1.0 1.25
85%
90% 80％ 85％
3
2.5 2.2 2.5
当地较为知名的企业
中等规模企业 中小型企业 中小型企业、外地公司的办事处
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2012年长沙写字楼市场专题报告
2012.9.21 湖南中原研究中心
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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导读
Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 长沙写字楼市场简介 写字楼市场发展概述 各类写字楼发展整体分析 写字楼技术指标分析 写字楼未来供应预测
新时空NO.1
本地公司购买自用为主
52-600
湘域中央
省内公司购买自用为主
1.7
1.62
75-85
湖南财富中心
本地公司/个人购买自用
2.3
1.5
130-189
上城金都
本地人投资为主
1.1
1.5
50-92
有所提高，市场表现回升。
•2010年，城市综合体项目开始增加，如万达公馆、保利国际广场、世茂铂翠湾等，目前仍然在建在售。
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长沙写字楼销售价格走势
芙蓉区、天心区写字楼成交价格领先其他各区，县城写字楼成交价 低于市区且走势起伏，主要是受成交量大幅减少影响。
中信实业银行、施耐龙、西门子等
知名外企和外省企业为主
运达国际广场
顺天财富中心 中天广场 恒隆国际大厦 湖南文化大厦 第一大道
约3
7.9 4.5 5.0 4.6 4.0
7158
5200 8000 4700 5000 4720
3.8
2.0 3.0 2.5 1.8 2.0
30％
100% 50％ 70％ 60% 70％
4.0
2.8 3.0 2.2 3.0 2.32
浦发银行、咨询公司
长沙知名企业 来自全国各地较为知名的企业 上市公司、房地产、通讯公司等 外企、中等规模的本地公司 金融投资机构等较为知名的企业 来自全国各地较为知名的企业
平和堂
6.0
7000
2.5
95％
3
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长沙写字楼市场步入市场化进程
始于90年代中后期。发展初期主要 以商住楼形式居多，物业品质普遍 较低；
从98年到2009年市场上共有可甄
别约80万㎡写字楼供应；其中长沙 优质写字楼的市场总体供应约为55 万㎡ ，年均供应量为7万㎡ ，供应
相对充裕。
注：上表为优质写字楼供应量，不包括商住楼及企 业自建。
100％
佳程酒店 金源 大酒店 湖南新 闻大厦 银华大厦
0.39
3.0
90％
包在租金里
2.98
只租不售
2.8
100％
包在租金里
4.16
1.3
90%
3.5
3.0
1.4
90%
3
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长沙各类写字楼整体发展状况分析
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长沙各类写字楼整体发展状况分析
1、专业写字楼
运达广场
规模：单体规模在3-5万㎡之间，规模适中； 档次：多为中档、中高档； 产品：外立面现代感强，但内部品质仍有待提升，产 品设计有一定亮点； 客户来源：房地产、IT、金融等企业成为主要客户来 源，地域来源上仍以省内为主； 客户需求：企业规模中等，对300平米以下面积需求 旺盛，整层甚至数层租赁的大客户较少； 物管及配套：物管水平有待提升，硬件及配套设施较 为不足；（物业管理费 2～4元/㎡/月） 租赁：整体较为理想，中高档写字楼出租率高。（租 金从1-3元/㎡/天不等）