类别：方案类
【编号：20080318】
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□TRNRL®
恒辉地产顾问机构
房地产房价组成部分
（一）成本法公式
计算公式：
房价二土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润
房价二土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）
+ （营业税+所得税）+
开发利润
项目 序号 项目 项目内容及标准 约占房价比例
土地费 用
1
土地费用
土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等
单方土地成本-总地价/ （建设用地面积*容积率）
30—50%
300万/
亩以下：
30%
左右
300万/
亩以上：
40%
左右
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前期开
2
前期工作费
用
地质勘探费：基地面积 X （2-3 ）元/川 文物勘探费：基
地面积 X2元/川 总体规划设计（规划、建筑、景观设计）
多层8-10元加，高层15-20元m 人防收费：自建人防不
交
三通一平费：10-15元/ 〃（根据地面情况） 围墙、定位
放线费、供水、供电、雨水、污水等
3—5%
发成本
3
建筑工程费
用
建筑安装费用和材料设备采购
多层：500 —600元/平米
小高层：1100 —1200元/平米
高层：1500 —1600元/平米
超高层（25层以上）：1800 — 2000元/平米
15% — 30%
多层：约
15%
高层：约
30%
4
基础及市政
市政配套费：170兀/^ 5—
10%
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配套
道路及硬化、绿化：20兀/平米（根据规模大小，大
项目费用低）
人防异地建设费及其它
开发 费
用
5
管理费用
办公、招待、差旅、员工工资等，约
2%
6-8%
6
财务费用
贷款利息、公关费，约
2%
7
销售费用
策划、销售、推广等，约
3%
8
不可预
见费
未列入预算的各项预算外开支，约
2%
税费
9 营业税+ 所得税 约销售收入的13% 12%
开发 利润
10
利润-销售收入土地成本开发成本开发费用
-税费
10—20%
一般
15%
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房地产房价举例
以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例
项目 建筑指标
总占地面积
100
亩
建筑用地面积
89
亩
建筑面积
177822
平米
各项目建筑面积
其中住宅155000平米,商业20000平米，其它2822平米
容积率
3.0
住宅综合价
5000元/
川
商业
8000 元 /
^
销售收入
93500
万
各项成本计算
项目 序号 项目 项目内容及标准 约占房价比例
土地费 1 土地费用
:土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等
总地款:35000万
ETERNAL®
齿遐匏严.煎问忸旳 类别：方案类 【编号：20080318】
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用
单方土地成本-总地价/ （规划用地面积*容积率）
单方:1970元/平米
占住宅价
39%
前期开 发
成本
2
前期工作费 用 地质勘探费：基地面积 X （2-3 ）元/川 文物勘探费：基地面积 X2元/川 总体规划设计（规划、建筑、景观设计） 多层8-10元/^，高层15-20元/^ 人防收费：自建人防不交 三通一平费：10-15元/ 〃（根据地面情况） 围墙、定位
放线费、供水、供电、雨水、污水等
2133
万
单方：120元/平米
占住宅价
3%
3
建筑工程费
用
建筑安装费用和材料设备采购
多层：500 —600元/平米
小高层：1100 —1200元/平米
高层：1500 —1600元/平米 超高层（25层以上）：
1800
—2000元/平米
23116
万
平均建安：1300元/^
占住宅价
26%
4
基础及市政
配套
市政配套费：170兀/^
道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大
项目费用低）
3555
万
200 元/ m
2
占住宅价
4%
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人防异地建设费及其它
开发 费用
5
管理费用
办公、招待、差旅、员工工资等，约
2%
7000
万
390 元/ m
2
占住宅价
7.8%
6
财务费用
贷款利息、公关费，约
2%
7
销售费用
策划、销售、推广等，约
3%
8
不可预
见费
未列入预算的各项预算外开支，约
2%
税费
9
营业税
+
所得税
约销售收入的
13%
12155
万
680 元/ m
占住宅价的
13.6%
开发 利润
10
利润-销售收入土地成本开发成本开发费用
—税费
10541 万，约 11%
占住宅价的
12%
（二）销售法公式
房价二二土地成本+开发成本+开发费用+税费+ 利润+ （附加值价格）
房价二二土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售+财务+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）
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+开发利润+ （品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+
其它价值）
1
、品牌价值
一级品牌：
300 —500元/
平米
二级品牌：
200
—300元/平米
三级品牌：
50
—
100元/
平米
2
、 成熟价值：
大盘：200 — 500兀/平米
中档楼盘：100 — 200元/平米
3
、 升值价值：
升值潜力大：500 —1000元/平米
一 般：100 — 300元/平米
4
、 物业价值：
一级知名物业：300 — 500元/平米
米
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