均价 11000元/m2 （毛坯） 6000元/m2 （毛坯）
总价 400-2000万 100-400万
利用水体资源 开发酒店区，提升楼盘档次及成熟度 开发国际租赁社区（凤凰岛），体现安全尊贵，获取长期收益
酒店在二期以后成为后续产品价值的支点
酒店对大盘作用： 1、促进大盘销售 2、提升大盘价值
凤凰城酒店概况表
万华西安万华商业综合 体项目前期策划方案
路漫漫其悠远 2020/3/25
第二阶段结论回顾 酒店：五星级商务酒店，4万平米规模，379间客房
偶得客户 重要客户 核心客户
市区其他商务人群及 旅游人群
旅游客户
高新区商务人群、社 区人群、项目商业客 户
根据客户需求结合竞争分析，世联建 议项目发展
餐饮娱乐型 五星级商务酒店
花园酒店 中信广场
车程 50-60分钟
广州中心区
广园东快速路
凤凰城
广深高速
整个大盘分三期开发
开发分期及物业分布
独立别墅 联排别墅 洋房 公建配套
凤凰台 凤岭苑
凤
酒店
仪
苑
凤凰岛
凤泉苑
凤盈苑
增城荔枝文化区
公共 配套区
山体
凤湖苑 凤凰苑
凤凰城
凤雅苑 东门商业街
学校
凤翔苑
凤鸣苑 凤翠苑
一期 开发2500亩
？
3
28万方项目其他方向研判。塔楼方面，是否可做写字楼群
？裙楼方面，是否可做以大型百货为驱动力的大型商业？
本次汇报专题
一、五星级酒店是否要建？ 二、社区商业如何调整？ 三、28万平米商业项目其他方向可行性研判
专题一：
五星级酒店是否要建？
1.开发五星级酒店对大盘作用如何？ 2.五星级酒店投资回报周期是否可观？ 3.对于是否建设五星级酒店的判断
客户可预见成熟生活氛围，并体现开发商实力 随着住户入驻，超市、便利店、球类活动等经营状况良好
凤凰城配套项目一览表
商业
商业中心（2万m² ）、东门商业街（200家商铺）、大型超市（规划 中）、肉菜市场（现以1000㎡的农贸市场作为先期配套）
运动 康体中心（3300m²）、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m²）
房间类型 普通标间 豪华标间 普通套房 豪华套房
面积占比 约50％ 约35％ 约14％ 约1％ 100％
总建面 13000平米 9100平米 3640平米 260平米 26000平米
数量 227 127 24 1 379间客房
套内面积 约40平米 约50平米 约106平米 约182平米
价格 500元 700元 1000元 2000元
开盘时间 酒店规模 标间房价 配套情况
经营情况
2002.5
酒店开业时间 2003.11
占地300亩，建面8.28万㎡
客房数 575间
面价：1080 团体：428
会议设施
21个会议室共5244㎡，最大 会议室可容纳超过1500人
自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒 吧、咖啡厅、OK歌舞厅、桑拿按摩、香薰水疗（spa）、美容美发中心、 健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。
社区商业：3.4万平米社区购物中心+街铺
社区购物中心总建面3.4万平米，全部持有
4F 健身1200平米
社区影院4000平米
女子休闲会馆800平米
3F 电器专卖2000平米 2F 电器专卖2000平米 1F 运动主题2000平米 -1F 大型超市10000平米
大型餐饮4000平米
儿童主题馆 2000平米
1.开发五星级酒店对大盘作用如何？
案例研究：
借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘的作用
区位
行政区划隶属增城，区域成熟度不高 邻近广州经济开发区、新塘开发区 紧邻广园东快速干线
自然资源 地块内、地块边缘都有山体资源，生态环境好
规模
总占地12000亩 已开发约5000亩 约5000户，2万人
开盘时间 2002.5.1
品牌专卖3200平米
品牌餐饮 品牌专卖 1000平米 1000平米
品牌餐饮 800平米
地上每层面积6000㎡
-1层面积10000㎡
28万平米商业：“奥特莱斯方案”或“家居
建材+餐饮休闲娱乐方案”
方案一：奥特莱斯
一期商住公寓
二期酒店服务公 寓及写字楼
塔楼
商住 公寓
商住 公寓
商住公 寓
酒店服 务公寓
SOHO 写字楼
临主干道地块大规模启动 多物业类型开发 集中式公共配套区落成 酒店动工
二期 开发1300亩 开发山景地块 开发纯别墅 学校开学 酒店试业
三期 开发1200亩 文化、品位型公建 带动边缘地块开发 多物业类型开发
一期通过大量配套快速展示，客户可预见成熟生活费氛围，并
体现开发商实力，酒店作为其中一个配套提升了项目档次
裙楼 西三环
方案二：家居建材
+餐饮休闲娱乐
塔楼
商住
商住
商住
公寓
公寓
公寓
经十三 路
酒店服 务公寓
SOHO 写字楼
裙楼 西三环
一期
二期
经十三 路
万华集团反馈
1
酒店是否要做？酒店是否对大盘价值带来很大提升？在
财务上收益如何？能否实现财务滚动开发
2
社区商业业态和建筑形态调整。社区商业能否减少占用
DK6、7用地的指标；能否减少一些在北石桥 已有的业态
•酒店经营二年，逐渐走上轨道，入驻率近70％，来自香港的旅行团较多， 也有日本（韩国）商务团 •周边外资公司（缛索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛 •会议条件好，2004年接待了700多个会议
休闲 增城荔枝文化村（占地13.3万m² ）、美食街（1.2万m² ）
文化 图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m²，规划中）
教育 凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m² 会所 24小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活
动室、花园泳池
酒店 占地300亩
医疗 社区医院
▪ “五一”黄金周内首推单位售罄，当年后续销售月均300套左右， 人气急速聚集，推动社区快速成熟
独立别墅
联排别墅
二期与三期成功转向开发高价值物业
利用山体资源 建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润
类型 半山别墅（凤凰苑） 非半山别墅（凤湖苑）
凤凰城二期独立别墅价格对比表
单位面积 328-1929m2 191-633m2
一期结合低价和丰富产品组合，大盘席卷市场
独立别墅 联体别墅 洋房公寓
套数 260套 120套 600套
凤凰城首期首推产品概况表
单位面积 220-600m2
单位售价 88万元起（毛坯）
160-180m2
50万元起（毛坯）
55-177m2
2800元/m2 （带装修）
户型数 22种 9种 30种
▪ 首期开发约2500套，其中首推约1000套