XX年长沙写字楼市场环境分析1147553625兰丽华近年来长沙写字楼市场风起云涌。

华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财宝增值的气味。

在长株潭都市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。

一、长沙市目前写字楼进展分析（一）分布格局分析据长沙市都市总体规划，长沙市商务中心以芙蓉广场为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘雅路、展览馆路，南到人民路，总面积约为4平方公里。

集金融、商务、办公于一体。

另在河西新城、星马新城规划商务办公区。

目前长沙市写字楼的分布差不多是按此规划，写字楼集中在芙蓉广场邻近的芙蓉区北部和开福区南部。

长沙市中高档写字楼，要紧集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边配套成熟。

开福区：长沙之芯、建鸿达现代城、长远大厦、JF联合中心、宽敞大厦、中信大厦、长泰大厦、君泰大厦、四方大厦芙蓉区：亚大时代、中天广场、中隆国际、平和堂、文化大厦、顺天财宝中心、华美欧大厦、湖南信息大厦、蓝色地标、联合商厦、湘豪大厦、天平大厦、锦泰广场、湖南国际商务中心、千喜华城天心区写字楼要紧分布在芙蓉路沿线。

（都市之心、江山资源大厦、友阿大厦、新时空NO.1、华森大厦、心星国际商务大厦、标志长沙商务中心、汇源大厦）雨花区写字楼较少，分布分散，要紧分布在雨花区的西北部。

（东1时区、铭城国际、佳天大厦、三重大厦、志佳大厦、中南博远大厦、中建大厦）（二）租金价格区域分析开福区芙蓉区天心区雨花区由以上四个表格能够看出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是高端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。

开福区与天心区的租价与售价相当，进展态势处于同一水平，体系建设处于进展之中。

相较之下，雨花区租价较低，加之写字楼分布零散，还未形成一个完整的体系。

总的讲来，由于国内外一些大企业公司入驻长沙市，长沙市对高端写字楼的需要也越加旺盛，加上芙蓉区块已形成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，开福区、天心区与雨花区开发空间专门大，写字楼在一定时期内价格还有一个上升的空间。

经历2018年楼市黄金期，一些后起之秀的租价与售价都差不多上涨。

（三）高端写字楼调查1、租金水平2、附加服务目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供酒店服务、商务中心、代取物品、代收剪报、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备修理养护、行李寄存等软件服务。

同时，将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒服高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。

如顺天国际财宝中心、中天广场、亚大时代等项目，附加服务比较到位。

一样讲来，写字楼比的是硬件拼的是软件。

长沙市高端写字楼周边的配套设施杂乱无序、档次较低也是导致其在软件服务水平一直上不去的重要缘故。

3、入驻率分析从上表能够得出结论，由于长沙近几年自身经济进展的快速，再加上长株潭合并等政策的利好，许多国际型、全国型大企业（酒店、地产、网络科技行业等）进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求十分庞大。

4、配套设施调查长沙市写字楼周边配套设施丰富，位于中央商务区的的写字楼多为纯写字楼，配套多以周边商场为主。

非中央商务区的写字楼本身不纯粹，配套多以大厦本身酒店为主，且兼有其他商业，配套丰富但显得杂乱。

5、客户来源调查高档写字楼的使用者选择高档写字楼的目的是将高档写字楼作为自身企业的名片，要求写字楼的档次需符合甚至高于自身形象。

这类企业一样规模较大，金融、房地产、媒体、投资等行业的比例较大。

酒店写字楼：金融、投资、地产等行业高档写字楼：各行业大型企业中低档写字楼：小型企业、进展中的企业楼盘地段亚大时代五一路袁家岭华美欧国际五一路中天广场五一路与芙蓉路交汇处恒隆国际五一路与蔡锷路交汇处平和堂五一路黄兴路口文化大厦韶山路维一星城国际韶山路人民路口中建大厦韶山路顺天财宝中心芙蓉路解放路口佳天国际新城芙蓉路侯家塘定王大厦芙蓉中路二、 2018年长沙市高端酒店运行小结（一）要紧高端写字楼片区小结长沙市现有高端写字楼物业分为两个部分，一是酒店写字楼，以华天、通程、华雅等高档酒店为依靠，依靠高档酒店配套及服务吸引客户进驻，其客户一样为国际知名公司，如汇丰银行等；二是专业高档写字楼，要紧集中在芙蓉中路、五一路、韶山北路等繁华地带。

这些写字楼也已差不多售完，其入驻率都达到了85%以上。

这些区域差不多上老牌的商业区，周边配套成熟，然而差不多略显破旧，交通拥堵等不利因素也制约着这些地点的进展。

顺应政府滨江新城的规划，都市的中央商务区将会转移至环境和交通都较好地新城区。

另外，河西新城、星马新城正在规划商务办公区。

长沙市滨江新城规划图目前，长沙的高端写字楼分布差不多逐步形成各自具有特色的商务圈经济，它们分不是五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。

三个商圈写字楼分布格局成熟，形成了各具特色的气质和品貌。

（二）高端写字楼分布特点小结依照长沙市高端写字楼分布情形来看：1、目前，长沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈“日”字形。

