项目计划书
研究目的
环球国际投资（中国）有限公司拟开发苏州市区干将路项目。

为全面、深入、系统地了解苏州写字楼、商业及服务式公寓物业现状，对项目进行前期定位和产品建议，现邀请上海中原物业有限公司对苏州该类型物业现状进行分析研究从而为其提供决策参考依据。

研究范围
根据项目所处区域地理环境和市场环境，为更好得出有针对性的市场性结论，现对本次研究范围作以下拟定：
写字楼研究区域：苏州市区、新区、园区。

商业研究区域：苏州观前、石路商业区。

服务式公寓研究区域：苏州市区、新区、园区。

研究对象：研究区域内的写字楼、大型商业、服务式公寓。

研究内容
第一部分项目宏观投资环境分析
一、苏州宏观经济环境分析
二、苏州宏观房地产市场分析
第二部分苏州写字楼市场研究
一、苏州写字楼市场总体概述
二、研究区域写字楼市场现状
⏹区域写字楼供求分析
⏹区域写字楼市场空置率分析
⏹区域写字楼市场租售价格分析
⏹区域写字楼市场入住企业分析（产业分布、企业性质等）三、市场结论
⏹市场总结
⏹未来市场预测
第三部分苏州商业市场研究
一、苏州商业市场发展概述
二、研究区域商业市场现状分析
⏹商业分布
⏹经营业态与分割面积（包括主要品牌）
⏹租售价格分析
⏹租售情况分析
三、重点案例分析
⏹基本情况
⏹经营业态、分割面积规划
⏹项目定位分析
⏹项目销售推广策略分析
四、市场结论
⏹市场总结
⏹未来市场预测
第四部分苏州服务式公寓市场分析
一、苏州服务式公寓市场总体概述
二、苏州服务式公寓市场现状
⏹苏州服务式公寓市场供求分析
⏹苏州服务式公寓市场空置率分析
⏹苏州服务式公寓总体租售分析
⏹苏州服务式公寓客户情况分析
三、苏州服务式公寓重点项目
⏹基本情况
⏹规划设计要点评析
⏹项目周边环境、交通情况、配套设施介绍
⏹项目定位分析
⏹项目销售推广策略分析
四、市场结论
⏹市场总结
⏹未来市场预测
第五部分项目定位建议
一、项目初步研判
⏹项目优势分析
⏹项目劣势分析
⏹项目机会点分析
⏹项目威胁点分析
本部分将采用SWOT分析法来对项目进行综合研判。

二、目标客户定位
⏹客户市场细分
⏹细分客户市场选择
⏹目标客户锁定
本部分将采用STP法，通过相关细分变量来进行客户市场细分，为项目确定目标客户。

三、产品定位
⏹不同物业形态组合比较分析
⏹项目物业形态组合
⏹价格定位
⏹产品财务初步分析
➢成本分析
➢盈亏平衡分析
⏹项目产品锁定
本部分将采用同一供需圈及可比供需圈比较法对项目产品定位进行市场定量分析，同时为保证数据准确性对价格定位辅以成本法及市场比较法加以确定，针对可选组合类型通过初步财务静态评价指标（如全部投资的投资利润率、自有资金的投资利润率等）确定最佳方案。

研究进程和时间安排
本项研究预计需25天。

项目开始于双方签约之次个工作日，项目结束以报告移交为标志。

研究费用
项目预计研究费用为壹拾伍万元人民币。

委托人应于双方签约之日预付上述费用的60%，余款在正式报告移交后5日内清结。

上海中原物业代理有限公司
2003年1月。