物业公司工程部维修班组整改方案篇一：维修整改方案万科魅力之城一期二标细部整改方案泥工班组：一．墙面空鼓、裂纹修补及阴阳角方正偏差大于5mm修复：1. 检查空鼓面、裂纹及阴阳角偏差，确定空鼓点、裂纹处需要切割的范围及阴阳角方正偏差大于5mm的整改数量。

2. 沿空鼓点、裂纹边缘或阴阳角两侧归整切割，如空鼓面积较大，则把空鼓面分割成数块。

3. 凿除切割范围内抹灰面，直到漏出结构层，清洗接触面。

要求凿除工作细致，且应避免震动空鼓点周边的粉刷层，以免造成再次空鼓修补。

4. 砂加砌墙面刷砂加砌专用界面剂，砼墙面刷素水泥浆（掺801胶水），要求胶水掺和比例正确。

5. 墙面必须分两次以上粉刷。

6. 养护一周之后，检查；合格后加网格布面层批腻子。

7. 维修时空鼓点及裂纹周边的墙面污染清理干净，并做好落手清工作。

二．地面裂纹、空鼓修补：1. 检查空鼓面，确定空鼓范围。

2. 沿裂纹两侧、空鼓点边缘归整切割，如空鼓面积较大，则把空鼓面分割成数块。

3. 凿除空鼓范围内细石砼找平层或水泥砂浆面层，直到漏出结构层，清洗接触面。

4. 刷素水泥浆（掺801胶水）5. 浇筑地坪，要求严格控制平整度及高程。

6. 养护一周后，检查；7. 维修时清洗周边污染，做好落手清工作。

三．墙地砖空鼓修补：1. 检查空鼓面，确定空鼓范围。

2. 沿空鼓点边缘归整切割，如发现墙砖粉刷基层也空鼓，则切割至结构层。

3. 墙砖粉刷基层空鼓处理方法同上第一条。

抹灰面达到要求后，才能进行墙砖铺贴。

4. 用专用粘结剂铺贴墙地砖。

5. 清洗墙地砖，养护一周后检查。

修补时清理周边污染，做好落手清工作。

防水班组：一．厨房、卫生间、阳台渗漏维修：1. 盛水48小时后，检查渗漏点，确定渗漏点及渗漏范围（或者根据物业细部整改单查找）。

2. 沿渗漏边缘归整切割，凿除渗漏部位，清洗干净。

3. 用快速堵漏材料进行封堵。

（堵漏王：金汤牌，要求配比及厚度达到材料使用的标准，确保达到抗渗漏效果。

）4. 根据凿除深度，用掺膨胀剂C30细石砼或同配比的膨胀水泥砂浆分层补嵌密实。

5. 养护一周后，盛水试验，复检。

6. 修补完成后，清理周边污染，并做好落手清工作。

二．门窗渗漏维修：1. 根据建设单位淋水试验结果，确定门窗渗漏点位置。

2. 沿渗漏边缘归整切割。

3. 凿除渗漏部位，清理表面砖渣、气泡砼、松散石子等垃圾，直到密实层为止。

4. 清水冲洗干净后刷1mm厚水不漏。

（水不漏：金汤、东方雨虹、大明；要求配比正确，涂刷层厚度达标，确保无再次渗漏。

）5. 根据凿除深度，用掺膨胀剂C30细石砼或同配比的膨胀水泥砂浆分层补嵌密实。

6. 养护一周后，复检。

7. 粉刷并批腻子。

8. 修补完成后，清理周边污染，并做好落手清工作。

油漆班组：一．内墙面重新全部批白及阴阳角方正修复（偏差在5mm 以内部分）：1. 阴阳角偏差在5mm以内部分：采用面层再批腻子或砂纸打磨处理，做法根据每个阴阳角的现场条件确定。

2. 阴阳角面层再批腻子处理：清理墙面，批腻子一~二道（同时对缺角掉棱的角线进行修补）。

3. 阴阳角砂纸打磨处理：从上至下逐点对超出误差范围部位，用砂纸打磨至规范标准内。

4. 所有墙面重新打砂皮，腻子批白。

要求平整度达到交房标准。

5. 施工班组进入后，必须先做交房标准样板。

6. 维修时清理周边污染，并做好落手清工作。

二．踢脚线施工：1. 腻子批嵌时按标准预留踢脚线高度。

2. 踢脚线水泥砂浆批嵌前贴美纹纸，要求平直。

3. 踢脚线大面积施工前，先做交房标准样板。

成品保护细则：1. 铝合金门窗保护：A.泥工班组临近铝合金门窗施工时，必须检查门窗单位的保护膜保护是否完成，如有裸露，需及时进行保护补充。

B.人力车搬运材料经过铝合金U型底框时,必须制作木板槽覆盖.C.油漆及防水班组涂刷防水剂或批涂料至门窗框边缘时,必须贴美纹纸对窗框进行保护.D.严禁在窗框门框上放置重物.2. 室内管线保护:A. 墙地面空鼓维修切割时,应找准位置,避免切割到管线;对无法避免的,要有记录,并有处理措施.B. 人力车过裸露在地面上的管线时,要用木槽覆盖管线.C. 不得破坏与管线相连的任何设施.篇二：物业工程部维修管理制度(含水电物业工程部维修管理制度(含水电) 维修班工具使用管理办法为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。

维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。

所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。

共用工具使用管理：1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。

2. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。

3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。

私用工具使用管理4．发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。

5．个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。

6.个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。

维修电工岗位职责1. 严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。

2. 努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。

3. 执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。

4. 积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。

5. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。

6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。

7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。

8. 在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。

9. 做好值班室清洁工作，填好工作记录表。

10. 完成领导交办的其它工作。

值班电工岗位职责1.严格遵守公司各项规章制度。

2.努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。

3.努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。

4.坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。

5.对来人来电报修应及时进行登记，并处理。

6.发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。

7.事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。

一般性的故障，应交待清楚并做好记录。

8.按规定时间做好机房与走道清洁工作。

9.完成上级交办的其它工作。

配电房管理规定/配电房安全操作规程1.配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。

2.值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。

3.值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。

4.配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。

5.因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。

6.保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。

7.严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。

8.配电房内严禁堆放其它杂物。

配电房安全操作规程1.严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。

2.操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并经有关人员审核签名。

3.操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。

4.下列项目列操作票A.应拉合的开关和刀闸位置B.检查接地线是否拆除C.检查负荷分配D.装拆接地线E.安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险F.一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给5.操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。

6.运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。

7.重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。

8.遥测电容或电缆时前后应充分放电。

9.变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。

10.操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。

11.正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。

12.有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。

13.变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。

14.倒闸操作顺序：停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。

送电与之操作顺序相反15.电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。

16.变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。

17.巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。

工程部岗位职责和考核细则工程部是实施楼宇设备、设施正常运行的职能部门。

工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。

主要职责范围是：负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护保养和故障检修。

2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。

3、负责用户二次装修的审批、监管。

4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。

5、负责楼宇外判工程的监管工作。

一、工程部各工作岗位职责（一）工程部经理岗位职责1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。

2、负责组织开展楼宇工程设备的维修、养护、运行、管理。

3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。

4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。

5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。

6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。

7、负责审核用户的室内装修（二）系统工程师岗位职责在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。

2、制定并监督执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。