三横：指五一大道、解放路和劳动路。

两纵：芙蓉路和韶山路高端写字楼差不多上分布在长沙市主干道沿线及“日”字型区域。

该区域差不多上涵盖了长沙CBD以及都市要紧商圈，商务、商业与环境都十分成熟。

2、高档写字楼要紧集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，再以此中心为原点向四周进行扩散。

三、长沙市高端商业回忆（一）2018年写字楼销售分析1、销售情形（价格及销售量）楼盘销售状况售价入驻率租价亚大时代只租不卖/ 95%（只租不卖）2元/㎡/天中天广场40% 均12000元/㎡50% 3元/㎡/天恒隆国际售完均5000元/㎡98% 1.8元/㎡/天平和堂平和堂所有/ 90% 3元/㎡/天文化大厦售完均5400元/㎡90% 1.8元/㎡/天惟一星城国际售完均4300元/㎡90% 1.2元/㎡/天顺天财宝中心售完均4800元/㎡90% 1.8元/㎡/天佳天国际新城售完均4350元/㎡60% 1.8元/㎡/天定王大厦售完均6100元/㎡80% 1.5元/㎡/天2、销售情形分析长沙市写字楼大部分为投资客购买，由物业托管出租。

差不多已售完，销售状况好。

作为一个新兴成长型都市，越来越多的大企业进驻长沙，中心型企业的进展也越来越成熟，关于高档写字楼的需求也更加迫切。

从上表能够看到,高档写字楼的入驻率都达到了90%以上，高于中档写字楼的入驻率，写字楼的销售率接近100%，这讲明长沙市的高档写字楼专门有市场前景。

中天广场采纳整层出租的形式，目前入驻率只有50%。

从中天广场目前的租售状态来看，长沙市入驻写字楼的企业多数规模不大。

（二）长沙市以后写字楼供应分析1.供给情形长沙市写字楼物业分为酒店写字楼和专业写字楼两部分，市场近年来进展较快，显现了顺天、中天等5A级写字楼，这是随着长沙经济的进展和招商引资等措施的实施带来的必定结果，大型企业的进展和成熟、国际型大企业的进驻为长沙市高档写字楼在长达进展提供了良好的市场环境。

2.现有产品特点（优点及缺点）作为一个进展中的二级都市，长沙市的写字楼市场有着以下特点：高档写字楼与商住两用楼共存，并都有强烈的市场需求，中低档写字楼处境尴尬。

一些处于创业初期的小企业受资金水平所限，租用专业写字楼将造成强大的成本压力，因此选择相对廉价的商住两用的物业。

而成长期的大中型企业考虑到公司形象的咨询题，情愿选择高档的写字楼。

高档写字楼的配套和服务也是吸引资金充裕的企业选择的重要缘故。

中档的写字楼却处于二者的夹层间，大企业看不上，小企业用不起，空置率较高，长沙市现有的高档写字楼要紧集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边环境成熟。

以文化大厦和亚大国际为代表，是较早开发的甲级写字楼，入驻率高，吸引了一些大企业和大量成长型的中型企业的进驻，但其楼面配套差不多相对老化。

以中天广场为代表的新建写字楼装修标准高，并具有酒店式公寓和商业等物业形式，都市综合体的特点明显。

此外，一些比较高档的写字楼存在的一个共性咨询题是停车位的严峻不足，这将会给整个写字楼产品、服务档次带来不利阻碍。

四、2018年长沙市高端酒店前景推测（一）2018年长沙写字楼市场评估及推测1、年度总环境（政策+市场）分析展望（1）楼市新政分析自2018年底以来，抑制性政策开始频繁出台。

2010年1月10日，国务院办公厅公布《关于促进房地产市场平稳健康进展的通知》，明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”。

随着“通知”的出台，估量中央相关部委及地点政府随后将响应要求连续出台一系列配套细则，“楼市利空”有“接踵而至”的可能；另外，随着以后加息周期的来临，如现有的“中性政策”不放松的话，受加息阻碍政策面将由“中性”转为“趋紧”。

尽管政策有“趋紧”可能，然而，历史讲明中央政府决策专门是货币往往滞后于市场表现，专门是物价走势。

即使货币政策收紧，对市场产生阻碍需要一段时刻，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，成效也需要慢慢开释。

政策的实施到效应的产生，还需要一个过程。

（2）宏观经济为地产行业带来可连续进展在近些年宏观经济波动较为频繁的情形下，长沙的经济差不多面仍旧保持着健康进展的态势。

虽讲目前政策“趋紧”已成为地产调控的主调，然而长沙近几年价格与一线都市相较涨幅平稳，因此，2018年长沙房地产市场将连续进展。

（3）商业投资型物业连续火热2018年土地市场供应已出现多元化特性，打造都市综合体项目将会是长沙以后几年的方向和主流，由于长沙楼市各种类型物业供应层次丰富，商业楼、写字楼等投资型物业一直深受“追捧”。

（4）写字楼产品趋于高端化，价格平稳增长由于长沙都市经济不断进展的客观要求（长株潭融城、都市规划扩张、交通日益便利、GDP增幅迅速），依照近2年长沙新城的规划、写字楼的租售价格情形以及入驻率等情形来看，写字楼产品将向高端化进展方向靠拢，新兴高端产品租售价都将有所上升。

2、长沙年度政策解析长沙市颁布了《长沙市举荐创业富民活动实施方案》，将发挥财政资金引导作用，健全服务网络。

估量今后五年，全市个体工商户年均增长l2%，到2019年达34万户以上；私营企业年均增长14%，到2019年达7.5万户以上；一定规模以上企业数年均增长5%，到2019年达2500户以上。